Acquisto casa all’asta e agevolazioni prima casa

Comprare casa all’asta con il bonus fiscale

In base a una misura introdotta dal Governo nell’aprile 2016 per rilanciare il mercato immobiliare, chi acquista una casa a un’asta giudiziaria può usufruire di agevolazioni fiscali molto più vantaggiose rispetto alle compravendite tradizionali.

La normativa vuole favorire la circolazione dei beni immobili soggetti a vendite giudiziarie. Riguarda sia i privati (per la prima casa) che i soggetti che esercitano attività d’impresa.

Privati. Chi ha i requisiti per richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa (vedi il nostro post sull’argomento) ottiene importantissimi vantaggi fiscali.

Imprese. Anche gli operatori che svolgono attività d’impresa possono ottenere questi vantaggi fiscali, a condizioni di rivendere l’immobile entro i successivi 5 anni.

La misura è stata introdotta con il Dl n. 18 del 14.02.2016, convertito con modificazioni nella legge n. 49 dell’8.04.2016.

Nella legge di Bilancio per il 2017 è prevista la proroga di questa agevolazione al 30 giugno 2017 (inizialmente era prevista al 31 dicembre 2017).

Come funziona il bonus sull’acquisto di case all’asta

La vendita attraverso l’asta giudiziaria è quella che ha per oggetto un immobile pignorato o di un soggetto fallito ed è gestita dal tribunale e dal delegato alla vendita, oggi anche con procedura telematica.

L’agevolazione consiste nella riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

Infatti nelle comuni compravendite tra privati (esenti iva)  l’imposta di registro  è pari al:

• 9% del valore catastale dell’abitazione seconda casa (Valore Catastale= rendita catastale x 126)
• 2% del valore catastale dell’abitazione prima casa (Valore Catastale= rendita catastale x 115,5)

a cui bisogna poi aggiungere le imposte catastali e di registro (pari a 50+50 euro).

Chi può beneficiare del bonus fiscale

Imprese e privati possono usufruire della facilitazione, ma a condizioni diverse.

Affinché un privato ne possa usufruire, l’immobile deve rispettare deve possedere i requisiti “prima casa” (previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

• l’abitazione non deve essere di lusso (categorie catastali A/1 A/8 e A/9)
• l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la sposti entro 18 mesi dall’acquisto
• il privato acquirente: a) non deve possedere altre abitazioni in via esclusiva (o in comunione con il coniuge) nello stesso comune; b) non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, nuda proprietà, etc di abitazione acquistata a titolo oneroso con le agevolazioni prima casa.

L’abitazione non deve essere venduto nei primi 5 anni di possesso, a meno che non il privato non acquisti un’abitazione principale nei successivi 12 mesi dalla vendita.

Decadenza dalle agevolazioni (per i privati). Nel caso in cui venissero rilasciate dichiarazioni mendaci in merito al possesso di altri immobili, o non venisse trasferita la residenza o la casa fosse rivenduta prima dei tempi previsti senza riacquistare un’abitazione principale nei successivi 12 mesi, sarà necessario pagare per intero tutte le imposte, una sanzione del 30%  oltre agli interessi maturati su tali somme.

Per le imprese, comprese quelle agricole, vale esattamente il contrario.
Gli imprenditori che acquistano immobili da vendite giudiziarie dovranno impegnarsi a rivendere l’immobile entro 5 anni.
Il termine dei 5 anni è in verità quello previsto dalla nuova legge di Bilancio, in quanto per tutto il 2016 il limite è fissato in 2 anni.
Prima della rivendita, le imprese possono sottoporre gli immobili a interventi di ristrutturazione, compreso il frazionamento in più unità immobiliari e la demolizione con ricostruzione.

Decadenza dalle agevolazioni (per le imprese).Nel caso la vendita non riesca entro i termini stabiliti, valgono le stesse sanzioni previste per i privati, ovvero pagare le imposte per intero, una sanzione pari al 30% oltre agli interessi maturati.

Cosa succede quando non si rispettano le condizioni

Se il contribuente, privato o impresa che sia, ritiene di non poter rispettare le condizioni previste, può presentare all’Agenzia delle Entrate una istanza di rinuncia al bonus fiscale, prima della scadenza del termine fissato. In questo caso si evitano le sanzioni ma unicamente:

• la differenza dovuta per le imposte
• gli interessi legali maturati fino al momento della rinuncia.

Se invece il mancato rispetto delle condizioni viene autodenunciato dal contribuente dopo la scadenza dei termini previsti, è possibile fare ricorso a un ravvedimento operoso. In questo caso saranno dovute anche le sanzioni, ma in misura ridotta.

Se l’immobile acquistato all’asta giudiziaria è affittato…

Se l’immobile acquistato all’asta giudiziaria risulta locato, l’inquilino ha diritto a restarvi fino alla scadenza del contratto purché questo risulti:

• in base a data certa stipulato prima del pignoramento
• trascritto prima del pignoramento.