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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.957 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
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Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

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Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

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Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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1957 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

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Buongiorno, la mia situazione è la seguente. A ottobre 2014 ho acquistato con agevolazione prima casa un appartamento, al 50% in comproprietà con il mio compagno (non eravamo sposati). Ora ci siamo separati, e vorrai acquistare ( si tratterebbe di una donazione , senza passaggi monetari) la restante quota del 50% dal mio ex. Posso farlo? o decaderebbero i benefici di aliquote ridotte prima casa?
Grazie

Gentile Silvia, se i tuo compagno ti cede il suo 50% prima dei 5 anni e non ri-acquista un’abitazione principale entro 12 mesi dalla donazione / vendita, è soggetto alla decadenza dalle agevolazioni all’acquisto. Vedi la nostra Guida.
Se il tuo compagno non riacquista vi consiglio di posticipare il rogito notarile di donazione di due anni dopo l’ottobre 2019.
Infine mi permetto di dirti che sarebbe preferibile una vendita alla donazione perché possono sorgere difficoltà nella successiva vendita di un bene pervenuto per donazione. Parlane con il notaio.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

se sono unico proprietario di un immobile adibito a prima casa, posso acquistare un garage pertinenza e cointestarlo con mia moglie e sfruttare lo stesso l’esenzione imu come prima casa?

L’esenzione IMU fa riferimento al proprietario e all’utilizzo come abitazione principale/pertinenza di abitazione principale. Nel caso di coniuge comproprietario solo della pertinenza, la questione è dubbia. Suggerisco di intestare anche il garage a lei. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentile Giuseppe,
la ringrazio per la celere risposta. C’è qualche modalità per pagare la differenza delle imposte e gli interessi ma non la sanzione?. Grazie

Nel caso del mancato trasferimento della residenza, non mi risulta. Invece, con apposita istanza, é possibile evitare la sanzione nel caso in cui si venda prima dei 5 anni senza riacquistare un’abitazione principale. GP

Salve, in maggio mio marito ha acquistato una piccola casa in Puglia con i benefici prima casa. Nell’atto notarile vengo designata come usufruttuaria. Per questioni di lavoro mi risulta complicato trasferire la residenza, sono obbligata a farlo? Quali altre possibilità mi consiglia?

Gentile Irene, se non trasferisci la residenza nel termine dei 18 mesi dal rogito “decadi dalle agevolazioni fiscali” di cui hai beneficiato. Leggi la nostra Guida sull’argomento. Stesso discorso per il nudo proprietario se ha acquistato con le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, ho ereditato il 50% della casa dei mio padre defunto. Ho diritto, nel caso decidessi di acquistare casa, delle agevolazioni prima casa?

Si. La successione di una comproprietà – anche se ha beneficiato di agevolazioni fiscali – non impedisce di chiedere le agevolazioni all’ACQUISTO della prima casa. Dovrai avere o portare la residenza nel comune dove acquisti entro 18 mesi dal rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi