Come stimare il valore commerciale di un immobile

Come conoscere il valore di mercato di una casa?

Devi vendere un appartamento di proprietà e vuoi conoscerne il valore commerciale? Devi acquistare una nuova casa e vuoi renderti conto della congruità dei prezzi di mercato?
Sono tutte situazioni in cui occorre ricorrere ai procedimenti di stima degli immobili.

Che dobbiate vendere o acquistare, non è facile capire quale può essere il prezzo più conveniente per un determinato immobile.
Per effettuare una stima precisa è necessario rivolgersi a un architetto o a un altro tecnico esperto di edilizia (ingegnere, geometra, perito) oppure a un agente immobiliare.

Può essere utile in ogni caso conoscere i fattori che concorrono a formare il prezzo di mercato , in modo da avere già qualche idea per calcolare il valore commerciale di un immobile di nostro interesse.

Una prima fonte di informazioni decisamente utile è sicuramente il Web. Si può ad esempio accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione Osservatorio del mercato immobiliare, dove è possibile conoscere le quotazioni al metro quadro degli immobili, suddivisi per tipologia e per zone di ubicazione.

Oltre a questi dati, aggiornati ogni sei mesi, sono però molti altri i fattori che concorrono a determinare i prezzi di mercato.

L’ubicazione dell’immobile

Altri fattori che incidono sul costo di una casa sono naturalmente le sue dimensioni e la sua posizione. Se consultate infatti i cataloghi delle agenzie immobiliari o un qualsiasi sito web immobiliare, potrete rendervi conto che i prezzi di una casa delle stesse dimensioni possono cambiare anche in maniera considerevole da un quartiere all’altro della stessa città.

Un fattore che incide sulle differenze è l’età del fabbricato. In linea di massima, un alloggio vecchio di venti, trenta anni avrà sicuramente un prezzo inferiore a una casa di nuova costruzione, a meno che l’edificio in cui si trova non abbia un particolare pregio storico o artistico.

Generalmente un’abitazione nuova costa almeno il 30% in più di una di 25-40 anni fa con le stesse caratteristiche di dimensioni e ubicazione e almeno il 50% in più di una ubicata in un edificio ancora più datato.

Ritornando all’ubicazione, occorre sottolineare che a determinare il costo di un appartamento sono anche le condizioni del condominio in cui è ubicato.
Anche un appartamento ristrutturato di recente con finiture di pregio può infatti essere deprezzato se si trova in un condominio dove occorre provvedere a interventi di sistemazione delle parti comuni o della facciata.

Più in generale, anche il quartiere può concorrere in maniera importante al deprezzamento o alla migliore valutazione dell’alloggio.

Ad esempio la presenza nelle vicinanze di un locale affollato nelle ore notturne, con avventori rumorosi, può non solo far svalutare la casa, ma renderne addirittura quasi impossibile la vendita.
Viceversa, un’abitazione situata in una zona tranquilla acquisterà molto più valore.

Le caratteristiche della casa

Ma veniamo ora alle caratteristiche intrinseche che ci permettono di stimare il valore commerciale di un immobile.

Per ogni piano in più in cui è collocato l’appartamento si ha di solito una rivalutazione del 5%. Quindi quanto più alto è il piano, tanto maggiore è il valore dell’appartamento.
Naturalmente questo principio è valido se l’edificio è dotato di ascensore, mentre in sua assenza vale il contrario.

Altro fattore che aumenta il prezzo dell’alloggio è l’esposizione su due o più affacci.

Il riscaldamento incide in maniera positiva quando è centralizzato rispetto a quello autonomo, purché però siano presenti dispositivi per la contabilizzazione differenziata dei consumi.

Gli acquirenti più attenti chiederanno al venditore l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che del resto è obbligatorio per legge sia negli annunci che nelle compravendite.
Da questo documento si potrà evincere la classe energetica dell’alloggio, che incide in maniera sostanziale sul suo prezzo.

La presenza di un box auto pertinenziale o di altra tipologia di posto auto esclusivo concorre in misura determinante a individuare il pregio di un appartamento.
Molte volte la sua assenza diventa una discriminante che porta a rinunciare all’acquisto di un alloggio anche interessante.

Questi descritti fin qui sono i punti salienti per riuscire a determinare il valore commerciale di un immobile.

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