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Come comprare casa con agenzia senza correre rischi

di 10 commenti

Come comprare casa tramite un’agenzia immobiliare?

Comprare casa senza correre rischiCasaNoi è un socialmarket immobiliare dedicato a chi vuole gestire in prima persona il processo di compravendita o affitto della casa.

Ci sembra opportuno segnalare i consigli del notaio per comprare casa tramite agenzia senza correre rischi.

Le seguenti domande sono state poste al notaio Federico Alcaro dello studio Alcaro-Randazzo di Roma dal nostro lettore Gianluca.

«Buongiorno Sig.Notaio, vorrei avere delle delucidazioni sulle giuste procedure per acquistare casa tramite agenzia.
Ho visionato un immobile che ci interessa molto, attraverso un’agenzia. Questa vuole farci fare una proposta di acquisto, al fine di valutare se il proprietario accetta la nostra offerta. Ma per non incorrere in brutte sorprese, le chiedo:

  • L’agenzia deve fornirci prima i documenti per tutti i controlli?
    È obbligata a darceli? L’agenzia è stata restia, dicendo che prima viene fatta la proposta.
    Ma è così che funziona?
  • Inoltre, su tale immobile l’agenzia mi dice che il proprietario ha un mutuo di 40.000 euro. Quale procedura risulta più sicura per eliminare tale mutuo, qualora riusciamo a acquistare la casa?

Grazie per la sua disponibilità».

La risposta del notaio Federico Alcaro:

Ebbene, la procedura è effettivamente quella descritta dall’agente immobiliare e le spiego il perché: poiché è un punto pacifico e consolidato in giurisprudenza che l’agente immobiliare matura il suo diritto alla provvigione nel momento in cui le parti si impegnano reciprocamente alla conclusione del contratto finale, l’agente nostrano vuole conservare tutte le redini della questione fino al momento in cui non è sicuro di aver maturato il diritto ad essere pagato.

Leggi  Check-up dei documenti della casa prima della compravendita

La paura degli agenti è che consegnando la documentazione in anticipo rispetto alla proposta, i cittadini italiani recuperino le informazioni loro utili e li scavalchino, contrattando direttamente con i venditori per non pagare l’agenzia.

Ciò detto, come difendersi dai rischi?

Molto semplicemente, consegnando all’agente, all’atto della presentazione della proposta, un assegno (il famoso assegno “per bloccare” la casa) di importo il più basso possibile nell’ordine di 1.000/2.000 euro, non di più.
Rinviando alla firma di un contratto preliminare redatto con la consulenza di un notaio, la dazione di eventuali ulteriori caparre.

Io accetto di fare una proposta contrattuale solo a queste condizioni:

a ti do una somma quanto più limitata possibile in questo momento (chi mi garantisce infatti che se dopo aver accettato la proposta si scoprono problemi tali da far saltare l’affare la controparte mi restituirà quanto ricevuto?);

b) se la proposta viene accettata, si dà tutta la documentazione al notaio da me proponente scelto e gli si fa preparare un contratto preliminare che recepirà il contenuto della proposta e lo completerà con le innumerevoli verifiche e clausole opportune e necessarie;

c) solo in caso di esito positivo dei controlli effettuati dal notaio, in particolare con riferimento a regolarità urbanistica, regolarità dei titoli di proprietà, regolarità catastale e quant’altro, in occasione del preliminare, si potranno dare altre somme a titolo di ulteriore caparra o acconto di prezzo.

Così si rispettano le prassi commerciali, che è difficile pretendere siano piegate ai nostri desideri, ma si limita il rischio al minimo. Se l’agente immobiliare protesta, lo faccia parlare con il suo notaio di fiducia…
Io ne ho fatte di litigate per conto dei miei clienti che non le dico neanche!

Leggi  Cosa sapere per comprare casa. La proposta d'acquisto

Quanto al residuo mutuo che grava sull’abitazione non se ne preoccupi minimamente. Le strade scelte per la chiusura del debito saranno comunque vagliate dal notaio che le curerà l’acquisto e saranno perfettamente sicure per lei. La via maestra è la diretta chiusura del mutuo con parte del prezzo di vendita, fatta direttamente dall’acquirente su indicazione del venditore.
Così è garantito che il debito viene pagato e l’ipoteca sarà cancellata a cura della banca stessa.
Federico Alcaro, notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

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10 commenti su “Come comprare casa con agenzia senza correre rischi
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  1. Buon pomeriggio,
    Ho visitato un immobile che mi interessa a 500 metri da dove abito ora. Alla visita mi è stato detto che è tutto regolare. Ho preso appuntamento con l’agente immobiliare per il prossimo mercoledì per fare una proposta. I miei dubbi sono:
    – prima di fare la proposta posso richiedere di vedere i documenti dell’immobile (tipo che riguardano l’abitabilità e agibilità, visura ipotecaria, planimetria catastale, visura catastale storica, relazione di conformità urbanistica, APE, regolamento di condominio e verbali assemblee condominiali degli ultimi due anni, concessione edilizia di prima costruzione)? Perché leggendo i vostri articoli ho capito che l’agenzia non dà questi documenti per paura che io mi possa accordare privatamente con il venditore ma abitando così vicino e conoscendo di vista il proprietario potrei farlo ugualmente.
    – In questa sede dovrò dare la caparra?
    – Il tempo di attesa di accettazione o rifiuto della proposta lo posso scegliere io (tanto so che il proprietario ha fretta di vendere)?
    – Se il proprietario rifiuta posso fare un’altra proposta?
    Vi ringrazio per l’attenzione

    1. Gentile Valentina,
      prima di procedere con l’acquisto hai il diritto ad avere tutte le informazioni sulla casa, e l’agente immobiliare ha il dovere di fornirle.
      Puoi chiedere di visionare in sede di sopraluogo i documenti esistenti. E’ utile acquisire almeno una planimetria catastale; se non corrisponde allo stato di fatto, chiedi una piantina dello stato di fatto.
      Detto questo, non è consuetudine visionare e controllare tutti i documenti prima della proposta.
      Con buon senso, ti suggerisco di effettuare un sopralluogo con un tecnico di fiducia che possa darti un parere competente sullo stato di conservazione dell’immobile e dialogare con l’agente per la documentazione e aspetti tecnici. Chiedi preliminarmente se esiste abitabilità e certificazione impianti;
      Se sei convinta, puoi effettuare una proposta d’acquisto, lasciando una cifra contenuta (5.000 euro) e rimandando la caparra al compromesso dopo le verifiche notarili e tecniche-urbanistiche. Nella proposta devono essere ben specificati i dati di individuazione dell’immobile e la sua descrizione completa, attestato prestazione energetica, la presenza/assenza di titoli urbanistici, abitabilità e certificazioni impianti, l’ammontare delle spese condominiali ordinarie/straordinarie. Sono queste le informazioni basilari che è importante avere già alla proposta per evitare discussioni e ripensamenti al compromesso. Nella proposta indica il tuo notaio di fiducia.
      Con l’accettazione, chiedi all’agente immobiliare e al venditore di dare immediatamente tutta la documentazione al notaio.
      La tua proposta ha un termine, che puoi decidere con l’agente immobiliare che meglio conosce esigenze del venditore.
      Nel caso il termine venisse superato, puoi effettuare una nuova proposta.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buona sera,
    Ho visto un immobile che mi piace molto, quindi ho contattato l’agenzia per poter fare una proposta d’acquisto.
    Quando andrò in agenzia per firmare la proposta come mi devo comportare?
    Ci devo andare con un tecnico ?
    Le chiedo questi consigli perché non vorrei incorrere in brutte sorprese
    Grazie mille

    1. Gentile Luigi, già nel nostro post trovi utili informazioni. Visionare la casa con un tecnico di fiducia è comunque utile, sia per constatare lo stato manutentivo / stabilità del fabbricato, sia per verificare la completezza della documentzione urbanistica-catastale. Importante che prima di firmare la proposta tu sia informato: 1) dell’esistenza o meno delle certificazioni degli impianti 2) dell’esistenza o meno delle licenze di costruzione e del certificato di abitabilità 3) se ci sono pratiche edilizie in corso (esempio condoni ancora aperti) 4) se l’immobile ha la conformità catastale 5) se ci sono vizi dell’unità immobiliare e/o del fabbricato 6) a quanto ammontano le spese condominiali ordinarie e se sono previste spese straordinarie. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Gentile Sig. Notaio,

    Complimenti per il blog che è davvero molto utile e approfondito.

    L’agenzia tramite cui abbiamo trovato la casa ci chiede di sottoscrivere una proposta irrevocabile d’acquisto ex. Art 1329 cc. La quale non prevede nessun tipo di clausola (né per accettazione mutuo o eventuali incongruenze) e ci sembra quindi un po’ troppo rischiosa.
    Ci siamo confrontati col nostro notaio il quale ci ha consigliato di farci dare dall’agenzia i vari documenti (regolamento condominiali e ultime delibere, agibilità, concessioni edilizie ecc..), ma l’agenzia insiste che per vari motivi si potranno avere solo prima del rogito.
    Come possiamo evitare di sottoscrivere una proposta del genere? E soprattutto, in caso di incongruenze può essere revocata?
    L’agenzia ci suggerisce anche di far contattare dal notaio il loro geometra per la documentazione, ma è un’attività che vi compete in questa fase della trattativa?

    Grazie mille.
    Saluti,
    Ilaria.

    1. Gentile Ilaria, grazie per i complimenti al blog. Ti rispondo io come esperto del settore
      (non sono notaio). Hai già ricevuto un buon consiglio dal tuo notaio. Con buon senso
      potete firmare la proposta lasciando un assegno “minimo” e pretendere di avere i
      documenti contestualmente all’accettazione così da darli imediatamente al notaio (tu scrivi
      che il notaio può contattare già ora il geometra del venditore e quindi di fatto i documenti
      vengono messi a disposizione, ma chiaramente il notaio inizia a lavorare sulla base di un
      accordo esistente). Nelle note della proposta potete anche inserire “salvo verifica
      regolarità urbanisica e catastale”. E’ il compromesso il contratto importante che serve ad
      effettuare tutte le verifiche del caso e a fare in modo che l’accordo sia ben fatto per evitare
      di “litigare” prima del rogito; per questo è consigliabile farlo redigere da un notaio, Detto
      questo, l’agente immobiliare ha l’obbligo di dare informazioni esaustive sul bene immobile
      in fase di vendita: consistenza, certificazione energetica, se gli impianti sono a norma, se
      esiste l’abitabilità, entità delle spese condominiali, utilizzo degli spazi condominiali e
      regolamento di condominio. Un bravo agente immobiliare sa esattamente che una
      proposta d’acquisto deve essere fatta in piena consapevolezza. La reticenza è essa
      stessa causa di controversie. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  4. Buongiorno Sig. Notaio,
    ho letto l’articolo di acquisto casa tramite agenzia. Mi trovo in una situazione analoga.
    Vorremmo acquistare un’immobile nel comune di Roma. L’acquisto avviene tramite un’agenzia che alla richiesta di avere tutta la documentazione della casa prima di procedere alla proposta, ci dichiara che il costruttore rilascia la stessa solo dopo accettazione della proposta.
    L’immobile ha un piccolo giardino e inoltre ipotizziamo anche che in catasto alcune aree sono registrate come tecniche (garage, stenditoio) anche se adibite a stanze.
    L’immobile ci interessa, ma come possiamo tutelarsi da sorprese?
    E’ possibile condizionare la proposta alla fornitura e verifica della documentazione della casa da parte di un notaio?
    Grazie per la cortese risposta
    Cordiali saluti
    Stefania

    1. Gentile sig.ra Stefania,
      la prassi della consegna della documentazione solo a seguito dell’accettazione della proposta è una prassi commerciale oramai consolidata, grazie al lavoro degli agenti immobiliari che spesso e volentieri, non fidandosi dei loro clienti, forzano la mano per ottenere un vincolo contrattuale tra le parti, vincolo che per inciso giustifica la loro richiesta di parcella, prima di far conoscere al possibile acquirente i dati utili ad eventualmente “bypassare” l’agenzia (simulando un disinteresse per poi riattivare la trattativa direttamente con il cliente). Purtroppo è la prassi ed è difficile, se non impossibile, ottenere qualcosa di diverso.
      Proprio per “rispondere” a questa prassi io suggerisco caldissimamente di limitare l’importo dell’assegno che viene normalmente richiesto all’atto della presentazione dell’offerta a cifre veramente minime, nell’ordine di 1.000-2.000 euro.
      Ciò solo allo scopo di dimostrare che non si è dei “quaquaraqua” e che la proposta è seria (infatti se lei si dovesse tirare indietro dopo aver ottenuto l’accettazione della proposta quell’assegno sarebbe legittimamente incassato dalla parte venditrice e lei perderebbe quell’importo).
      La proposta dovrebbe infatti prevedere, a seguito dell’accettazione, la stipula di un contratto preliminare ESCLUSIVAMENTE A SEGUITO DEI CONTROLLI (POSITIVI) EFFETTUATI DAL NOTAIO DI FIDUCIA DELLA PARTE ACQUIRENTE, nel quale si fisseranno i passi successivi e si potrà discutere e trovare un compromesso sui singoli aspetti rilevanti.
      Tra i quali sicuramente si annovera la regolarità urbanistica, la legittima destinazione d’uso, l’abitabilità e via dicendo. Il riferimento alle “aree registrate come locali tecnici ma adibite a stanze” è senza dubbio un elemento equivoco.
      Se un vano è adibito catastalmente a locale tecnico, tale destinazione dipende dal titolo edilizio a monte. E’ pertanto illegittimo l’uso diverso del vano.
      Dunque si tratta senz’altro di elementi da verificare caso per caso.
      Pertanto il mio consiglio è: faccia la proposta, se l’immobile le interessa; limiti l’assegno al minimo possibile; preveda la stipula di un contratto preliminare solo a seguito dell’”OK” del suo notaio e (auspicabilmente) su un testo da questo predisposto; si faccia dare la documentazione e la giri al suo notaio; si attesti su quello che il suo notaio le consiglierà.
      Se il controllo darà esito positivo allora potrà sottoscrivere il preliminare con animo più sereno e dare anche una caparra consistente.
      Nel caso la verifica del notaio dia esito negativo, per la presenza di problematiche tali da essere insolubili, lei avrà diritto di pretendere dalla parte venditrice la restituzione del doppio della somma data con il primo assegno.
      Anche a questo proposito il consiglio di limitare al massimo l’importo è dato tenendo conto di quanto segue: se il venditore non le può vendere è possibile che così come incautamente ha messo in vendita un bene invendibile, altrettanto superficialmente affronti i suoi obblighi contrattuali. Se pertanto si rifiutasse di restituire quanto dovuto, ovvero sorgessero altre problematiche al riguardo (improvvisa carenza di liquidità dovuta a cause veritiere o meno, serie o meno, al venditori imputabili o meno), lei rischierebbe di “non recuperare” quel minimo importo cui accennavo prima e non, invece, un importo più consistente (che spesso le agenzie spingono per avere).
      Un cordiale saluto

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  5. Buon pomeriggio, le spiego la situazione: io e il mio ragazzo abbiamo deciso di prender casa. Lui ha un contratto indeterminato come autista di categoria c. La sua busta paga è di 1500-1600 euro. Io invece ho sempre contratti a termine. Lui ha chiesto al suo titolare una mano. In effetti ha già dato 10000 euro di caparra e poiché il suo titolare è socio di una banca, avrebbe parlato personalmente con il direttore ma ovviamente serve sempre un garante. Adesso le chiedo se la pensione di mio suocero di 1300 euro servirebbe per far passare il mutuo o magari la firma di mia mamma che non ha un indeterminato ma lavora in azienda da 13 anni. Grazie e cordiali saluti

    1. Gentile Eliana,
      per ottenere un mutuo non esiste una regola generale e certa.
      Sicuramente se entrambi i genitori vi danno fiducia sottoscrivendo fideiussione come garanti, la banca sarà molto propensa a sua volta di accordarvela.
      “Affidare” non è solo una parola tecnica usata nel credito: significa “dare fiducia”. Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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