Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti. Questa Guida tiene conto della Legge di bilancio 2019, approvata e pubblicata sulla GU, che non determina variazioni.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

• L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
• L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria.

L’abitazione principale invece è l’abitazione già di proprietà dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. L’abitazione principale permette di usufruire di esenzione IMU, detraibilità interessi mutuo casa e altre agevolazioni fiscali sul patrimonio immobiliare

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

• L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
• L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
• L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

• A/1 abitazioni di tipo signorile;
• A/8 ville;
• A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

• al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
• al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

• ha dichiarato il falso
• non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
• vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

CHIARIMENTI

Molto utili sono le seguenti Circolari dell’AGENZIA ENTRATE

• Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016  – “Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno Il Sole 24ore per i 130anni del Catasto – Agevolazioni “prima casa” (paragrafo 3.3)”
•  Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 – Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata – Agevolazioni “prima casa”
• CIRCOLARE 38/E del 2005 – “Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 “

1. APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE AL CITTADINO ITALIANO EMIGRATO ALL’ESTERO
2. REQUISITI SOGGETTIVI
3. REQUISITI OGGETTIVI
4. NOVITÀ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
5. DECADENZA
6. APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE IN CASO DI SUCCESSIONE O DONAZIONE
7. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
8. ATTO INTEGRATIVO

Articolo scritto da

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui