Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile

Cosa sono la successione e la donazione di un bene immobile?

L’imposta di successione e donazione è un’imposta che si versa per il trasferimento della proprietà o di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare o di un atto di liberalità.

La successione è il subentro che avviene in seguito alla morte del titolare (de cuius), in base alla legge (successione legittima) o a un testamento (successione testamentaria).

La donazione è un atto di liberalità a titolo gratuito, su cui occorre pagare le imposte.

Nel caso di donazione di un immobile, le imposte da pagare sono le seguenti:

• imposta di donazione
• imposta ipotecaria (o di trascrizione)
• imposta catastale

L’imposta di successione e donazione

Il calcolo per determinare le imposte è praticamente identico a quello delle successioni, con l’aliquota da applicare sul valore catastale del bene immobiliare, aliquota che cambia a seconda del grado di parentela intercorrente tra donante (colui che dona) e donatario (colui che riceve).

Quali sono le aliquote e i gradi di parentela?

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figlo -padre/madre; nonno – nipote), da calcolare sul valore complessivo degli immobili con una franchigia di 1.000.000,00 (un milione) di euro per ciascun beneficiario. Al superamento del limite, le imposte si pagano solo sull’eccedenza.
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore con una franchigia di 100.000,00 (centomila) euro per ciascun beneficiario
• 6% da calcolare sul valore (senza franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, per affini in linea retta ed affini in linea collaterale fino al terzo grado
• 8% per tutte le altre persone, senza riduzione alcuna della base imponibile.

Imposta ipotecaria (o di trascrizione ) e imposta catastale

Queste imposte hanno entità diversa a seconda se si tratta di:

• • abitazione che ha il requisito prima casa per l’erede/donatario
    Le imposte sono ridotte e vengono calcolate in misura fissa, pari a € 200,00 per l’imposta ipotecaria ed € 200,00 per l’imposta catastale. Rientra in questa agevolazione, in caso di successione, la casa abitata dal coniuge superstite (Nota: al coniuge del de cuius (defunto) spettano i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare). Sono escluse le abitazioni di lusso.
  • altre tipologie di immobili. Questi immobili pagano un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e un’imposta catastale pari all’1% del valore catastale dell’immobile.

Come si calcola la base imponibile per le imposte?

Le aliquote si applicano ad un valore. Ma cosa si intende per valore? Forse occorre effettuare una valutazione? Niente di tutto questo. I valori sono tabellari, ovvero scaturiscono da dati e coefficienti prestabiliti.

La base imponibile su cui applicare le aliquote è data dal valore catastale dell’immobile, cioè dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che è diverso a seconda della tipologia dell’immobile:

• • • 110 prima casa
    • 120 fabbricati di categoria A e C
    • 168 fabbricati di categoria B
    • 60 fabbricati di categoria A/10 e D

Guarda il video sulla donazione dei beni immobili e le imposte correlate

Il nostro esperto, il Dottore Commercialista Sergio Montedoro, spiega cos’è la donazione immobiliare e le imposte correlate.