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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di CEO di CasaNoi.it 269 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Leggi  Come acquistare una casa all'asta
Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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269 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

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Buonasera,
ho 36 anni e vorrei acquistare una casa (acquisto prima casa). L’immobile sarebbe intestato solo a me, ma il mutuo sarà cointestato con mia madre che è proprietaria insieme a mio padre della nostra casa.
Mi spiegato come si calcolano le imposte sostitutive e le imposte di registro in questa situazione? essendo il mutuo cointestato ma l’immobile intestato solo a me, posso usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa?
come si calcolano le detrazioni fiscali nel nostro caso?
grazie

Gentile Ida,
– imposta sulla casa segue la regola di prima casa (tua madre non si intesta l’immobile).
– avete diritto all’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo. Leggi la nostra Guida sull’imposta sostitutiva.
– avete diritto alla detrazione degli interessi se adibisci la casa ad abitazione principale nei termini. Anche tuo madre. Leggi la nostra Guida sulla detrazione interessi mutuo prima casa
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

buongiorno,
Sono proprietaria di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e attualmente locato in quanto io lavoro in un’altro comune (milano). Il mio compagno è in procinto di acquistare un’immobile con le agevolazioni prima casa in quest’ultimo comune…dovendo io parzialmente partecipare alle spese d’acquisto vorrei sapere, qualora decidessimo di cointestarlo, se l’iva sarebbe calcolata pro-quota in misura differente (lui al 4 e io al 10).

Gentile Maria,
quanto scrivi è esatto. Verranno applicate aliquote iva diverse in relazione ai diritti di proprietà di ciascuno di voi.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Salve,

posseggo un appartamento che è stato acquistato come prima casa. Adesso vorrei acquistare un altro appartamento più grande, da adibire ad abitazione principale, ed affittare l’appartamento già in possesso. L’acquisto dell’appartamento più grande è quindi da ritenersi seconda casa? Se si, chiedendo un mutuo, dovrei pagare il 2% di imposta sostitutiva sul totale richiesto alla banca? Sottolineo che i due immobili si trovano nello stesso comune.

Grazie mille.

Gentile Roberto,
quanto scrivi è corretto:
– per l’acquisto devi pagare imposta piena (no imposta agevolata prima casa)
– di conseguenza per il mutuo imposta sostitutiva 2% seconda casa
– l’esenzione IMU potrà essere chiesta solo per una delle due case di proprietà, quella adibita ad abitazione principale.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno,
sono proprietaria esclusiva di due immobili acquistati senza agevolazioni prima casa perché all’epoca degli acquisti avevo intestata una porzione di casa acquistata coi benefici prima casa da mio padre, tutti nello stesso comune.
Ora uno dei due immobili di mia proprietà è affittato mentre l’altro intendo venderlo per acquistarne un altro sempre nello stesso comune. Mi chiedo se in questo caso posso chiedere agevolazione prima casa o no.
Grazie

Gentile Sabrina, poichè sei proprietaria esclusiva di un’abitazione nello stesso comune (quella affittata) non puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Sta per acquistare una casa il nome di figlio maggiorenne, nel stese comune dove vive il figlio deve spostare la residenza nella casa nuova per profitto agevolazioni di prima casa

Gentile Musa
– per le agevolazioni all’acquisto tuo figlio NON deve spostare la residenza (è sufficiente la residenza nel Comune)
– per ottenere esenzione IMU dopo l’acquisto, è necessaria la residenza nell’abitazione acquistata.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi