Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

• ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento;
• dichiarazione che l’opera è conforme al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
• dichiarazione di conformità degli impianti installati, da parte delle stesse ditte esecutrici;
• collaudo statico delle strutture;
• conformità dell’opera alla normativa volta al superamento delle barriere architettoniche.

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.