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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 384 commenti in

Aggiornamento ottobre 2017 con nuove norme locazione brevi abitazioni in comodato 

Aggiornamento marzo 2018 “comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie e altri interventi di recupero del patrimonio edilizio”.

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica. Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi? E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?.

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso. Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVI

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito. Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari. La tassazione entra in vigore dal1° giugno 2017. Normativa di riferimento:DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

entra in vigore il 1° giugno 2017.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; (per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

A partire dal 2016 (con la legge di stabilità 2016)  è stato definito in modo preciso entità e ambito di applicazione del beneficio fiscale per le abitazioni concesse in comodato (riduzione IMU 50% base imponibile).  In precedenza ai Comuni era concessa autonomia discrezionale.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

Comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie

La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario. Gli estremi di registrazione del contratto di comodato vanno indicati in dichiarazione dei redditi.

La medesima opportunità spetta anche al familiare convivente del possessore o del detentore, che:

  • sostiene e paga le spese dal proprio conto corrente (bonifico; eventuale assegno al Condominio)
  • conviveva già al momento dell’inizio dei lavori (è opportuno effettuare una dichiarazione di atto di notorietà).

Stesso discorso per i componenti di uno stesso sesso di una “unione civile” e i conviventi di una “convivenza di fatto“.

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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384 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

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Buongiorno, sono residente in Svizzera ed ho recentemente acquistato un appartamento a Genova. L’appartamento verrà occupato da mia sorella e dal suo compagno, con un contratto di comodato d’uso. Loro vorrebbero apportare delle modifiche all’appartamento, con dei lavori in economia. Mi può chiarire se in questo caso la pratica edilizia Cila va’ eseguita a nome di mia sorella (in questo caso comodatario dell’immobile) oppure a nome mio ( comodante e prioritario)?.

Gentile Valentina,
la pratica edilizia può essere fatta sia dal comodatario che dal proprietario.
Se viene fatta dal comodatario, è opportuno che il proprietario autorizzi le modifiche.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Preg. mo. Dottore vivo in un appartamento di proprietà di mio figlio e mio figlio vive in un appartamento di mia proprietà. Non abbiamo variato la residenza perché il cambio è avvenuto per problemi logistici vale a dire che mio figlio è più vicino al luogo di lavoro dal mio appartamento, quindi anche per le utenze non abbiamo fatto alcun cambiamento. Ora il mio compagno vorrebbe mettere la sua residenza a casa mia ma venire a vivere con me a casa di mio figlio e il problema potrebbe nascere se io dovessi morire. Senza comodato d’uso che diritti potrebbe acquisire… Read more »

Gentile lettrice,
mi sembra di capire che la questione principale sia quella dei diritti futuri del suo compagno. Penso che la cosa migliore sia una disposizione testamentaria. Le consiglio di parlarne con un notaio o legale di fiducia.
Per il trasferimento della residenza del suo compagno nella casa di sua proprietà (dove lei formalmente risiede) ritengo non ci siano difficoltà di sorta.
Il comodato d’uso non mi sembra appropriato.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Vi ringrazio per i dettagli forniti in questo articolo, però se posso vorrei togliermi dei dubbi. Vivo da otto anni in comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato in un appartamento di mia madre, ho regolare contratto stipulato e registrato all’agenzia delle entrate, mi chiedevo se ora che il mio fidanzato ha intenzione di venire a vivere da me è convivere, bisogna variare il contratto o rimane invariato. Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.

Gentile Sabrina,
dipende cosa prevede il contratto.
In linea generale, a mio giudizio, potrebbe essere sufficiente un’autorizzazione scritta con data certa (timbro postale) del proprietario (tua madre).
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

La mia amica mi puo’ dare il suo appartamento in comodato d uso? Cosa puo’ beneficiare?

Gentile Raffaella,
la tua amica lo può fare ma non ha nessun vantaggio economico né fiscale.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Salve. Preg.mo dottore, vivo in un appartamento di mio padre in comodato d uso da 40 anni senza contratto. Pago l imu e la corrente con il contatore intestato a nome mio da 40 anni. Vorrei sapere se avrò la possibilità in caso di successione di pretendere che la casa non va in divisione con mio fratello su tutto il patrimonio dei miei genitori. Ho acquistato una casetta al mare e trasferirò la mia residenza.. posso continuare a beneficiare del comodato? L imu mi spettava pagarlo o toccava tutto a mio padre.. dal momento che abita in un appartamento sopra… Read more »

Gentile Livia,
rispondo per punti:
– in caso di successione, il patrimonio viene ripartito per legge, sulla base di volontà testamentarie se disposte. Il comodato non ti da diritti particolari
– puoi mantenere il comodato se tuo padre – proprietario – è d’accordo, anche se cambi residenza
– l’IMU spetta al proprietario (tuo padre).
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe