Cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?
102 commenti in compravendita immobiliareCos’è il preliminare di compravendita o compromesso?
Il contratto preliminare di compravendita di un immobile, detto anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore, con cui entrambi si impegnano a stipulare un definitivo contratto di compravendita, ossia il rogito. Il preliminare obbliga entrambe le parti e prevede che l’acquirente versi una caparra confirmatoria in favore del venditore.
Cosa deve contenere un preliminare
Innanzitutto, il preliminare per la compravendita di un immobile deve essere in forma scritta redatto come atto pubblico o scrittura privata e deve contenere tutte le clausole di un contratto di vendita.
Senza pretesa di esaustività, proviamo ad elencare alcuni aspetti importanti da considerare durante il preliminare.
GLI ELEMENTI PRINCIPALI DELLA VENDITA
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.).
CONFORMITÀ DEI DATI CATASTALI
È fondamentale che il preliminare contenga i dati catastali della casa, pena la sua nullità. Infatti, dal 1º luglio 2010 la commerciabilità degli immobili è subordinata anche alla conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto.
Se si accerta una situazione di irregolarità catastale, il venditore ha l’obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del rogito.
LA VERIFICA DELLA PROPRIETÀ E DELL’INESISTENZA DI VINCOLI
Bisogna accertarsi che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario e controllare l’eventuale presenza di ipoteche o di altri pregiudizievoli.
LA REGOLARITÀ EDILIZIA
È importante verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono condoni in corso, ecc
IL REGOLAMENTO E LE SPESE CONDOMINIALI
Se si vende o si compra un appartamento in condominio, è bene leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita.
DATI SULLA CAPARRA CONFIRMATORIA E SULL’ACCONTO
La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte acquirente versa alla parte venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto. Quando si conclude la vendita, la caparra viene scalata dal prezzo finale.
La caparra rappresenta una garanzia per entrambi i contraenti. Se la compravendita non dovesse realizzarsi per colpa dell’acquirente, il venditore ha infatti diritto a tenere la caparra come indennizzo. Se viceversa il venditore ci ripensa, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra.
Oltre al pagamento della caparra, può essere previsto il pagamento di un acconto prima del rogito: il preliminare deve indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate dovranno essere versate.
È di fondamentale importanza specificare nel preliminare se le somme versate prima del rogito fungono da caparra confirmatoria o da acconto, gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.
In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.
IL TERMINE DI ADEMPIMENTO
Nel compromesso possono essere inserite anche le clausole accessorie come ad esempio il termine di tempo entro cui si deve procedere alla stipula del rogito. Si tratta del termine di adempimento, dopo il quale sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno 15 giorni. Se questa ulteriore data non viene rispettata, la parte adempiente puo’ agire per via legale e ottenere una sentenza che abbia gli stessi effetti del rogito, o la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ossia può recedere dal contratto avvalendosi della caparra.
Per conoscere le altre verifiche da fare, raccomandiamo vivamente di scaricare la guida del notariato.
I vantaggi della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari
Per evitare casi in cui il venditore venda lo stesso immobile ad altre persone o vi iscriva altre ipoteche, si può ricorrere alla trascrizione del preliminare che consiste nell’inserimento del contratto nei registri immobiliari.
La trascrizione può essere eseguita dal notaio che ha autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.
I REGISTRI IMMOBILIARI
I registri immobiliari sono i libri in cui si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta, ipoteche e simili, che trasferiscono la proprietà o altri diritti di beni immobili. Sono liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o sul sito www.agenziadelterritorio.it.
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari tutela il compratore sia in caso di mancato adempimento del contratto e sia da tutti gli atti fatti che possono pregiudicare i suoi diritti come acquirente.
Infatti, la legge riconosce all’acquirente un effetto prenotativo sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. Se il preliminare è trascritto,l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.
La trascrizione del preliminare ha validità se il rogito viene trascitto entro 1 anno dalla data accordata per la conclusione del contratto o, al massimo, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare stesso.
Quando trascrivere un preliminare
Conviene trascrivere il compromesso il prima possibile perché l’effetto prenotativo sull’immobile si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento della stipula. Comunque, è opportuno trascrivere il preliminare nei seguenti casi:
• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo dicaparra o di acconto;
• quanto maggiore è il rischio di insolvenza da parte del venditore.
I costi della trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare comporta costi aggiuntivi, oltre al pagamento delle imposte relative alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.
Infatti, i costi per la trascrizione sono:
• l’imposta fissa di trascrizione (200 euro);
• i diritti fissi di trascrizione (35 euro);
• l’onorario del notaio.
Se il notaio stipula sia il contratto preliminare sia il rogito, si può ottenere un risparmio riguardo a quest’ultimo atto, poiché il notaio ha già effettuato gran parte degli accertamenti in occasione del preliminare.
La differenza tra il preliminare e la proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata, a differenza del preliminare che impegna sia venditore che compratore.
La proposta d’acquisto solitamente consite in un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e riporta la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a un certo prezzo. È accompagnata dal versamento di una caparra che viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.
Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre proposte. Quindi nonostante la caparra, l’acquirente non è certo che l’affare vada a buon fine.
È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare e nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile: fissare una durata più breve possibile e prevedere una caparra minima.
CASO PARTICOLARE: IL PRELIMINARE DI VENDITA DI UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE
Occorre fare particolare attenzione quando si firma un preliminare per la vendita di un immobile da costruire. La legge prevede alcuni obblighi da parte del costruttore nei confronti dell’acquirente:
• prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, la consegna di una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione a garanzia di tutte le somme incassate (dal costruttore) sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
• all’atto della stipula del rogito, la consegna di una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale come garanzia di risarcirmento di eventuali danni materiali e diretti dell’immobile.
Tali obblighi trovano applicazione solo se a vendere sia un costruttore e a comprare sia una persona fisica e se per l’immobile sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma non sia stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.
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