L’istruttoria di mutuo casa

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

• valutazione creditizia e comportamentale
• valutazione tecnico-immobiliare
• valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

• reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
• impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
• patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
• rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
• carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

• un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
• un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
• l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
• l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

• l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
• la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
• l’erogazione della somma mutuata.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui