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L’istruttoria di mutuo casa

di Consulente Creditizio e Assicurativo 46 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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46 Comments su "L’istruttoria di mutuo casa"

Buongiorno, con la delibera del mutuo viene definito anche il tasso di interesse (nel nostro caso tasso fisso)? In caso negativo come può variare il tasso dalla delibera all’ atto notarile?
Cordiali saluti

Gentile Piero, il tasso praticato è quello vigente alla data di stipula dell’atto di mutuo. La Banca è tenuta però a comunicarti preventivamente in sede di delibera le modalità per il calcolo del tasso. Chiedi alla Banca i documento precontrattuali: ESIS e documento di sintesi: troverai riportate le condizioni di tasso e tutte le altre componenti economiche del contratto. Normalmente i tassi vengono calcolati così: PARAMETRO + SPREAD. Per il TASSO VARIABILE il parametro è euribor 1mese, 3mesi o 6 mesi. Per il TASSO FISSO: eurisrs (IRS) a 5,10,15,20,25,30 anni. A volte la Banca offre un TASSO FISSO DETERMINATO (ad… Read more »
Buonasera, oggi in banca ho avuto una brutta sorpresa. Ho individuato l immobile a novembre e ho fatto una proposta d acquisto che è stata accettata. Nel frattempo mi informo tramite mutuionline per avere una simulazione di mutuo a tasso fisso per 130mila euro per 30 anni. Accetto la simulazione perché vantaggiosa ( tasso fisso 1.90 , istruttoria 600 e perizia 275) . Bene.. mi reco in quella banca alla data fissata fine novembre. Prima di Natale porto tutti i documenti richiesti e mi fanno la pre delibera con le condizioni date da mutuionline. Passa natale, richiedono altri documenti e… Read more »

Gentile Manu, purtroppo puoi fare poco. Le condizioni praticate sono quelle vigenti al momento della stipula. nulla di vieta di farti sentire in direzione e provare a far applicare le condizioni precedenti. Ma sarà dura. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, la banca alla quale ci siamo rivolti io e mio marito per il mutuo ha tutta la nostra documentazione da un mese ( buste paga, cud, 730, dichiarazione dei redditi, certificato matrimonio, estratti conto,ecc). Ci hanno contattato per la firma della pratica : avendo tutta la documentazione avranno avuto modo di fare le prime verifiche reddituali, banche dati ecc. oppure sono obbligati ad avere la nostra firma prima di procedere?
Grazie

Gentile Cristina,
la Banca per eseguire l’istruttoria del finanziamento deve acquisire la domanda di mutuo firmata dai richiedenti (mutuatari e eventuali garanti), con l’autorizzazione alla privacy. Chiedete alla banca se ha già eseguito i controlli nelle banche dati. Normalmente la firma viene richiesta all’inizio. La vostra richiesta di finanziamento verrà comunicata alle banche dati (CRIF e Banca d’Italia principalmente); gli altri istituti di credito vengono così a conoscenza della vostra domanda. A seguito dell’istruttoria, la stessa banca comunicherà alle stesse banche dati se il finanziamento è stato erogato o respinto, o se avete rinunciato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ringrazio per l’informazione.
Se posso chiedo anche se avere intestato un appartamento ( al 100%), una casa (al 50%) e dei terreni (al 50%), ricevuti in eredità dai miei genitori, dalla banca erogante il mutuo viene visto positivamente, oppure conta solo il reddito attuale e la storia creditizia.
Grazie in anticipo.
Cristina

Gentile Cristina, certamente avere un patrimonio immobiliare è considerato positivamente dalla banca. Giuseppe Palombelli

Ma nel senso che sono una “garanzia” aggiuntiva a supporto della richiesta di mutuo?
Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.
Cristina

A volte la banca chiede l’estensione ipotecaria su un secondo immobile. In questo caso può essere definita una vera e propria garanzia aggiuntiva. GP

Salve, sono nella fase finale di richiesta mutuo – delibera redittuale, perizia e valutazione giuridica di sono concluse positivamente, aspetto solo la data del rogito che per indisponibilità del notaio è stata già spostata due volte. Nel frattempo ho ricevuto una proposta di cambio lavoro che non potrei farmi sfuggire. Ovviamente sarebbe ideale aspettare il giorno del rogito prima di dimettermi. Volevo sapere se una volta ottenuta la delibera redittuale, la banca comunque dovrà fare ulteriori accertamenti riguardo l’impiego. O visto che tutte le fasi sono concluse e aspetto solo la data del rogito, posso procedere con rassegnare le dimissioni?… Read more »

Gentile Gabriella, la banca eroga sulla base delle informazioni acquisite. Se prima della stipula intervengono variazioni nella situazione finanziaria, economica e patrimoniale del mutuatario/i e garanti, la Banca potrebbe sospendere l’erogazione e ri-anailizzare la situazione. Per questo molte Banche chiedono la busta paga aggiornata alla stipula. Sicuramente farai la cosa giusta e chiederai comprensione al nuovo datore di lavoro di aspettare la stipula per il passaggio. Ti faccio tanti auguri per il tuo nuovo lavoro. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve sono in fase avanzata di richiesta del mutuo :praticamente da ottobre ;la banca ha inviato il perito, mi ha fatto contattare il notaio che ha provveduto a fornire a novembre la relazione preliminare alla banca ,che però ad oggi non ha ancora deliberato ,mi dicono che è tutto ok, ma che le procedure sono cambiate proprio a novembre ;ci devo credere? O qualcosa è andato storto e me lo nascondono?grazie in anticipo per la risposta.

Cara Paola, il tuo non è un caso isolato. Con la crisi e la gran quantità di mutui finiti in contenzioso, le Banche hanno perso il contatto con la realtà. Sono concentrate su se stesse, sulle proprie procedure. Non capiscono lo stress e il disagio che creano alle famiglie in un momento molto delicato quando si acquista casa. Non è possibile che a due mesi dalla perizia non siano in grado di darti certezza dell’erogazione. Dall’altra parte c’è un venditore, una persona verso la quale ti sei impegnata a corrispondere una certa cifra in determinati tempi. Alza la voce, telefona… Read more »
Nel caso in cui io e i miei due figli, siamo cointestatari del mutuo per l’acquisto di un immobile che per i miei figli è prima casa, e per me non lo è, ma io sono comproprietario di una percentuale del 10% dell’immobile e il restante 90 % è dei miei figli, posso portare in detrazione la mia quota parte degli interessi passivi del mutuo? E in caso in cui loro non possono detrarre la loro parte di interessi ( o perché momentaneamente disoccupati etc.) posso portare in detrazione io anche la loro parte? Vi ringrazio anticipatamente e porgo Cordiali… Read more »
Gentile Pietro, ti rimando alla nostra dettagliata Guida “La detrazione sugli interessi mutuo casa”. Le istruzione dell’agenzia delle Entrate parlano di mutuatari (e tu lo sei) per mutui finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale (immagino che la casa finanziata da mutuo sia quella dove vivi con i tuoi figli); la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Per analogia con la regola del coniuge a carico (“se il mutuo è cointestato con il coniuge… Read more »
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