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La nuda proprietà di un immobile

di fondatore CasaNoi.it 20 commenti in

Cos’è la nuda proprietà di un immobile

La nuda proprietà di un immobile è un diritto di proprietà su un bene dove esiste contemporaneamente il diritto di un’altra persona ad utilizzarlo.

La nuda proprietà è quindi molto diversa dalla piena proprietà in cui l’intestatario dell’immobile può disporre del bene come crede.

Il soggetto che ha il diritto ad utilizzare l’immobile è l’usufruttuario. L’ usufrutto viene anche chiamato diritto reale di godimento su cosa altrui.

Il nudo proprietario può comunque vendere la casa o darla in garanzia ipotecaria.

L’usufruttuario può usare l’immobile come ritiene più vantaggioso per lui: utilizzarlo in proprio o affittarlo ricavandone una rendita. Non può cambiare la destinazione economica del bene (ad esempio da abitazione a ufficio o viceversa).

Il diritto dell’usufruttuario rimane anche in caso di vendita della nuda proprietà.

Alla scadenza dell’usufrutto, la nuda proprietà automaticamente si trasforma in “piena proprietà”.

L’usufrutto di un immobile di un privato ha sempre una scadenza temporale:

  • ­ fino alla morte dell’usufruttuario (vita natural durante)
  • ­ la scadenza riportata nel contratto originario

Chi deve pagare le imposte comunali

Il nudo proprietario non deve pagare le imposte comunali.

IMU: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità e/o delle delibere comunali.

TASI: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità. Se l’usufruttuario affitta l’immobile la TASI è in parte a carico suo e in parte a carico dell’affittuario secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità e/o dalle delibere comunali.

TARI: è a carico di chi effettivamente vive nell’immobile: usufruttuario o affittuario (se l’immobile è affittato).

Chi deve pagare le spese condominiali

Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’usufruttuario. Se l’immobile è affittato sono a carico dell’affittuario. Se l’affittuario non paga, l’amministratore del condominio ha diritto a richiederle all’usufruttuario.
Le spese condominiali straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

La valutazione della nuda proprietà di un immobile

Il valore della nuda proprietà è il valore dell’immobile diminuito del valore dell’usufrutto. E’ fortemente influenzato da quanto tempo rimane alla scadenza dell’usufrutto e dall’età dell’usufruttuario/i.

Il valore della nuda proprietà si calcola utilizzando tabelle ufficiali che determinano dei coefficienti di riduzione del valore in base alle aspettative di vita dell’usufruttuario/i. Varia in base all’età e al sesso e al numero degli usufruttuari (a parità di età, le femmine hanno aspettative di vita maggiori dei maschi).

Per calcolare le imposte o per valutazioni di tipo legale, le tabelle sono uno strumento esaustivo in grado di determinare con precisione il valore della nuda proprietà. In caso di offerta sul libero mercato della compravendita, il valore della nuda proprietà risente anche della domanda / offerta di questo mercato specifico.

Quali sono i vantaggi per chi vende la nuda proprietà e mantiene l’usufrutto?

Generalmente i venditori della nuda proprietà sono persone anziane che possono così disporre di liquidità per vivere più serenamente o per aiutare i figli nell’acquisto di una nuova casa, senza dover rinunciare a vivere nella propria casa.

I vantaggi sono:

  • ricavare una liquidità dalla vendita
  • mantenere il diritto a vivere o comunque a disporre dell’immobile
  • non pagare le spese di straordinaria manutenzione

Vantaggi e svantaggi per chi acquista una nuda proprietà

I vantaggi sono:

  • risparmio nell’acquisto (il prezzo è sicuramente inferiore rispetto ai costi di mercato)
  • poche spese: nessuna imposta comunale, nessuna spesa condominiale ordinaria (solo le spese straordinarie)
  • sicurezza tipica di un investimento immobiliare
  • possibilità di chiedere le agevolazioni previste per la prima casa

Gli svantaggi sono:

  • non poter ricavare una rendita, né poter utilizzare l’immobile
  • incertezza su quando sarà disponibile l’immobile
  • incertezza sullo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile alla scadenza dell’usufrutto

L’opinione di Giuseppe Palombelli

L’ investimento nella nuda proprietà rappresenta oggi un’ottima opportunità, per chi ha un orizzonte temporale nel medio­lungo periodo, per diversi motivi:

  1. mercato finanziario instabile e con bassi rendimenti
  2. prezzi delle nude proprietà molto interessanti
  3. tassazione nulla
  4. nulle spese di gestione

L’investimento deve essere orientato verso abitazioni in zone ben collegate delle principali città, dove più alta è la potenziale domanda. Non è tanto importante lo stato manutentivo interno della casa, quanto lo stato manutentivo dello stabile e ­ soprattutto ­ le caratteristiche intrinseche della casa e la potenzialità di utilizzo futuro (locazione tradizionale; affitti brevi, etc).

Una valutazione corretta deve quindi immaginare il futuro: tenere conto della suscettività economica del bene. È consigliabile valutare l’investimento con un progetto di massima di ristrutturazione e ridistribuzione degli spazi secondo gli standard moderni ragionevolmente richiesti dal mercato.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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