La ripartizione delle spese condominiali

Come si ripartiscono le spese in un condominio?

Per la ripartizione delle spese in condominio si può utilizzare il cosiddetto criterio legale, cioè si può fare riferimento alle disposizioni previste dalla legge, in primis il codice civile.

Tuttavia, prima di addentrarci in codici e articoli è opportuno ricordare che i condomìni possono accordarsi tra di loro in maniera da stabilire un criterio di ripartizione diverso.

Suddivisione delle spese condominiali in misura proporzionale

Dal punto di vista legale, l’art. 1123 del codice civile afferma che le spese vanno ripartite tra i condòmini in misura proporzionale al valore della loro proprietà rispetto a quello delle parti comuni.

Ogni appartamento infatti può essere diverso dagli altri e, pertanto, ciascun proprietario dovrà contribuire in maniera diversa alle spese.

In particolare, le spese che si ripartiscono in questo modo sono quelle che riguardano:

• conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio
• prestazione dei servizi nell’interesse comune
• innovazioni di cui all’art. 1120 del codice civile.

Tra le spese che si ripartiscono in maniera proporzionale al valore della proprietà possiamo citare il compenso dell’amministratore e il costo della polizza assicurativa del fabbricato.

Ripartizione delle spese condominiali in base all’uso

Non tutte le parti comuni di uno stabile però sono destinate a servire i condòmini in maniera uguale.

Emblematico è il caso delle scale o dell’ascensore, che risultano avere una modalità di utilizzo di diversa intensità e frequenza tra i proprietari che abitano al primo piano e quelli dell’ultimo.

In questo caso è lo stesso art. 1123 del codice civile ad affermare che le spese non dovranno più essere ripartite in maniera proporzionale al valore della proprietà, ma la ripartizione dovrà tenere conto dell’uso che si fa della parte comune.

Codice Civile, art. 1123 – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questa norma ha spesso sollevato alcune difficoltà applicative perché non sempre è possibile “misurare” l’uso effettivo che si fa di un bene comune.

Tornando all’esempio delle scale, molti condòmini ritengono a volte di non dover contribuire affatto alle spese, perché magari non ne fanno uso.

Può essere il caso di un condòmino del primo piano che potrebbe obiettare di non utilizzare l’ascensore perché magari claustrofobico o semplicemente per seguire un proprio stile di vita.

E’ opportuno allora specificare che l’uso a cui fa riferimento il codice civile è un concetto astratto e non soggettivo.

Tiene conto quindi delle potenzialità che offre e non del fatto che una persona possa decidere per motivi personali di non far uso di quel bene comune.

D’altro canto, se si ragionasse in maniere diversa si potrebbe anche pensare di aumentare la spesa per le pulizie delle scale a quei condomini che, non usando l’ascensore, ne fanno un uso più intenso…

Un altro caso ricorrente è quello del proprietario di un locale commerciale al piano terra, con ingresso indipendente dalla strada, che ritiene di dover essere esentato dalle spese di gestione di scale e ascensore.

Ebbene, in questo caso occorre per prima cosa fare riferimento al regolamento di condominio, perché questi beni potrebbero effettivamente essere esclusi tra quelli comuni al proprietario del negozio.

In assenza di specificazioni in tal senso, il proprietario del negozio sarà tenuto a partecipare comunque alle spese, seppure in maniera ridotta.