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Cos’è la cessione di cubatura?

di 18 commenti

cessione o trasferimento di cubatura VeneziaLa cessione di cubatura

La cessione di cubatura (o trasferimento di cubatura) è un accordo tra confinanti mediante il quale un proprietario cede una quota della volumetria edificabile sul proprio terreno all’altro proprietario, permetttendogli così di realizzare un volume superiore a quello che sarebbe consentito sul proprio.

Il fondo asservito, invece, cioè quello che ha ceduto la cubatura, perde tutta o parte della sua capacità edificatoria e questo limite permane anche in caso di trasferimento, frazionamento, ecc..

Solo nel caso in cui, in sede di nuova pianificazione urbanistica, l’amministrazione aumenti gli indici di edificabilità della zona, il lotto asservito potrà acquistarne di nuova, ma solo per la quota residua rispetto a quella ceduta.

La possibilità di ricorrere a questa forma di accordo è in genere espressa negli strumenti urbanistici o nella normativa regionale, tuttavia, in base alla giurisprudenza corrente, è sempre possibile anche se non ci sono riferimenti diretti.
Diverso è invece il caso in cui il piano regolatore esprima esplicitamente il divieto alla cessione, per consentire il rispetto di precisi parametri di tipologia edilizia o densità abitativa.

Ricorrendo a un trasferimento di cubatura non si lede in genere alcun interesse pubblico in quanto la densità edilizia del territorio rimane di fatto la stessa, spostando unicamente le volumetrie edificabili in una sola area, anziché essere suddivise in più aree.

Quando è possibile ottenere una cessione di cubatura?

La cessione di cubatura è possibile:cessione di cubatura fuori città

  • in sede di rilascio del Permesso di Costruire
  • in occasione della stipula di convenzioni di lottizzazione tra Comune e privati
  • in caso di presentazione di variante allo strumento urbanistico, con spostamento della potenzialità edificatoria da una zona all’altra del Comune.

Affinchè possa avvenire la cessione, i due fondi devono essere:

  1. compresi nella stessa zona urbanistica e aventi la stessa destinazione urbanistica
  2. contigui.

Il primo requisito è indispensabile affinchè non si superi il limite di densità edilizia prescritto dallo strumento vigente.
Il principio è importante anche per rispettare le caratteristiche tipologiche delle diverse zone.
Se ad esempio si potesse trasferire il diritto edificatorio di una zona di espansione a una zona agricola, si andrebbe a contraddire i principi che hanno portato a una specifica zonizzazione del territorio.

Il secondo requisito è importante affinchè gli edifici siano distribuiti armonicamente sul territorio, mantenendo una certa omogeneità estetica e di caratteristiche igieniche e ambientali.
Tuttavia, la normativa locale può consentire anche il trasferimento di cubatura tra fondi tra i quali vi è una certa distanza o il passaggio di una strada.

Come avviene la cessione di cubatura?

cessione di cubatura Napoli vista aereaCome detto, il trasferimento di cubatura parte da un accordo stipulato tra privati. E’ necessario però che il Comune approvi tale trasferimento, per cui il procedimento giunge alla sua conclusione solo all’atto del rilascio di un provvedimento amministrativo dell’autorità comunale.

Tale provvedimento è irrevocabile ed è completamente autonomo rispetto alle pattuizioni private stabilite tra le parti.
Il contratto tra le parti, quindi, non è soggetto a revoca e risoluzione.
In pratica, questo tipo di accordo è solo un atto di asservimento, mentre il procedimento del Comune ha natura di vincolo di asservimento e, come tale, non può essere revocato.
Il permesso di costruire rilasciato in seguito a cessione di cubatura è definitivo, salvo le normali cause di decadenza e di illegittimità.

L’art. 5, comma 3, del D.L. 13-5-2011, n. 70, convertito dalla legge 12-7-2011, n. 106, ha stabilito che i contratti che trasferiscono i diritti edificatori debbano essere soggetti a trascrizione.
Si tratta di una norma molto importante, in quanto consente ai possibili acquirenti del lotto asservito di informarsi adeguatamente sulla reale capacità edificatoria dell’area.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Il suo sito è "GuidaxCasa".

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18 commenti su “Cos’è la cessione di cubatura?”
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  1. Buona sera volevo sapere se può essere trasferita la cubatura prodotta adottando il piano casa. I proprietari di un immobile possono cedere la cubatura calcolata tramite i parametri insiti nel piano casa ai figli, proprietari di un terreno contiguo all’edificio dei genitori?

  2. Buongiorno, sono andata a vedere una casa che sembrava da ristrutturare invece è totalmente da buttare giù e rifare. Casa degli anni 50, si trova su di un terreno agricolo anche se che inizialmente venditore e agente immobiliare non lo hanno palesato. Il fatto è che questo immobile di 150 mq totalmente inutilizzabile lo vendono a 55mila euro… che per me è un’esagerazione. Molte l’agente mi ha parlato del fatto che avrei acquistato la volumetria, e che l’immobile che ha possibilità di ampliamento. Mi chiedo, anzi Le chiedo: 50mila, non è un prezzo esagerato per un terreno agricolo di 600mq con sopra una casa irrecuperabile? Contando il fatto che, sempre l’agente immobiliare mi ha proposto di comprare il terreno di fronte per ampliare il giardino o fare un orto dicendo che io terreno agricolo ora a Chioggia costa tra i 3 e i 5 euro al mq … Allora, costa 3-5 euro al metro e io dovrei pagare 600mq e un rudere 50 mila? Grazie per l’attenzione

    1. Gentile Gloria,
      il prezzo di un immobile è il risultato di tante componenti; la componente principale è la posizione e l’affaccio.
      Forse è superfluo affermare che un rudere in una posizione strategica (centro città; vista mare, etc..) può avere un grande valore.
      Fai bene i tuoi conti.
      Sei l’acquirente e dovrai sostenere la ristrutturazione e forse anche l’acquisto del terreno vicino. Cosa viene costare a mq la tua casa? Fai quindi un confronto con beni già ristrutturati della zona. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Io dovrei acquistare un terreno agricolo dove costruire con il piano casa.La cubatura deve essere Per forza pagata o può essere cessata tramite accordo firmato da notaio? Cioè Si può solo comprare il terreno e in automatico cessa anche la cubatura?

  5. Salve,
    è possibile imporre il tipo di costruzione da realizzare da parte del Comune?Chiedo cioè se il Comune possa imporre di costruire una certa quantità di alloggi popolari, medi e signorili?
    Grazie, cordialità

  7. buongiorno Si legge che
    L’art. 5, comma 3, del D.L. 13-5-2011, n. 70, convertito dalla legge 12-7-2011, n. 106, ha stabilito che i contratti che trasferiscono i diritti edificatori debbano essere soggetti a trascrizione. La domanda è una semplice scrittura tra privati non autenticata ha valore o può essere revocata? E in che modo ?
    In attesa ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Dario, tutto è vendibile, dipende dal prezzo. Bisogna verificare se le cubature sono trasferibili dalla tua proprietà a quella del vicino, e negoziare. Non è certo CasaNoi che può darti una consulenza tecnica. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Salve
        Il mio dubbio e’ solo relativo al fatto che il terreno dell’acquirente e’ nello stesso piano particolareggiato di zona ma non e’ contiguo al mio, non e’ cioe’ confinante, ho un dubbio tecnico e vorrei sapere come dirimiere la questione

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