Come si fa il calcolo delle tabelle millesimali?
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Le tabelle millesimali sono un prospetto comprendente tutte le unità immobiliari facenti parte di un condominio, grazie al quale si può definire il valore della singola quota di proprietà in relazione a quello di tutto il fabbricato.
Si utilizzano pertanto per ripartire le quote di spesa relative alla manutenzione e al funzionamento delle parti comuni del condominio.
Le parti comuni sono quella porzione di condominio di proprietà di tutti, come ad esempio scale, ascensore, lastrico solare, riscaldamento, ecc.
Non sono tassativamente individuate dal codice civile, ma solo genericamente elencate.
Grazie ai millesimi di proprietà, quando è necessario effettuare spese relative a queste parti comuni, è possibile ripartirle in maniera proporzionale alla quota di proprietà di ciascun condomino.
Tra le parti comuni, alcune sono destinate a servire i condòmini in misura diversa.
Per questo motivo, si distinguono due differenti tipologie di tabelle:
- tabelle millesimali relative alla singola unità immobiliare
- tabelle millesimali relative alle parti comuni del fabbricato.
Cos’è il millesimo?
Il millesimo rappresenta l’unità di misura della proprietà condominiale ed è un coefficiente numerico definito dal rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari e quello dell’intero edificio.
Quest’ultimo è assunto pari a 1.000 (mille) ed è per questo che il millesimo di proprietà si chiama così.
Il Codice Civile e le sue norme di attuazione stabiliscono che il Regolamento di Condominio esprima in millesimi i valori di proprietà delle sue parti, riportandoli in tabelle a esso allegate.
Di fatto, quindi, il Codice Civile stabilisce che per ogni edificio condominiale siano redatte tali tabelle.
Calcolo delle tabelle millesimali
Per il calcolo dei millesimi si prende a rifermento, oltre al Codice Civile, la circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/07/1926) e la Legge n. 392 del 27/07/1978 sull’equo canone.
Il calcolo delle tabelle millesimali parte dalla determinazione del Volume Convenzionale di ciascuna unità immobiliare.
Il Volume Convenzionale si calcola così:
- si definisce il volume ragguagliato di ogni vano, moltiplicando il volume utile di ciascuno per particolari Coefficienti di Vano
- sommando i volumi ragguagliati di tutti i vani si ottiene il volume ragguagliato dell’unità immobiliare
- il volume ragguagliato dell’unità immobiliare si moltiplica per i Coefficienti di Unità.
Il valore millesimale si ottiene attraverso la seguente formula:
Mi = 1000 * Vci / ∑
dove:
- Mi è il valore millesimale di ogni unità immobiliare
- Vci è il volume convenzionale di ogni unità immobiliare
- ∑ è la sommatoria di tutti i volumi convenzionali.
Come abbiamo visto, per il calcolo delle tabelle sono fondamentali alcuni coefficienti correttivi.
Oltre quelli di base, di vano e di unità, il progettista può aggiungere altri a sua scelta per affinare ulteriormente il calcolo.
I coefficienti di vano comprendono:
- coefficiente di orientamento
- coefficiente di utilizzo
- coefficiente di luminosità.
I coefficienti di unità comprendono:
- coefficiente di destinazione
- coefficiente di piano
- coefficiente di funzionalità.
Tabelle millesimali per le parti comuni del condominio
Per ripartire le spese relative a parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, può essere necessario redigere altre specifiche tabelle, come quella per l’ascensore, per le scale, per il riscaldamento centralizzato e così via.
Ad esempio, per l’impianto ascensore e le scale comuni le tabelle vengono calcolate in questo modo:
- per il 50% in proporzione ai millesimi di proprietà
- per il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per il riscaldamento centralizzato, le spese vengono calcolate facendo la media tra:
- il valore millesimale del Volume Riscaldato di ogni singola Unità Immobiliare rispetto al Volume Totale Riscaldato
- il valore millesimale delle Superfici Radianti di ogni singola Unità Immobiliare rispetto alla Superficie Radiante Totale.
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