I diritti reali minori di godimento beni immobili

Cosa sono i diritti reali minori?

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi sugli immobili esistenti, elenchiamo tra gli aventi diritto, oltre ai proprietari, anche altri soggetti definiti titolari di “diritti reali” sull’immobile.

Ma cosa si intende per diritti reali? Si tratta di diritti che consentono a una persona di godere in modo pieno e immediato della proprietà di un altro.

Hanno comunque un contenuto inferiore rispetto alla piena proprietà e sono infatti definiti diritti reali minori.

Gravando però su proprietà altrui, i titolari di tali beni vedono ridotto in una certa percentuale il proprio diritto.

Nel momento in cui il titolare diventa proprietario a tutti gli effetti, si estingue il diritto minore, che diventa diritto pieno a tutti gli effetti, e avviene la cosiddetta consolidazione.

Caratteristiche e durata dei diritti reali minori di godimento di un immobile

I diritti reali minori hanno le stesse caratteristiche di quelli reali, ovvero:

• l’assolutezza
• l’inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto)
• la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono soltanto quelli previsti per legge)
• l’elasticità.

A differenza della proprietà, che è un diritto perpetuo, il diritto reale minore può essere:

• perpetuo
• a tempo determinato.

Tutti i diritti reali di godimento si estinguono quando per almeno vent’anni si protrae il mancato utilizzo.

Diritti reali minori e detrazioni fiscali

Questi sono i principali diritti reali minori su immobili per i quali si può usufruire delle detrazioni fiscali:

• usufrutto
• uso
• abitazione
• superficie

Diritto reale di usufrutto

Il diritto di usufrutto è regolato dagli artt. 978 e seguenti del codice civile. E’ un diritto che consente di usufruire dei frutti di un bene immobile di proprietà di un’altra persona, definita nudo proprietario.

Si tratta di un diritto reale minore dalla portata molto ampia, perché consente di godere quasi degli stessi benefici del proprietario.

Il diritto di usufrutto ha sempre durata temporanea e si estingue:

• alla morte dell’usufruttuario, per le persone fisiche
• dopo trent’anni, per le persone giuridiche.

L’usufrutto può essere costituito anche verso più soggetti e, in questo caso, si estingue alla morte dell’ultimo di essi. In sede di definizione va però precisato se, al momento del decesso del primo usufruttuario la sua parte di proprietà si consolida (quindi va al nudo proprietario) oppure va ad accrescere il diritto degli altri usufruttuari.

Le spese vanno ripartite in questo modo:

• al nudo proprietario, quelle per le straordinarie riparazioni
• all’usufruttuario, quelle per l’ordinaria manutenzione e le imposte.

Diritto reale di uso

Il diritto di uso è regolamentato dagli artt. 1021 e seguenti del codice civile, così come quello di abitazione.

Pur avendo alcuni punti in comune con l’usufrutto, se ne distingue per diversi aspetti. Innanzitutto, cambia il modo in cui si può godere della cosa.

L’usuario può infatti godere dei frutti del bene, ma solo limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura.

Inoltre, l’usuario può godere del bene solo in modo diretto.
Per fare un esempio, nel caso in cui il bene sia costituito da una casa, l’usuario può abitarla, ma non cederla in locazione, come stabilisce l’articolo 1024 c.c..

Diritto reale di abitazione

Come detto, anche il diritto reale di abitazione è disciplinato dagli artt. 1021 e seguenti del codice civile.

Questo diritto ha una portata ancora più limitata rispetto al diritto di uso.
Il bene può essere infatti costituito unicamente dalla casa e il titolare ha il diritto di usarla solo per i bisogni propri e della sua famiglia.
Il diritto non può essere ceduto e la casa non può essere data in locazione.

Un esempio è rappresentato dal diritto di abitazione della casa coniugale da parte del coniuge superstite in caso di decesso dell’altro, che si acquisisce immediatamente al momento dell’apertura della successione.

Diritto reale di superficie

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli del codice civile dal 952 al 956.
Tale diritto consiste nella possibilità di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui e di acquistarne la proprietà della costruzione o dell’opera.

Se non è diversamente espresso dal contratto, il diritto si intende a tempo indeterminato.

Se invece il contratto specifica un termine, significa che, una volta scaduto, il diritto si estingue e il proprietario del fondo acquisisce la proprietà della costruzione realizzata.