Ripartizione delle spese condominiali per il tetto

Quando in condominio si presenta l’esigenza di provvedere a eseguire lavori sul tetto (riparazioni da infiltrazioni, impermeabilizzazione, sostituzione di tegole o completo rifacimento del manto), al momento di mettere mano al portafogli, ci si divide tra chi pensa che la spesa competa soltanto al condomino dell’ultimo piano e chi, invece, ritiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condòmini.

La soluzione non è la stessa per tutti gli edifici in quanto in ogni compagine il tetto può avere proprietà diversa e, di conseguenza, differente sarà la ripartizione delle spese condominiali per il tetto.

A chi appartiene il tetto?

La prima considerazione da fare è infatti capire di chi è la proprietà della copertura del fabbricato.

Il codice civile elenca il tetto tra le cosiddette parti comuni, ovvero quelle che appartengono in comproprietà a tutti i condòmini, per cui tutti hanno diritto di goderne allo stesso modo ma, allo stesso tempo, ciascuno di essi deve contribuire in proporzione alle proprie quote millesimali alle spese per la manutenzione.

Tetto a lastrico solare o spiovente, le differenze

Per capire che uso i comproprietari possono fare del tetto, bisogna distinguere il caso in cui è costituito da un lastrico solare da quello in cui il solaio è a falde spioventi.

Nel primo caso, infatti, la copertura può diventare un terrazzo praticabile ed è suscettibile di diversi utilizzi. Può essere usato infatti come stenditoio, come solarium, ecc..

Il tetto spiovente, invece, non è calpestabile, e l’uso comune che se ne può fare è solo quello legato all’installazione di antenne TV o pannelli fotovoltaici.

Tuttavia, un atto notarile può anche stabilire il contrario, che cioè il tetto è di proprietà di un singolo condomino, generalmente quello di cui costituisce solaio di copertura.
Questo accade ad esempio quando il costruttore si riserva la proprietà del tetto o lo vende a un singolo acquirente.

In questo caso, il proprietario può decidere anche di costruire una mansarda, se ci sono i presupposti urbanistici, senza neanche dover chiedere il permesso all’assemblea, ma avendo come unico limite il fatto che la costruzione non pregiudichi la statica dell’edificio e il suo decoro architettonico.

Ripartizione delle spese condominiali per il tetto

Vediamo allora come si ripartiscono le spese, in base agli interventi da realizzare.

Supponiamo ad esempio che, a causa della rottura di tegole, ci siano state delle infiltrazioni ai danni del proprietario dell’appartamento sottostante.
Tale soggetto risulta essere, in questa circostanza, sia danneggiato che danneggiante, come proprietario della parte comune.

Pertanto, dovrà partecipare come tutti, in proporzione alla sua quota di proprietà, alle spese di riparazione, ma dovrà ricevere anche un risarcimento per il danno subito, che sarà appunto decurtato della quota da pagare per le spese.

Per quanto riguarda invece le generali spese di manutenzione, bisogna distinguere il caso in cui il tetto sia di proprietà comune, da quello in cui è di proprietà di un singolo soggetto.

Nel primo caso le spese competono a tutti i condòmini la cui proprietà è protetta dal tetto, trovandosi questa lungo la sua verticale. Devono pertanto partecipare anche i proprietari di negozi o garage ubicati ai piani terra o interrati.

Se però il condominio è formato da varie palazzine, quindi con diversi corpi di fabbrica, saranno chiamati a partecipare solo i proprietari della palazzina di cui il tetto in questione funge da copertura.

Quando invece il tetto è di proprietà di un singolo condomino, questi dovrà sobbarcarsi le spese per un terzo, mentre i restanti due terzi dovranno essere ripartiti tra tutti i condòmini la cui proprietà si trova lungo la verticale coperta dal tetto, compreso quello proprietario.