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Cedolare secca, canone libero o concordato: quale conviene?

di 88 commenti

Facciamo i conti! Quale contratto di affitto conviene tra canone libero, canone concordato e cedolare secca?

Ci siamo messi nei panni sia di un proprietario che di un inquilino. A parità di reddito netto del proprietario, che canone è possibile applicare all’inquilino?

 

Il Piano Casa 2014 del Governo Renzi ha abbassato la cedolare secca dal 15% al 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.
Proviamo a calcolare, per i proprietari di casa, la convenienza economica dei vari contratti possibili: il contratto a canone libero, il contratto di locazione a canone concordato e cedolare secca .
Facciamo un esempio.

 

Daniele è il proprietario di un’abitazione. Decide di metterla in affitto, ma prima vuole capire quale contratto di affitto gli è più conveniente

Il calcolo di convenienza per Daniele sarà in termini di reddito netto, ovvero i soldi effettivamente percepiti dopo aver pagato le imposte.

Ipotizziamo che il canone libero per l’abitazione di Daniele sia di 1.000 euro al mese;  ipotizziamo inoltre che Daniele abbia  una tassazione IRPEF del 30% o del 40% su questo reddito.

Caso A) Aliquota IRPEF 30% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lord

Daniele, per avere lo stesso reddito netto di 8.580 euro/anno  potrà affittare l’appartamento:

a) a 1.000 euro/mese canone libero

b) a 895 euro/mese  canone libero cedolare secca 20%

c) a 795 euro/mese  canone concordato e cedolare secca 10%
 
Vedi tabella
 

Tabella – Canone mensile 1.000 € e Tassazione Irpef del 30%

(cliccare sull’immagine per ingrandirla)

 

Notiamo subito che a parità di reddito netto annuale Daniele può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto.
Prestiamo attenzione all’affitto mensile, che da 1.000€ al mese scende circa del 20% e diventa di 795€ nel contratto a canone concordato.
Per quanto riguarda le imposte da versare, invece, se opta per la cedolare secca al 20% e/o il canone concordato al 10%, Daniele paga chiaramente di meno.

Caso B) Aliquota IRPEF 40% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lordi

Daniele, per avere lo stesso reddito netto di 7.440 euro/anno  potrà affittare l’appartamento:

a) a 1.000 euro/mese canone libero

b) a 775 euro/mese  canone libero cedolare secca 20%

c) a 690 euro/mese  canone concordato cedolare secca 10%
 
Vedi tabella

 

Tabella – Canone mensile 1.000 € e Tassazione Irpef del 40%

(cliccare sull’immagine per ingrandirla)

 
Anche qui a parità di reddito netto annuale Daniele può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto.
L’affitto mensile, a canone libero da 1.000€ al mese scende nel contratto a canone concordato di circa il 30% e diventa di 690€.

 

La convenienza dell’affittuario e la diminuzione del rischio per il proprietario

Nel nostro esempio di calcolo di convenienza economica dove il proprietario percepisce lo stesso reddito netto, il canone concordato a cedolare secca del 10% risulta chiaramente il contratto più conveniente per un inquilino.
Anche il proprietario però ne può trarre beneficio perché abbassandosi il canone, a parità di reddito netto percepito diminuisce il rischio di insolvenza dell’inquilino.
 
Di seguito, è disponibile un’infografica in cui sono riportati entrambi i casi, quello con la tassazione IRPEF del 40% e l’altro con l’IRPEF al 30%.
 

Infografica sulla convenienza economica del contratto a canone concordato e cedolare secca del 10% per i proprietari di casa

(cliccare sull’immagine per ingrandirla)

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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88 commenti su “Cedolare secca, canone libero o concordato: quale conviene?”
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  1. Buongiorno, sono affittuario di un appartamento con contratto 4+4 a cedolare secca già da 2 anni. Il mio padrone di casa mi ha contattato dicendomi che vorrebbe cambiare il contratto (sotto consiglio del suo CAF) da cedolare secca a canone concordato, portando un guadagno in termini fiscali per lui e anche per me sul 730. Mi sapreste dare qualche informazione in piú? Il canone mensile attuale é fissato in 600 euro e rimarrebbe tale col nuovo contratto. Cosa mi converrebbe fare?

  2. ho affittato due mie proprietà abitative una a 350 e l’altra a 250 euro mensili per un totale di 7200 euro l’anno con un contratto di 4 anni per ciascuno . Le trattenute fiscali sono state di 1784 euro che sto pagando con 4 rate di circa 450 euro mensili . Vorrei sapere , ho sbagliato qualcosa ? potevo avere meno ritenute fiscali? Il commercialista mi ha detto che non ho fatto contratti a cedolare secca, e quindi ho pagato di più in trattenute , ma almeno con questi contratti attuali, ho qualche vantaggio da propretario? ed in fine, eventualmente posso sostituire la tipologia del contratto?? Grazie delle eventuali risposte

  3. Buongiorno, sono Rosy ho un appartamento a Roma, vi è residente mia figlia ed una stanza è riservata a lei. Vorrei affittare le altre agli studenti con contratti che vanno da 6 mesi a 12 mesi con cedolare seca. Avendo un reddito imponibile di lavoro dipendente di circa Euro 27.000 mi conviene il libero mercato o il contratto transitorio?

  4. Salve, volevo dare in affitto il mio appartamento a 600€ (è la cifra che viene applicata nella mia zona anche da altri appartamenti della stessa grandezza del mio)
    Pero’ volevo fare un contratto di 1 anno e nel caso prolungare di anno in anno.
    La mia situazione è che non ho reddito e non ho figli a carico.
    Secondo lei che tipo di contratto mi converrebbe fare? Grazie mille.
    Gio

    1. Gentile Giovy, le consiglio un contratto a canone libero cedolare secca. La durata di 12 mesi è relativa a contratti transitori che hanno regole particolari; nel caso fosse una locazione ordinaria, le consiglio il contratto tradizionale 4+4. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Buon giorno sono interessato ad un piccolo appartamento, di proprietà condominiale, sito in un piano seminterrato per il quale ho proposto un canone di 400€ comprensivo di spese condominiali pari a circa 30€ e a tal proposito avrei due domande:
    1) E’ possibile applicare la cedolare secca al 10% essendo, mi pare di capire, un canone concordato?
    2) Per quanto riguarda il pagamento delle imposte, a chi spettano?
    Grazie

  7. Salve vorrei dare in affitto il mio appartamento a canone concordato che si trova a Milano, come faccio a sapere quanto dovrei affittarlo, dove trovo le tabelle con gli importi?
    Grazie anticipatamente

  8. vorrei dare in affitto il mio appartamento al prezzo di 450 euro mensili mi chiedo qualè il contratto piu conveniente per il proprietario appartamento e situato a castelletto sopra ticino novara grazie anticipatamente per la sua risposta

    1. Gentile Milena, hai già preso la decisione di applicare un canone libero. Ora devi valutare se adottare l’opzione cedolare secca o portare il reddito a tassazione ordinaria. La convenienza dipende dalla tua aliquota marginale sui redditi. Il più delle volte conviene la cedolare secca che evita anche le spese di rinnovo annuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Fabio,
      cosa fare dipende fondamentalmente dal tuo reddito, ovvero dalla tua aliquota marginale. Verifica anche a quanto ammonterebbe il canone concordato specifico del tuo immobile presso un’associazione/patronato del settore. Altra cosa da verificare è se il tuo immobile si presta ad un affitto transitorio per studenti. Con questi dati ti è facile determinare il reddito netto che puoi ricavare, ovvero quanto ti rimane in tasca tolte le imposte sui redditi in base alla tua aliquota marginale o in misura fissa (cedolare secca) in ipotesi sia di canone libero che canone concordato. L’IMU che pagherai invece è indifferente per qualsiasi tipo di contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno,
    prendendo in considerazione le due opzoini con cedolare secca, in unn comune come Roma dove il prezzo degli affitti sono molto lontani da quelli riportati nelle tabelle del 2004 cosa converrebbe? possibile che mi devo affidare a dei parametri così vecchi? La ringrazio anticipatamente per la gentile risposta

    1. Gentile Antonella, se i parametri del canone concordato determinano un canone di importo molto basso, è chiaro che il beneficio fiscale viene vanificato. Di conseguenza la convenienza economica orienta verso il canone libero. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  11. Buongiorno sig. Esperto volevo porre questo quesito siccome io ho un reddito lordo di circa 22000 euro e ottengo il bonus degli 80 euro del governo renzi con che contratto mi converrebbe affittare (affitto annuo 4200)? a cedolare secca al 21 o al 10% sapendo che a meda (mb) potrei usufruire del 10 % essendo un paese ad alta densità di popolazione oppure rimanere a contratto a canone libero o concordato in quanto forse l’affitto non rientrerebbe nel conteggio della soglia massima di 26000 euro e quindi percepirei sempre le 960 euro annue governo renzi oppure mi sbaglio? Nella speranza di essermi spiegato bene resto a disposizione per ogni chiarimento e la saluto e la ringrazio per la disponibilità

    1. Caro Antonio, purtroppo la convenienza tra contratto a canone libero o a cedolare secca, può essere idoneamente valutato solo analizzando la dichiarazione dei redditi; in generale, se non hai oneri deducibili rilevanti, dovresti avere maggior convenienza ad affittare l’immobile con cedolare secca oppure, nel caso in cui rispettasse le condizioni previste dal comune di Meda per poter stipulare un contratto a canone concordato, e il canone proposto dal comune fosse adeguato alle tue aspettative, ti consigliamo di optare per tale tipo di contratto. In ogni caso, con qualsiasi tipo di contratto scelto, il canone di locazione verrà sommato al reddito da lavoro dipendente e, superando la soglia massima reddituale prevista dal bonus Renzi, non se ne avrà più diritto

      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Bernoni & Partners
      Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma | Uffici: Milano, Padova, Roma, Trento
      T: +39 06 397 344 95 | F: +39 06 397 341 24
      E: maria.fiorillo@bernoni.it.gt.com | W: http://www.bernoni-grantthornton.it

  12. Il 2014 il mio commercialista mi ha fatto un contratto con cedolare secca per pagare le tasse al 10%, trascorso un anno mi ha chiamato dicendomi ce dobbiamo rifare il contratto e passare al concordato perchè il comune della mia città ha fatto l’accordo con le associazioni degl’inquilini.
    Lo devo cambiare effettivamente?

    1. Gentile lettore,
      si tratta di un calcolo di convenienza economica. Il contratto a canone concordato ha vantaggi fiscali in termini di tassazione che si riduce al 10%. Inoltre la legge stabilità 2016 (art 1 commi 53 e 54 ) prevede per il proprietario una riduzione IMU e TASI al 75%. A parità di canone, sicuramente è più conveniente il contratto a canone concordato.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  13. Salve ho un appartamento affittato con cedolare secca 10% a canone concordato (accordo territoriale di Roma), dopo sei mesi dall’inizio della locazione il mio inquilino mi contesta l’ammontare del canone.
    Nei calcoli che gli ha fatto il sindacato inquilini:
    1- non hanno considerato la maggiorazione del 15% delle fasce di prezzo dovuto alla superficie interna compresa tra 46 e 70 mq (io ne ho 57 calpestabili+12 terrazzo)
    2 – hanno inserito una maggiorazione del 5% per l’arredamento anziché il 20%
    previsti negli accordi territoriali come percentuale massima (visto che gli ho consegnato i locali nuovi appena ristrutturati mai abitati con cucina nuova accessoriata e completa di elettrodomestici AAA, salone, bagno, tavolo armadi a muro ma senza la camera e cameretta (perchè ha voluto portare le sue)).
    3 – hanno considerato solo il 75% di adeguamento istat (cioè 15%) anziché considerarne l’intero valore (cioè il 20%). In particolare evidenzio che per questo ultimo punto io ho preso in considerazione il decreto interministeriale Infrastrutture/Economia del 14 luglio 2004 secondo cui i contratti di locazione concordati possono essere stipulati:
    “Nei comuni (di norma quelli considerati a tensione abitativa) per i quali erano stati
    sottoscritti accordi territoriali sulla base del precedente decreto ministeriale del 5 marzo 1999 e non più rinnovati (tali Accordi hanno, di solito, cadenza triennale e l’accordo di Roma è del 2004). Il decreto prevede l’aggiornamento delle fasce di oscillazione, previste da tali Accordi, sulla base dell’intera variazione Istat intercorsa fra il mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi in questione e il mese precedente la stipula del nuovo, singolo contratto di locazione.”

    Posso contestare questi 3 punti? Chi ha ragione? Grazie

    1. Gentile lettrice, per dare una risposta adeguata alla tua domanda ti cosigliamo di rivolgerti ad un consulente specializzato sull’argomento. Un’associazioni di proprietari può rispondere in maniera più autorevole per l’esperienza maturata.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di Casanoi

    1. Cara Daniela,
      viste le caratteristiche del caso, Le consigliamo di optare per un contratto di locazione ad uso transitorio utilizzato principalmente per esigenze temporanee e non turistiche. Con tale contratto viene concesso l’immobile per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata, ovvero il godimento di un immobile destinato ad abitazione di un altro soggetto dietro il pagamento di un corrispettivo. Generalmente questo tipo di contratto ha durata minima di un mese e massima di diciotto. Le segnaliamo che una particolare sottocategoria dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di sei mesi e massima di 36.

      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
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  15. buon giorno, sono un inquilino pago 480euro mensili, più la tassa di registro annuale e l’aumento dell’istat, mi chiedevo mi converrebbe chiedere un contratto al cedolare secca o rimanere con il contratto in essere? inoltre la tassa di registro che ora è del 2% annuo a quanto ammonterebbe con il nuovo contratto? ringrazio cordialmente bruno boldrini

    1. Gentile Bruno
      con la cedolare secca non ci sono oneri o adempimenti per il rinnovo annuale al registro. Parlane con il proprietario che avrà il beneficio di una tassazione al 20% anzichè progressiva e minori adempimenti. Il proprietario perderà però gli aumenti annuali ISTAT.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  17. ho ereditato una casa assieme a mia sorella e mio nipote; abbiamo seguito il consiglio dell’agenzia ed abbiamo optato per un contratto con cedolare secca, ma adesso mia sorella e mio nipote, che non hanno alcun reddito, mi dicono che a causa di questa scelta hanno perso anche i benefit sanitari e mi chiedono di cambiare tipologia di contratto.
    Oltre a chiedervi cortesemente se le cose stanno veramente così, vi chiedo anche se è possibile fare contratti diversi sullo stesso immobile. Vi ringrazio per la risposta. fabio

    1. Gentile Fabio,
      il contratto di locazione è unico. I proprietari, come sai, hanno la possibilità di optare per la cedolare secca, ovvero di pagare un’imposta fissa invece che progressiva. Ritengo ch tua sorella e tuo nipote abbiano perso i benefit sanitari a causa del reddito della locazione, e non a causa del regime fiscale scelto.
      Un cordile saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  18. buonasera, sono proprietario di un immobile ( appartamento ) dato in fitto a 320,00 mensile. contratto regolarmente registrato. ho intenzione di optare x la cedolare secca. quali sono i vantaggi ? grazie

    1. Gentile lettore,
      con la cedolare secca hai il vantaggio di pagare un’imposta definita (20%) anzichè un’imposta progressiva in base allo scaglione di reddito. Inoltre viene soppressa l’imposta di registro annuale. Lo svantaggio è che il canone rimane invariato per tutta la durata del contratto e non è possibile applicare gli adeguamenti annuali ISTAT.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  19. Salve a tutti, sono Nawas. Intendevo affittare un monolocale situato a Frattamaggiore (NA) al prezzo di 200 euro mensili. Mi chiedo qual’è il contratto più conveniente per il proprietario! Non sono riuscito a trovare le tabelle degli accordi territoriali per questa città! Grazie anticipatamente per la Sua risposta.

    1. Gentile Nawas, chiedi ad un’organizzazione sindacale (di inquilini o proprietari) la possibilità di applicare il canone concordato e di calcolarene l’ammontare nel tuo caso specifico. Con il canone concordato il prprietario paga meno imposte. Il calcolo di convenienza è semplice e si rapporta al reddito netto annuo, ovvero per differenza tra ammontare annuo canoni lordi di locazione meno le imposte.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

    1. Buongiorno Vittorio,

      La cedolare secca può riguardare esclusivamente immobili censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Oltre che soddisfare le esigenze abitative, è necessario verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato. Alla luce di quanto esposto, nel caso prospettato, potrà essere applicabile l’opzione per la cedolare secca.

      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
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  21. Buongiorno. Sono Silvia , lavoro a Londra e qui in Italia non ho reddito. Ho un monolocale ammobiliato a Pisa che ha rappresentato fino ad oggi la mia prima casa e la dimora per i 10 giorni di rientro in Italia; ora vorrei affittarlo per 550 euro al mese. Quale tipo di contratto mi conviene. Dal prossimo anno devo fare la dichiarazione di questo reddito o miei impegni fiscali si esauriscono con il pagamento della cedolare? Grazie

    1. Gentile Silvia, ti consiglio la cedolare secca a canone libero. Puoi anche verificare l’ammontare del canone concordato che ha una tassazione minore, sempre a cedolare secca. Per quanto riguarda l’obbligo della dichiarazione dei redditi ti rimando alla circolare dell’agenzia delle entrate dove trovi indicazioni (reddito minimo, etc..). E’ sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista fiscalista o a un CAF. Eccola circolare relativa alla dichiarazione dei redditi 2015 (anno fiscale 2014): http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Dichiarare/DichiarazioniRedditiPF/730+2015/Modello+e+istruzioni+730+2015/Istruzioni+730+2015/730_2015_istr_18+03+2015.pdf

      Un saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  23. Mamma di 4 bambini al momento a carico 50% con il papà, proprietaria di una prima casa in Campania nella quale risiedo, affitto la mia seconda casa a Roma 850 euro al mese, unico reddito. Volevo capire se fare o meno la cedolare secca con un contratto libero 4+4 o pagare l’Irpef facendo l’Unico.

    1. Gentile Michela,

      La convenienza del contratto a cedolare secca purtroppo va valutato caso per caso; in generale possiamo dirle che, con contratto tradizionale, le aliquote progressive IRPEF sono sicuramente superiori rispetto all’aliquota prevista per la cedolare secca. Nonostante ciò, potrebbe comunque trovare sconveniente la cedolare secca per la mancanza di detrazione di imposta e per l’impossibilitò di detrarre altre forme di spese (ex.spese mediche, o spese sostenute al 50% per i suoi figli) ottenendo così di fatto un’aliquota progressiva IRPEF più bassa rispetto a quella prevista per la cedolare secca.

      Oltre a consigliarle di valutare la convenienza sulla base della sua dichiarazione dei redditi vorremmo segnalarle che è prevista una riduzione di aliquota per i contratti di locazione a canone concordato con cedolare secca relativi ad abitazioni ubicate o nei comuni con carenze di disponibilità abitative e cioè, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia, oppure nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Per questo tipo di contratto l’aliquota è ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Volendo usufruire di tale regime dovrà darne apposita comunicazione sul contratto di locazione.

      Un cordiale saluto

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
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  24. Queste sono tasse impossibili. Prima cosa la tassa di un 20 percento circa si applica solo su prodotti venduti e non su affitti. Seconda cosa importante è che quando la tassa è alta va a discapito anche di chi affitta e non solo del padrone perchè il padrone farà un prezzo di affitto più alto per rientrare con la tassa. Ma ci rendiamo conto che il governo sta chiedendo 1500 euro l’anno di tassa? La gente si impicca di lavoro solo per mettere da parte 1500 euro per andare in vancaza con la famiglia e lui arriva fresco fresco dal governo, non ha spese, non offre nulla e chiede 1500 euro. Ma che siamo divenuti ciechi agli abusi di potere?

  25. Buongiorno, desidero affittare il mio appartamento a Torino a canone concordato. Ho fatto un calcolo su 66 mq x 5,90+ 20%. Quale percentuale devo inoltre applicare per l’arredamento completo? Grazie se mi darete un aiuto.

  26. salve,
    devo affittare un appartamento di cui sono proprietario al 50% l’altra meta’ è della mia ex moglie,essendo un dipendente con un’aliquota al 27% mi converrebbe stipulare la cedolare secca?poi vorrei sapere se è vero che si paga l’anno successivo,grazie

    1. Gentile Antonio,

      La convenienza del contratto a cedolare secca purtroppo va valutato caso per caso; in generale possiamo dirle che, con contratto tradizionale, le aliquote progressive IRPEF sono sicuramente superiori rispetto all’aliquota prevista per la cedolare secca. Nonostante ciò, potrebbe comunque trovare sconveniente la cedolare secca per la mancanza di detrazione di imposta e per l’impossibilitò di detrarre altre forme di spese (ex.spese mediche…) ottenendo così di fatto un’aliquota progressiva IRPEF più bassa rispetto a quella prevista per la cedolare secca.

      Oltre a consigliarle di valutare la convenienza sulla base della sua dichiarazione dei redditi le comunichiamo che le imposte non vengono propriamente pagate l’anno successivo; durante l’anno vengono versati degli acconti e l’anno successivo verrà versato il saldo dovuto. In particolare, l’acconto dovuto per cedolare secca 2014 deve essere versato in un’unica soluzione entro il 30/11/2014 se l’importo è inferiore ad euro 257,52. Altrimenti deve essere versato in due rate:

      – La prima nella misura del 40% entro il 16/06 ovvero 17/06 con maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse

      – La seconda entro il 30/11

      dott.ssa Maria Fiorillo
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  27. BUONGIORNO, DEVO AFFITTARE UN APPARTAMENTO AD UNO STUDENTE, PER TRE MESI A CANONE CONCORDATO E NATURA TRANSITORIA. VORREI APPLICARE LA CEDOLARE SECCA. è AL 10%? COSA DEVO INDICARE SUL CONTRATTO? GRAZIE

    1. Gentile Elena, nelle locazioni con cedolare secca è prevista un’apposita
      riduzione di aliquota per i contratti a canone concordato relativi ad
      abitazioni ubicate o nei comuni con carenze di disponibilità abitative e
      cioè, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova,
      Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con
      gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia, oppure nei comuni
      ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Per questo tipo di
      contratto l’aliquota è ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Volendo
      usufruire di tale regime dovrà darne apposita comunicazione sul contratto di
      locazione.

      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

      dott.ssa Maria Fiorillo
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  28. Buonasera,
    vorrei gentilmente un suo parere, posso affittare ad un inquilino il mio appartamento, che intende usare come casa vacanza non imprenditoriale (gestione occasionale di un solo immobile) senza Partita Iva con cedolare secca?
    Altrimenti che tipo di contratto dovrei sottoscrivere?
    Grazie
    Giulia

  29. La ringrazio per la risposta. Vorrei inoltre sapere se questo, ed eventualmente quanto, incide sulle agevolazioni fiscali di cui beneficio in quanto prima casa, avendo la residenza nella medesima casa che vorrei affittare.

    Grazie,
    Ilaria

    1. Gentile Ilaria,
      il parziale affitto della prima abitazione non produce la perdita dei requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa, quindi, se l’uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora manterrà anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef.

      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

      dott.ssa Maria Fiorillo
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  30. Buongiorno,
    vorrei andare in affitto e affittare individualmente 3 camere del mio appartamento a studenti e/o professionisti, mettendo a disposizione l’arredo.
    Che tipologia di contratto mi conviene fare per ciascun inquilino?

    Grazie,
    Ilaria

    1. Viste le caratteristiche del caso, Le consigliamo di optare per un contratto di locazione ad uso transitorio utilizzato principalmente per esigenze temporanee e non turistiche.
      Con tale contratto viene concesso l’immobile per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata, ovvero il godimento di un immobile destinato ad abitazione di un altro soggetto dietro il pagamento di un corrispettivo.

      Generalmente questo tipo di contratto ha durata minima di un mese e massima di diciotto.

      Le segnaliamo che una particolare sottocategoria dei contratti ad un transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di sei mesi e massima di 36.
      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
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  31. Salve, io è mia moglie, che siamo in comunione dei beni, vorremmo affittare un appartamento stipulando un contratto che preveda due pagamenti di imposta a ciascuno di noi più conveniente: uno a cedolare secca per me conveniente dal momento che già percepisco pensione; uno a tassazione ordinaria per mia moglie che percepisce solo la pensione minima di casalinga.
    Chiedo: esiste una forma di contratto di locazione che preveda trascritte entrambe le tipologie d’imposta per i due differenti redditi?
    Ringrazio e cordialmente vi saluto!

  32. sono proprietario di 6 imobile tra cui uno ci vivo io,il secondo mio figlio e il terzo altro figlio,gli altri 3 lo dati in locazione x cui percepisco un piccolo redito,vorei sapere gentilmente quale e la convenienza di contratto ,canone libero o cedolare ,grazie la saluto.

    1. Gentile lettore,
      la convenienza tra i diversi contratti in termini economici puà essere calcolata con il “reddito netto” = differenza tra reddito lordo da locazione e imposte. Non ti resta che effettuare delle simulazioni applicando canoni e imposte nei diversi casi. In caso di canone libero tradizionale l’aliquota da applicare è quella della tua fascia di reddito; nel caso di canone libero cedolare secca e canone concordato è un’aliquota fissa. Spero di esserti stato utile.

      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  33. Buongiorno. Ho recentemente acquistato un immobile di nuova costruzione a Rimini, per finalità di investimento, approfittando di un ottimo mutuo che mi è stato concesso. Vorrei usufruire degli sgravi fiscali previsti dal decreto sblocca Italia di novembre 2014(20% del prezzo di acquisto), affittandolo a canone concordato a favore di mia sorella, che vive e lavora in quella città, con la quale, essendo parenti di 2° grado, rientrerei nei termini stabiliti dalla legge stessa. Poichè il testo di legge chiede che il contratto venga stipulato per otto anni “continuativi”, è quindi opportuno indicare nel contratto che andremo a stipulare la durata di anni otto, oppure basta mettere, ad esempio, 4+4 ? Grazie per la risposta e cordiali saluti.

    1. Gentile Mario,
      l’art. 21 del decreto noto come Sblocca Italia introduce una nuova agevolazione che attribuisce una deduzione IRPEF a favore di quei contribuenti che acquistano fabbricati nuovi o ristrutturati al fine di locarli a canone concordato per una durata di almeno 8 annualità.

      L’agevolazione ha un ambito applicativo di limitata durata e coinvolge i soli acquisti di unità immobiliari a destinazione residenziale, effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. Secondo quanto disposto da decreto quindi, a nostro parere, sarebbe più indicato indicare nel contratto la durata di otto annualità perché, di fatto, indicando la formula “4+4”, al termine dei primi quattro anni potrebbero intervenire circostanze che comporterebbero l’estinzione del contratto facendo così venir meno la sussistenza dei requisiti previsti.

      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

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  34. Buongiorno,
    Sono proprietaria di un monolocale che sto per affittare per soli 6 mesi. Ho sempre optato per la Cedolare secca, ora però ho perso il lavoro; potete gentilmente confermarmi se quindi mi convenga il contratto “tradizionale”, anche se percepirò da Aprile un assegno di mobilità (circa 900/1000 Euro mensili)?
    Il mio reddito non va cumulato a quello di mio marito, vero?
    Posso decidere io (locatore) se utilizzare l’uno o l’altro o il conduttore può imporsi nella scelta? (per evitare le spese di registrazione, il conduttore mi chiede la cedolare secca). Grazie infinite e saluti.

    1. Gentile Tea,

      la convenienza del contratto a cedolare secca purtroppo va valutata caso per caso; in generale possiamo dirle che, con contratto tradizionale, il canone d’affitto sarà assoggettato alle aliquote progressive IRPEF che, nel suo caso, avendo solo l’assegno di mobilità e il canone d’affitto, dovrebbe essere l’aliquota minima del 23%, mentre, con cedolare secca l’aliquota sarà del 21%. Nonostante l’aliquota inferiore, potrebbe trovare sconveniente la cedolare secca per la mancanza di detrazione di imposta e per l’impossibilitò di detrarre altre forme di spese (ex.spese mediche) ottenendo così di fatto un’aliquota effettiva più bassa del 21%.

      In merito alla Sua ultima domanda, la facoltà di scelta spetta a Lei con l’unico onere di comunicare il tipo di contratto all’inquilino.
      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

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  35. Salve, sto per acquistare un immobile di classe energetica A come prima casa, e di fatto attualmente sono uno studente senza redditto. Vorrei sapere per avere le varie agevolazioni fiscali (di cui si capisce davvero poco) con che canone mi conviene affittarlo, eventualmente anche per ricevere il bonus acquistare per affittare del recente decreto “Sblocca Italia”, grazie.

    1. Gentile lettore,
      per le agevolazioni fiscali sul reddito da locazione, non avendo altri redditi, probabilmente ti conviene il canone libero. Poiché il contratto di locazione è lungo, valuta se anche in futuro pensi di percepire redditi. In tal caso la tassazione a canone concordato è la più bassa. In poche parole. devi fare un calcolo di convenienza economica in termini di reddito percepito al netto delle imposte.

      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  36. Salve. Vorrei cortesemente delle informazioni in merito ad un contratto di locazione.Dopo i primi 4 anni di un contratto di locazione a canone libero,per poi passare ad uno concordato con cedolare secca,sono tenuto a pagare l’imposta di registro per la scadenza naturale dei 4 anni del contratto a canone libero?

    1. Buongiorno a lei. La risposta è no: il pagamento dell’imposta di registro per la scadenza naturale del contratto a canone libero non è dovuto. Basterà semplicemente recarsi presso l’Agenzia delle Entrate e comunicare il passaggio a cedolare secca.
      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

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    1. Salve, l’adeguamento Istat dipende dal tipo di contratto stipulato; se si tratta di un contratto con canone concordato, il locatore, per natura del contratto stesso, rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto, incluso quello per l’adeguamento Istat.
      Se invece si tratta di un contratto a canone libero, l’aggiornamento Istat potrà essere calcolato solo se espressamente previsto nel contratto.
      Un cordiale saluto e grazie per aver scvritto a CasaNoi.it

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  38. Buonasera,
    Le scrivo per avere informazioni riguardo ad una questione.
    Nel 2013 ho affittato un alloggio e io ne sono l’inquilina!
    È stato fatto un contratto 4+4 con cedolare secca.
    Oggi mi chiama il proprietario chiedendomi se mi andava bene cambiare il contratto in “affitto concordato” in modo tale che loro pagassero meno tasse.
    a cosa vado incontro? Ho letto che è un contratto 3+2 innanzitutto… potrebbe alzarmi l’affitto pattuito nel 2013 alla fine dei 3 anni?
    La ringrazio molto

    1. Gentile Debora,

      in linea generale il contratto a canone concordato è conveniente sia per l’inquilino sia il proprietario di casa in quanto il canone viene stabilito dalle associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini sulla base di valutazioni specifiche per cui, il prezzo del canone concordato sarà comunque più basso di quello di mercato. La differenza sostanziale rispetto ai contratti liberi riguarda la durata inferiore del contratto: tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza o altri 3 previa intesa. Le segnaliamo infine che per gli inquilini a basso reddito, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi.

      Un cordiale saluto e grazie per seguire CasaNoi.it

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  39. CommentoBuongiorno,
    Risiedo a Milano dove sono proprietario di un monolocale (ovviamente arredato è dotato di ogni elettrodomestico) in zona 5 di circa 40 mq per cui pago una discreta rata mensile di mutuo. Purtroppo mi trovo al momento disoccupato per cui sono costretto ad affittarlo per poter rientrare delle spese il più possibile pagando ovviamente il meno possibile di tasse. Volevo gentilmente un consiglio sulla tipologia di contratto da stipulare, se a Canone libero o concordato, se a lungo periodo o meno… tenendo conto che al momento sono senza fonte di reddito.
    Ringraziando anticipatamente per la cortese risposta, porgo i miei più cordiali saluti.

    1. Gentile lettore,
      non esiste una soluzione ottimale per la durata e tipologia del contratto: dipende molto quando vuoi rientrare in possesso dell’immobile e dalla previsione dei tuoi redditi futuri.
      Se decidi per un contratto classico di durata 4+4, forse attualmente per te è conveniente stipulare un contratto a canone libero tradizionale. Il reddito dell’affitto sarebbe il tuo unico reddito e viene infatti tassato in base all’aliquota bassa.
      Ma a fronte di un contratto così lungo devi ragionare non solo in base alla tua situazione reddituale attuale. E’ più corretto prevedere che nell’arco di 1 o 2 anni tu percepirai nuovamente reddito da lavoro. In tal caso il consiglio è di stipulare un contratto a “cedolare secca” che prevede una tassazione fissa del 21% sui redditi percepiti dall’affitto.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  40. Salvi, sono proprietario di un appartamento che vorrei affittare a mia nipote. Quale è il miglior contratto che posso fare? al momento sta occupando l’appartamento a titolo gratuito, senza alcun contratto ( è mia nipote! ) pagando tutte le tasse e le spese condominiale come se fosse di sua proprietà, ma non vorrei che un domani sorgessero problemi con le leggi dello stato. So che il contratto di comodato d’uso è valido solo per pareti di 1° grado e che bisogna versare circa 180 euro per la registrazione, ma se è possibile non vorrei applicarlo ne registrarlo. Attendo vostri consigli. Grazie Mauro

    1. Gentile Mauro,
      l’affitto dell’appartamento, a tua nipote o altri soggetti, implica il pagamento di un canone di locazione e la sottoscrizione di un contratto da registrare.
      Con il contratto di locazione a cedolare secca o canone concordato hai – come proprietario – notevoli risparmi:
      a) delle imposte che dovrai pagare a fronte del reddito di locazione
      b) delle spese di registrazione/rinnovo annuale del contratto.
      Se viceversa vuoi darlo gratuitamente a tua nipote, puoi tranquillamente farlo (Il comodato gratuito può essere applicato anche per persone al di fuori della famiglia).
      Ti ricordo che le imposte sulla proprietà della casa (IMU-TASI) sono a carico del proprietario (quindi a tuo carico).
      L’affittuario, o colui che dispone della casa, paga:
      – una parte della TASI
      – la tassa dei rifiuti
      – le utenze (ti consiglio di effettuare le volture).
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  41. Salve, vorrei sapere come funziona il pagamento delle tasse, come, quanto e quale è la formula più conveniente dal momento che ho trovato su internet il modo di affittare stanze o l’intero appartamento senza contratto… mi spiego, c’è un sito chiamato AIRBNB dove uno può inserire l’annuncio e stabilire sia il prezzo al giorno che la durata dei giorni, anche settimane o mesi,mettendo foto delle stanze/appartamento e cose particolari…se per esempio in un anno uno ha guadagnato 12.000 euro togliendo le spese di agenzia che sono credo del 5% quanto deve pagare? con che calcolo? il modo più conveniente quando e dove pagare?? se avete bisogno di altre informazioni sono a vostra disposizione inviandomi email. Grazie e saluti Maurizio.

    1. Caro Maurizio,
      sulla base delle informazioni che ci hai fornito, l’attività da te prospettata è assimilabile a quella di affittacamere; tale attività, se svolta da un privato in modo non professionale (esercitata quindi in modo non abituale, non organizzata e senza la fornitura di servizi accessori al pernottamento, quali ad esempio il riassetto delle stanze, la consegna e/o il cambio della biancheria) darebbe luogo a proventi fuori campo Iva ed inquadrabili, ai fini delle imposte sui redditi, tra i redditi diversi (quadro RL del Modello Unico).
      In caso contrario, nel caso quindi in cui l’attività sia svolta in modo professionale, esercitata quindi abitualmente, si rientrerebbe a pieno titolo nell’attività d’imprese con conseguente apertura di partita iva e assoggettamento dei proventi ad iva e alla disciplina dei redditi d’impresa.
      Un cordiale saluto e grazie per aver scritto al Blog di CasaNoi.it

      dott.ssa Maria Fiorillo
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  42. Buona sera! Vorrei capire bene che tipo di contratto di affitto dovrei fare. Devo affittare un appartamentino a Rimini. Canone mensile 600 euro. Però il condominio devo pagarlo completamente io, sono 800 euro. Lavoro part time 500-600 euro mensile. Nella mia situazione conviene fare il contratto agevolato, con canone concordato oppure cedolare secca? La ringrazio in anticipo per la risposta!

    1. Gentile Natalia,
      come affittuaria è tua convenienza pagare un canone più basso possibile, che non subisca aumenti di anno in anno. Il canone concordato è stabilito per legge in base alle caratteristiche dell’appartamento ed è generalmente più basso di quello libero con cedolare secca.
      Informati se può essere applicato a Rimini e a quanto ammonta per l’appartamento che ti interessa (chiedi al proprietario o all’agente immobiliare o a un centro di assistenza fiscale, etc).
      Il proprietario ha dei vantaggi fiscali (paga meno imposte) se applica i contratti a canone concordato o la cedolare secca. I suoi vantaggi fiscali sono maggiori nel caso di canone concordato. Alla fine quindi conviene a tutti e due.
      Spero di esserti stato utile.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. Salve, sarebbe opportuno sottolineare che la scelta della tipologia di tassazione del contratto di locazione va anche rapportata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. Ci possono essere attualmente condizioni per cui la scelta del contratto a canone concordato senza cedolare risulta essere conveniente nel caso in cui si scontano delle detrazioni tali da far diminuire l’imposta, e ovviamente a maggior ragione in ipotesi di redditi bassi.

  44. Salve, sto per andare a vivere in un appartamento dove non è possibile fare la cedolare secca in quanto l’immobile è di una società. La rata di affitto è di 450€. Volevo sapere se corro il rischio di vedermi aumentare l’affitto nel corso del tempo, e a che tipo di tassazione vado incontro. Il mio reddito annuale è inferiore ai 18000€. Grazie.
    Nicola

    1. Gentile Nicola,
      chiedi una copia del contratto di locazione alla società proprietaria. Molto probabilmente sarà previsto l’adeguamento annuale ISTAT, stabilito per legge.
      Chiedi alla società a quanto sono ammontati gli adeguamenti negli ultimi 5 anni per canoni di locazione simili al tuo; in questo modo puoi avere un’idea di massima di quanto andrai a pagare.
      Su una contratto di 450 ero mensili, l’adeguamento annuale dovrebbe essere di pochi euro.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    1. Gentile Dario,
      il canone concordato viene determinato tramite accordi territoriali tra le principali Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Chiaramente gli accordi determinano dei parametri da applicare al singolo immobile. Guarda sul Glossario Immobiliare del nostro sito la voce “canone concordato”.
      Grazie per aver scritto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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