Come acquistare una casa all’asta

Cos’è un’asta giudiziaria immobiliare

Acquistare casa ad un’asta immobiliare può rappresentare un’occasione vantaggiosa per chi non dispone di un budget elevato ed è alla ricerca di un buon affare.

Ad un’asta giudiziaria vengono messi in vendita immobili di proprietà di persone fisiche o società che, non potendo far fronte ai propri debiti, sono costretti a venderli per liquidare i creditori.

In queste circostanze è possibile acquistare una casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato, ma è necessario conoscere bene alcuni aspetti, per non incorrere in brutte sorprese.

Come funziona un’asta immobiliare

 

Per prima cosa è necessario conoscere bene tutti gli aspetti che definiscono un’asta giudiziaria. L’asta giudiziaria si svolge presso il Tribunale di competenza o lo studio di un professionista designato.

Il giudice incarica un professionista di redigere una perizia di stima, per determinare il valore dell’immobile. Nella perizia è possibile reperire molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli, servitù o abusi edilizi, la presenza o meno di un’occupante. Quindi è molto utile consultare questo documento. Lo si può fare recandosi in cancelleria o, spesso, anche on line, nel caso di aste bandite con questo sistema.

Il giudice emana quindi l’ordinanza di vendita, con la quale si fissano tutte le tappe del processo di vendita:

• il prezzo di partenza;
• la modalità e la data del deposito cauzionale;
• la data di chiusura delle offerte;
• la data dell’asta;
• la data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile.

Il giudice nomina anche un custode giudiziario, un soggetto che si incarica di gestire l’immobile pignorato, occupandosi, ad esempio, della possibilità di farlo visitare a possibili acquirenti.

La messa all’asta di un immobile deve essere adeguatamente pubblicizzata, con la pubblicazione dell’avviso di vendita (o avviso d’asta) almeno 45 giorni prima dell’asta. Oggi questa pubblicità avviene anche con Internet: ci sono molti siti ufficiali dove è possibile sapere quali sono le case all’asta ed anche visionarne le perizie.

Le aste sono di due tipi:

• senza incanto, in cui vengono presentate delle offerte in busta chiusa;
• con incanto, nel caso in cui quella del primo tipo sia andata deserta, con pubblica gara tra i partecipanti.

Come si partecipa ad un’asta giudiziaria immobiliare

Dopo aver scelto una casa in vendita all’asta di proprio interesse, è opportuno effettuare una visita dell’immobile, contattando il custode giudiziario.
Se l’immobile è di proprio gradimento, si può procedere a presentare un’offerta.

Per presentare un’offerta, in caso di asta senza incanto, è necessario inviarla in busta chiusa, contenente anche una cauzione pari al 10% di tale offerta e tutti gli altri documenti richiesti.
Nel caso, invece, di asta con incanto, bisognerà presentare la propria intenzione di partecipare all’asta e una cauzione dell’importo richiesto dal bando.

Al momento in cui avviene l’asta senza incanto, se è presente una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato, a meno che il creditore non sia in disaccordo con la cifra proposta, nel qual caso viene aggiudicata lo stesso, ma con un aumento di 1/5 dell’offerta.
Se sono presenti più offerte si procede invece con rilanci.
L’acquirente aggiudicatario dovrà effettuare il saldo entro i termini previsti dall’ordinanza.

Nell’asta con incanto si procede direttamente con i rilanci e la casa viene aggiudicata all’offerente che non subisce rilanci dopo 3 minuti dalla sua ultima offerta. Nel caso in cui un partecipante non si presenti senza giustificati motivi, viene trattenuto 1/10 della cauzione, al fine di scongiurare azioni di disturbo.
In questo caso l’aggiudicazione della casa sarà solo provvisoria, in quanto nei 10 giorni successivi potrà essere presentata un’offerta superiore di 1/5: in questo caso si procederà all’indizione di una nuova gara, altrimenti l’immobile sarà assegnato definitivamente.
Una volta aggiudicata la casa, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e toglie l’immobile dall’affidamento al custode giudiziario.

Acquistare una casa all’asta con il mutuo

È possibile comprare casa all’asta anche richiedendo un mutuo, fino all’80% dell’importo, presso una delle banche aderenti ad uno specifico accordo tra ABI e Tribunali. La banca dà l’avvio all’istruttoria, con la stipula di un preliminare di mutuo. L’erogazione del finanziamento avviene solo se il richiedente si aggiudica la casa, altrimenti il preliminare non ha alcun valore.
Il giudice in questo caso firmerà il decreto di trasferimento solo quando riceverà dalla banca parte dell’importo e dall’acquirente la restante, più tutte le spese accessorie. A quel punto iscriverà la nuova ipoteca.

Le case all’asta occupate e i costi aggiuntivi nell’acquisto dell’immobile

Ci sono molti aspetti da valutare quando si decide di comprare una casa all’asta.
Spesso l’immobile è occupato e quindi, anche se il decreto di trasferimento sancisce che debba essere lasciato libero, ci si può trovare in presenza di inquilini non collaborativi o abusivi per sfrattare i quali bisognerà far fronte ad ulteriori spese legali.

Nel definire poi il budget da destinare all’operazione, bisogna tenere in conto anche ulteriori spese, oltre al prezzo effettivo dello stesso, come imposte di registro, Iva, eventuali spese condominiali pendenti, onorari professionali necessari per la conclusione dell’operazione, oltre che i costi di una eventuale ristrutturazione.

Prima di decidere di partecipare ad un’asta, è consigliabile visionare tutta la documentazionerelativa disponibile, a partire dalla perizia, oltre che visitare direttamente l’immobile. Per tutto questo è opportuno farsi seguire dal proprio tecnico di fiducia.