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Affittare casa, una guida per proprietari e inquilini

di Architetto 22 commenti in

Affittare casa: a cosa prestare attenzione

Un contratto di locazione implica il rapporto tra due parti: da un lato il proprietario, dall’altro l’inquilino. Entrambi devono tutelare i propri interessi e salvaguardarsi da brutte sorprese, ma nello stesso tempo onorare i propri doveri.

Vediamo quindi quali sono le cose a cui prestare attenzione quando si affitta un immobile.

I consigli per i proprietari

Da parte del proprietario c’è sempre, comprensibilmente, il timore di mettersi in casa qualcuno che poi non paghi e quindi è lecito scegliere il proprio inquilino con attenzione, considerando i tempi lunghi a cui si andrebbe poi incontro con un procedimento di sfratto.

D’altro canto il peso delle imposte su un immobile sfitto è piuttosto gravoso, per cui per non è assolutamente conveniente tenere un appartamento vuoto.

A questo scopo, quindi, è lecito informarsi della stabilità lavorativa dell’aspirante conduttore, chiedendogli copia della sua ultima busta paga o della dichiarazione dei redditi, e quindi garantirsi una certa sicurezza del pagamento.

Un altro accorgimento è quello di richiedere una fideiussione bancaria. In questo modo, in caso di insolvenza dell’inquilino, il proprietario potrà rivolgersi alla banca per riscuotere i canoni arretrati. Si tratta della cosiddetta fideiussione “a prima richiesta”. E’ importante che la fideiussione comprenda questa clausola, perché altrimenti non si potrà riscuotere il credito prima che la banca stessa l’abbia riscosso dal debitore.

In alternativa è possibile stipulare un’assicurazione d’affitto, in grado di coprire non solo il pagamento fino a 12 mensilità arretrate, ma anche eventuali danni e persino le spese legali.

Una cosa molto utile da fare è quella di mettere tutto per iscritto, non solo il contratto, ma anche un inventario sullo stato dell’immobile, in modo da tutelarsi da eventuali danni cagionati dall’affittuario.

Leggi  Come funziona il contratto di affitto a canone concordato

In ogni caso, poi, il proprietario deve evitare assolutamente che l’inquilino prenda possesso dell’immobile senza aver versato la prima mensilità e la caparra.

I consigli per gli inquilini

Anche l’inquilino però deve stare attento a curare i propri interessi.

Innanzitutto bisogna dire che la crisi economica ha fatto crescere il numero di italiani alla ricerca di una casa in affitto, vista la difficoltà ad accedere alla proprietà.

Chi è alla ricerca di una casa deve stare attento quando il canone di locazione proposto è troppo più basso rispetto alla media della zona, per cui è opportuno fare una piccola ricerca di mercato a riguardo.

Durante la visita all’immobile bisogna verificare il funzionamento degli impianti e anche controllare rubinetti, tapparelle, ed altri meccanismi.

Bisogna inoltre verificare la corrispondenza tra i metri quadri dichiarati e quelli reali, oltre che la corrispondenza tra la categoria catastale e la destinazione d’uso dell’immobile.

Una volta trovato l’immobile, non bisogna assolutamente versare alcun canone prima di aver firmato il contratto.

Al momento della stipula, bisogna sempre farsi rilasciare ricevuta della cauzione versata (per la quale la legge prevede un massimo di 3 mensilità), altrimenti si rischia di non riceverla indietro al momento del rilascio dell’immobile.

Tale cauzione, tra l’altro, dovrà essere restituita anche con gli interessi maturati negli anni, che non saranno una grossa somma, ma spettano.

L’inventario messo per iscritto di cui sopra, insieme ad eventuali foto scattate al momento dell’ingresso, può servire anche allo stesso inquilino, per evitare la richiesta ingiusta di spese di manutenzione non dovute.

Leggi  Come funziona il pagamento del canone di locazione

Anzi, al momento di lasciare la casa, è bene scrivere un verbale di rilascio, in cui siano descritte le condizioni dell’immobile. Una volta firmato dal proprietario, non potrà più essere contestato.

Infine, appena preso possesso della casa, è necessario fare al più presto la voltura delle utenze, perché il nuovo affittuario non può essere in alcun modo responsabile degli eventuali debiti dell’inquilino precedente.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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22 Comments su "Affittare casa, una guida per proprietari e inquilini"

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Buongiorno, volevo sapere se essendo in affitto e la casa si è riempita di muffa rovinando tutta la cucina e la camera da letto il proprietario è tenuto a rimborsarmi i mobili. Grazie

Gentile Sonia, con buon senso bisogna capire le cause. Hai arieggiato adeguatamente i diversi locai? Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Assolutamente si e quando cucino sempre finestra spalancata ma cucina sala e camera da letto sono invase dalla muffa. Abbiamo anche usato prodotti appositi ma esce persino dalle fughe delle piastrelle. È un disastro

Gentile Sonia, da quanto scrivi ci sono quindi i presupposti per richiedere il risarcimento del danno e di rendere i locali salubri. Consiglio sempre di trovare un accordo prima di passare alle vie legali. Puoi anche richiedere l’intervento di un Organismo di Mediazione per le controversie civili. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Buongiorno, Mia madre proprietaria di un appartamento affittato con regolare contratto 4+4 il 20/11/2009 e con naturale scadenza nel 21/11/2017, e che ha sempre mantenuto buoni rapporti con l’inquilino rumeno, NON ha inviato la raccomandata di chiusura contratto (non lo sapeva o non si è ricordata), anche se ne hanno parlato parecchie volte e l’inquilino sembrava d’accordo a lasciare l’appartamento, tant’è che mia madre ha preso parola con altre persone per iniziare un nuovo affitto in Gennaio 2018. Ora nonostante quanto sopra enunciato, visto che l’inquilino non ha dato dimostrazione di prepararsi per un trasferimento mia madre ha chiesto di… Read more »
Gentile Enzo, tua madre non ha rispettato il termine per comunicare l’interruzione del contratto. “Contratti di locazione a canone libero 4+4 e canone concordato 3+2: alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto rispettivamente di 4 e 2 anni (salvo disdetta da parte del locatore). Dopo la proroga quadriennale o biennale, ciascuna delle parti ha diritto di rinnovare il contratto a nuove condizioni, comunicando la propria intenzione tramite raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.” Ne consegue che il contratto prosegue. Per trovare un accordo… Read more »
Buongiorno , sono in affitto con un contratto 4+4 . Gli otto anni si sono conclusi nel giugno 2016 e in accordo con il proprietario é stato prolungato alle stesse condizioni per ulteriori ultimi quattro anni. Adesso il proprietario vuole vendere la casa per comprare altrove una casa al figlio. Con il proprietario abbiamo rapporti corretti ma ci ha chiamato dicendo che abbiamo tempo per un po’ di mesi senza probleme… Pero’ ad oggi dopo circa un mese non abbiamo ancora ricevuto una formale disdetta ma la casa é già con annuncio vendita in agenzia e cominciano ad arrivare le… Read more »
Gentile Marco, non potendo leggere il contratto ti rispondo in termini generali. Da quanto scrivi, avete rinnovato il contratto a giugno 2016 e quindi la prima scadenza dei 4 anni è il giugno 2020. Per legge non c’è possibilità di disdetta da parte del proprietario prima di tale scadenza (la disdetta potrà essere esercitate comunque solo in determinate situazioni previste dalla legge – art3, Legge 9 dicembre 1998, n. 431). Se non rilasciate volontariamente l’abitazione, viene di fatto venduta una casa locata e chi acquista subentra nel contratto come locatore. Ciò non toglie che possiate raggiungere un accordo economico per… Read more »

Buongiorno,
io proprietario di un immobile sito a Roma , causa scedenza dei primi 4 anni di un contratto 4+4, NON ho rinnovato contratto per i restanti 4 anni alla mia inquilina causa mio trasferimento nell’immobile stesso per lavoro a Roma ( questa e’ stata la motivazione principale sulla lettera di disdetta) .Solo 2 mesi dopo la mia azienda mi ha comunicato di un imminente trasferimento pero’ sulla sede di Milano .
la domanda e’: POSSO RIAFFITTARE/ L’IMMOBILE AD UN NUOVO LOCATARIO,senza avere ritorsioni dal vecchio inquilino? oppure deve passare del tempo?

Attendo vostre ,Grazie mille

Dovresti sentire un legale. Personalmente ritengo che tu possa riaffittare abbia agito oggettivamente in buona fede. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Salve! Sul mio contratto di affitto è scritto che, al momento del rilascio dell’ appartamento, l’inquilino e il proprietario devono trovarsi personalmente per controllare assieme I danni. Ho invitato il proprietario, ma non vuole venire. Mi ha chiesto di lasciare le chiavi in camera e fare foto. Così ha fatto anche con I miei coinquilini passati e la loro caparra non è stata restituita (in internet inoltre ho trovato diverse lamentele su questo proprietario riguardanti sempre la caparra). Come faccio a tutelare la mia se il proprietario non è collaborativo e non rispetta il contratto?

Gentile Fabiana, ti suggerisco di cercare di risolvere da sola magari andando direttamente a casa del proprietario. Altrimenti hai bisogno di assistenza legale. Utile è sicuramente una traccia scritta (raccomandata A/R). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi