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Affittare casa, una guida per proprietari e inquilini

di Architetto 32 commenti in

Affittare casa: a cosa prestare attenzione

Un contratto di locazione implica il rapporto tra due parti: da un lato il proprietario, dall’altro l’inquilino. Entrambi devono tutelare i propri interessi e salvaguardarsi da brutte sorprese, ma nello stesso tempo onorare i propri doveri.

Vediamo quindi quali sono le cose a cui prestare attenzione quando si affitta un immobile.

I consigli per i proprietari

Da parte del proprietario c’è sempre, comprensibilmente, il timore di mettersi in casa qualcuno che poi non paghi e quindi è lecito scegliere il proprio inquilino con attenzione, considerando i tempi lunghi a cui si andrebbe poi incontro con un procedimento di sfratto.

D’altro canto il peso delle imposte su un immobile sfitto è piuttosto gravoso, per cui per non è assolutamente conveniente tenere un appartamento vuoto.

A questo scopo, quindi, è lecito informarsi della stabilità lavorativa dell’aspirante conduttore, chiedendogli copia della sua ultima busta paga o della dichiarazione dei redditi, e quindi garantirsi una certa sicurezza del pagamento.

Un altro accorgimento è quello di richiedere una fideiussione bancaria. In questo modo, in caso di insolvenza dell’inquilino, il proprietario potrà rivolgersi alla banca per riscuotere i canoni arretrati. Si tratta della cosiddetta fideiussione “a prima richiesta”. E’ importante che la fideiussione comprenda questa clausola, perché altrimenti non si potrà riscuotere il credito prima che la banca stessa l’abbia riscosso dal debitore.

In alternativa è possibile stipulare un’assicurazione d’affitto, in grado di coprire non solo il pagamento fino a 12 mensilità arretrate, ma anche eventuali danni e persino le spese legali.

Una cosa molto utile da fare è quella di mettere tutto per iscritto, non solo il contratto, ma anche un inventario sullo stato dell’immobile, in modo da tutelarsi da eventuali danni cagionati dall’affittuario.

Leggi  Come funziona il pagamento del canone di locazione

In ogni caso, poi, il proprietario deve evitare assolutamente che l’inquilino prenda possesso dell’immobile senza aver versato la prima mensilità e la caparra.

I consigli per gli inquilini

Anche l’inquilino però deve stare attento a curare i propri interessi.

Innanzitutto bisogna dire che la crisi economica ha fatto crescere il numero di italiani alla ricerca di una casa in affitto, vista la difficoltà ad accedere alla proprietà.

Chi è alla ricerca di una casa deve stare attento quando il canone di locazione proposto è troppo più basso rispetto alla media della zona, per cui è opportuno fare una piccola ricerca di mercato a riguardo.

Durante la visita all’immobile bisogna verificare il funzionamento degli impianti e anche controllare rubinetti, tapparelle, ed altri meccanismi.

Bisogna inoltre verificare la corrispondenza tra i metri quadri dichiarati e quelli reali, oltre che la corrispondenza tra la categoria catastale e la destinazione d’uso dell’immobile.

Una volta trovato l’immobile, non bisogna assolutamente versare alcun canone prima di aver firmato il contratto.

Al momento della stipula, bisogna sempre farsi rilasciare ricevuta della cauzione versata (per la quale la legge prevede un massimo di 3 mensilità), altrimenti si rischia di non riceverla indietro al momento del rilascio dell’immobile.

Tale cauzione, tra l’altro, dovrà essere restituita anche con gli interessi maturati negli anni, che non saranno una grossa somma, ma spettano.

L’inventario messo per iscritto di cui sopra, insieme ad eventuali foto scattate al momento dell’ingresso, può servire anche allo stesso inquilino, per evitare la richiesta ingiusta di spese di manutenzione non dovute.

Leggi  Come funziona la risoluzione di un contratto di locazione

Anzi, al momento di lasciare la casa, è bene scrivere un verbale di rilascio, in cui siano descritte le condizioni dell’immobile. Una volta firmato dal proprietario, non potrà più essere contestato.

Infine, appena preso possesso della casa, è necessario fare al più presto la voltura delle utenze, perché il nuovo affittuario non può essere in alcun modo responsabile degli eventuali debiti dell’inquilino precedente.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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32 commenti su “Affittare casa, una guida per proprietari e inquilini
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  1. Buonasera vorrei sapere se noi come settimana prossima dobbiamo lasciare apartamento e viene la signora dalla agenzia sola controllare apartamento senza la proprietaria è possibile? Come ho capito in quell giorno noi dobbiamo compilare un verbale che apartamento è apposto senza danni e deve essere firmato di lei! In più la signora dalla agenzia dice che la proprietaria farà un bonifico secondo giorno con la caparra che là deve restituire , è giusto così? Aspetto una sua risposta Vi ringrazio dal cuore

    1. Mi sembra tutto corretto se l’agenzia ha ricevuto mandato dalla proprietà. Il verbale deve essere firmato – più che da voi – dalla proprietaria o in sua assenza dal delegato. E’ la proprietà che dichiara che la casa è senza danni, etc.. Chiedete magari che al momento della riconsegna delle chiavi vi venga restituito deposito sottoforma di assegno. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buonasera, sono proprietaria del 50% della casa in cui vive mia mamma.
    In accordo con lei (per problematiche che non sto qui a spiegare) vogliamo procedere a registrare un affitto che mia mamma verserebbe a me per la mia parte di proprietà.
    Essendo già proprietaria dell’altra metà mia mamma può diventare anche inquilina?

    1. Gentile Michela,
      tua madre risulterebbe proprietaria del 50% e locataria dell’altro 50%. La locazione non è sicuramente conveniente sotto l’aspetto fiscale (tu pagheresti IMU sul tuo 50% di proprietà; tua madre no perché risiede nella casa). Informati da un professionista / CAF per contratto e registrazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buonasera, ho necessità di prendere in affitto una casa in un altro comune rispetto a quello in cui sono proprietario di un immobile (1a casa) . Vorrei sapere se per l’immobile in mio possesso dovrò pagare l’imu e se sono obbligato ha spostare il domicilio. Inoltre che contratto d’affitto mi consiglia? Grazie.

    1. Gentile Settimio, non spetta a me dirti se trasferire la residenza. Se la sposti dalla casa di proprietà devi pagare IMU piena. Per il contratto di locazione trovi e guide all’interno del Blog di CasaNoi.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Salve, sono proprietario di un appartamento ma vorremmo trasferirci in altra città, non riuscendo a vendere scegliamo di affittare ma nell’ altra città andiamo pure in affitto non potendo comprare altra casa, cosa vado in contro come tasse ?

    1. Gentile Antonio, sulla casa di proprietà che affitterai:
      – dovrai pagare IMU
      – sul reddito di locazione dovrai pagare imposte (puoi optare per la cedolare secca).
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buonasera,
    Sono condutture di contratto 4+4 con preavviso di 6 mesi e ho risolto il contratto con decorrenza 1 Novembre e ho dato disponibilità a liberare l appartamento anticipatamente in caso di richiesta del locatore. A seguito di richiesta (telefonica) del locatore e del nuovo conduttore per necessità ingresso nuovo conduttore ho firmato un nuovo contratto per un altro appartamento dal 1 Luglio. Il locatore mi ha comunicato che il nuovo conduttore (con caparra già versata) prima della firma del contratto ha deciso di non affittare più e il locatore mi chiede di continuare a versare l affitto fino al termine del preavviso. Dovrò continuare a pagare fino a che non ci sia un nuovo conduttore?

    1. Gentile Marco,
      è sempre consigliabile avere traccia scritta degli accordi, proprio per evitare quanto ti è accaduto.
      Anche un semplice scambio di mail. Da quanto scrivi, mi sembra che il proprietario non si stia comportando correttamente e che scarichi su di te i suoi problemi. Cerca di trovare un accordo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno, volevo sapere se essendo in affitto e la casa si è riempita di muffa rovinando tutta la cucina e la camera da letto il proprietario è tenuto a rimborsarmi i mobili. Grazie

      1. Assolutamente si e quando cucino sempre finestra spalancata ma cucina sala e camera da letto sono invase dalla muffa. Abbiamo anche usato prodotti appositi ma esce persino dalle fughe delle piastrelle. È un disastro

        1. Gentile Sonia, da quanto scrivi ci sono quindi i presupposti per richiedere il risarcimento del danno e di rendere i locali salubri. Consiglio sempre di trovare un accordo prima di passare alle vie legali. Puoi anche richiedere l’intervento di un Organismo di Mediazione per le controversie civili. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  7. Buongiorno, Mia madre proprietaria di un appartamento affittato con regolare contratto 4+4 il 20/11/2009 e con naturale scadenza nel 21/11/2017, e che ha sempre mantenuto buoni rapporti con l’inquilino rumeno, NON ha inviato la raccomandata di chiusura contratto (non lo sapeva o non si è ricordata), anche se ne hanno parlato parecchie volte e l’inquilino sembrava d’accordo a lasciare l’appartamento, tant’è che mia madre ha preso parola con altre persone per iniziare un nuovo affitto in Gennaio 2018.
    Ora nonostante quanto sopra enunciato, visto che l’inquilino non ha dato dimostrazione di prepararsi per un trasferimento mia madre ha chiesto di nuovo per sapere come e quando incontrarsi per la riconsegna delle chiavi sentendosi rispondere che lui non ha ricevuto la raccomandata, che non ha trovato casa, e che forse a gennaio se ne andava.
    Aggiungo che l’inquilino non ha pagato gli ultimi mesi di affitto d’accordo con mia madre imputandoli alla caparra iniziale, che purtroppo da quanto ho visto sono soldi che sicuramente serviranno per varie e onerose riparazioni.
    Vorrei sapere quali saranno le conseguenze e quali sono le possibilità di risoluzione senza andare incontro a una causa di sfratto che secondo me è molto lunga e onerosa.
    a) alla scadenza del contratto 21/11/17 cosa dovrà fare mia madre?
    fare un nuovo contratto alle stesse condizioni fino a Gennaio 2018 o il contratto si rinnova automaticamente di altri 4 anni?
    b) Ha senso inviare la raccomandata di chiusura del contratto d’affitto oggi, visto che doveva mandarla 6mesi prima della scadenza?
    c) Quali vie ci sono per non dover aspettare ulteriori 6mesi o addirittura 4 anni per poter rientrare in possesso dell’immobile e affittare ad altre persone.
    d) Ammettendo che ci si possa accordare per l’uscita dell’inquilino a Gennaio quali passi bisogna intraprendere per non avere ulteriori sorprese?
    Vi ringrazio molto per un vostro riscontro.
    Enzo

    1. Gentile Enzo, tua madre non ha rispettato il termine per comunicare l’interruzione del contratto.
      “Contratti di locazione a canone libero 4+4 e canone concordato 3+2: alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto rispettivamente di 4 e 2 anni (salvo disdetta da parte del locatore). Dopo la proroga quadriennale o biennale, ciascuna delle parti ha diritto di rinnovare il contratto a nuove condizioni, comunicando la propria intenzione tramite raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.”
      Ne consegue che il contratto prosegue. Per trovare un accordo e formalizzarlo correttamente, piuttosto che intraprendere una causa per morosità, vi suggerisco di avvalervi di un bravo professionista che abbia abilità di mediazione. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi

  8. Buongiorno ,
    sono in affitto con un contratto 4+4 . Gli otto anni si sono conclusi nel giugno 2016 e in accordo con il proprietario é stato prolungato alle stesse condizioni per ulteriori ultimi quattro anni.
    Adesso il proprietario vuole vendere la casa per comprare altrove una casa al figlio. Con il proprietario abbiamo rapporti corretti ma ci ha chiamato dicendo che abbiamo tempo per un po’ di mesi senza probleme… Pero’ ad oggi dopo circa un mese non abbiamo ancora ricevuto una formale disdetta ma la casa é già con annuncio vendita in agenzia e cominciano ad arrivare le visite a casa nostra.. Puo’ dirmi gentilmente di quanto tempo(mesi?) é legalmente il preavviso di cui ho diritto per lasciare la casa e se puo’ confermarmi se questo inizia solo con una comunicazione scritta o devo considerare la telefonata?
    Per esigenze familiari idealmente avrei bisogno di poter restare almenofino a fine anno prossimo , ma non so se sara’ possibile.
    grazie molte , un cordiale saluto Marco

    1. Gentile Marco, non potendo leggere il contratto ti rispondo in termini generali.
      Da quanto scrivi, avete rinnovato il contratto a giugno 2016 e quindi la prima scadenza dei 4 anni è il giugno 2020. Per legge non c’è possibilità di disdetta da parte del proprietario prima di tale scadenza (la disdetta potrà essere esercitate comunque solo in determinate situazioni previste dalla legge – art3, Legge 9 dicembre 1998, n. 431).
      Se non rilasciate volontariamente l’abitazione, viene di fatto venduta una casa locata e chi acquista subentra nel contratto come locatore.
      Ciò non toglie che possiate raggiungere un accordo economico per il rilascio anticipato dell’immobile.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buongiorno,
    io proprietario di un immobile sito a Roma , causa scedenza dei primi 4 anni di un contratto 4+4, NON ho rinnovato contratto per i restanti 4 anni alla mia inquilina causa mio trasferimento nell’immobile stesso per lavoro a Roma ( questa e’ stata la motivazione principale sulla lettera di disdetta) .Solo 2 mesi dopo la mia azienda mi ha comunicato di un imminente trasferimento pero’ sulla sede di Milano .
    la domanda e’: POSSO RIAFFITTARE/ L’IMMOBILE AD UN NUOVO LOCATARIO,senza avere ritorsioni dal vecchio inquilino? oppure deve passare del tempo?

    Attendo vostre ,Grazie mille

  10. Salve! Sul mio contratto di affitto è scritto che, al momento del rilascio dell’ appartamento, l’inquilino e il proprietario devono trovarsi personalmente per controllare assieme I danni. Ho invitato il proprietario, ma non vuole venire. Mi ha chiesto di lasciare le chiavi in camera e fare foto. Così ha fatto anche con I miei coinquilini passati e la loro caparra non è stata restituita (in internet inoltre ho trovato diverse lamentele su questo proprietario riguardanti sempre la caparra). Come faccio a tutelare la mia se il proprietario non è collaborativo e non rispetta il contratto?

    1. Gentile Fabiana, ti suggerisco di cercare di risolvere da sola magari andando direttamente a casa del proprietario. Altrimenti hai bisogno di assistenza legale. Utile è sicuramente una traccia scritta (raccomandata A/R). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buongiorno
    Vorremmo prestare un appartamento di proprietà attualmente libero a una nipote di secondo grado per qualche mese, senza farle pagare l’affitto e quindi senza contratti di locazione o altro…
    É possibile o ci sono comunque delle normative da rispettare?
    Grazie

  12. Buongiorno
    Vorremmo prestare un appartamento di proprietà attualmente libero a una nipote di secondo grado per qualche mese, senza farle pagare l’affitto e quindi senza contratti di locazione o altro…
    É possibile o ci sono comunque delle normative da rispettare?
    Grazie

  13. Salve io vorrei prendere una casa in affito ma con lo stipedio che ho non ne ho la possibilità. Io vorrei chiedere a voi se c e un azienda o un distretto che mi può aiutare con l aiuto del pagamento. Grazie mille. Cordiali saluti

  14. Buongiorno volevo chiedere un informazione dovrei mettere una casa di mia proprieta in affitto ma attualmente non lavoro che tipo di contratto potrei scegliere che mi tuteli ho sentito parlare del contratto concordato. grazie

    1. Gentile Emy, ora non hai reddito e pertanto l’aliquota ridotta della tassazione è per te poco rilevante. Ma se i tuoi redditi durante la locazione diventano consistenti, la situazione potrebbe cambiare. Per comodità ti consiglio comunque il canone libero con cedolare secca o il canone calmierato (concordato). Se fossi in te eviterei il canone libero a tassazione ordinaria, che richiede adempimenti amministrativi annuali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno,
    al 1 aprile ho affittato il mio appartamento dotato oltre che di riscaldamento autonomo e di aria condizionata con pompa di calore anche di caminetto.
    Il caminetto non era stato volutamente riportato nell’annuncio x l’affitto e durante le visiti avevo espressamente dichiarato che non ero sicura che funzionasse x cui di non considerarlo.
    Nonostante ciò ora l’inquilino mi diffida di renderlo funzionante allungando la canna fumaria e inserendo un camino chiuso, per una spesa totale di circa 5000€ su un affitto di 450€.
    Sono veramente tenuta a sostenere una spesa di tale importo?
    Grazie

    1. Gentile Laura, sostanzialmente hai agito correttamente ma sarebbe stato opportuno inserire nel contratto che il camino non era funzionante. Non sono in grado di dare una risposta certa. A volte vengono avviate cause per motivi poco rilevati come il tuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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