Come calcolare il valore di un immobile

In un momento storico come l’attuale in cui il mercato immobiliare sta attraversando una fase di forte dinamicità, essere in grado di calcolare il valore corretto di un immobile può rivelarsi molto utile se si intende venderlo.

Per farlo, però, è buona norma affidarsi a professionisti del settore, come gli esperti di Bassi Immobiliare, storica agenzia immobiliare che da vent’anni opera a Monza e Milano.

Perché affidarsi ad esperti? La ragione è molto semplice: il calcolo del valore di un immobile non è affatto facile. Anzi, come spiega il team di Bassi Immobiliare, il valore di mercato di un’abitazione equivale al prodotto tra il valore al metro quadro, la superficie commerciale e i coefficienti di merito.
Diverso dal valore catastale, necessario per il calcolo delle imposte sulla proprietà, il valore di mercato varia in base alle caratteristiche dell’immobile (tecniche ed economiche) ed è influenzato dal rapporto tra domanda e offerta. 

Scopriamo uno per uno questi fattori fondamentali per calcolare la valutazione di un immobile.

La superficie commerciale

Per calcolare il valore di un immobile uno dei principali parametri da considerare è la superficie commerciale: questa, al contrario della superficie calpestabile – corrispondente al 100% della metratura netta dell’immobile, esclusi spessore dei muri e pertinenze esterne – include tutte le superfici dell’abitazione, comprese quelle pertinenziali ed esterne, superfici che tuttavia vengono calcolate in percentuali diverse.

Facciamo un esempio: per un balcone si calcolerà una percentuale di circa il 25-30%, mentre per un garage il 50%.
È però importante sottolineare che si tratta di stime variabili, a seconda di fattori come la zona in cui è ubicato l’immobile o le sue caratteristiche specifiche.

Il valore al metro quadro

Un altro dei parametri indispensabili per la valutazione di un immobile è il valore al metro quadro.
Anche in questo caso, tuttavia, non esiste un valore fisso applicabile in ogni contesto, ma bisogna fare i conti con una serie di variabili.

Prima fra tutti la posizione geografica dell’immobile, cioè, parlando dell’Italia, in quale regione e provincia si trova e, più nello specifico, in quale contesto è collocato, ovvero se centro, periferia, hinterland o zone rurali.

Fondamentale per calcolare il valore al metro quadro è anche avere un quadro delle caratteristiche specifiche dell’immobile, dalla classe energetica allo stato degli impianti e degli infissi, fino alle condizioni esterne e interne in cui versa.

Per un privato, stimare il valore al metro quadro della propria casa non è affatto semplice; per aiutarsi, comunque, si può dare un’occhiata ai dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare, gestito dall’Agenzia delle Entrate), che offre una banca dati aggiornata semestralmente con le quotazioni immobiliari su tutto il territorio nazionale.
Si tratta in ogni caso – è bene sottolinearlo – di stime di massima, che non possono in alcun modo sostituire la perizia di un professionista.

I coefficienti di merito

Veniamo ora all’ultimo dei fattori che concorrono a stabilire il valore di un immobile e cioè i coefficienti di merito.
Si tratta di valori percentuali che incidono in modo significativo – positivamente o negativamente – sul risultato finale e possono essere riassunti nelle caratteristiche specifiche dell’immobile.
Tra queste è incluso, ad esempio, il piano dove è collocata l’abitazione: un seminterrato abbasserà di valore la casa, mentre un piano alto lo aumenterà.
Anche lo stato di conservazione (immobile da ristrutturare, in buono stato o nuovo), la classe energetica, l’esposizione e lo stato locativo (cioè se l’abitazione è libera oppure affittata) rappresentano importanti coefficienti di merito che influenzano la valutazione complessiva dell’immobile.

Come si è visto, la valutazione del valore di un immobile è un’operazione piuttosto complessa, che difficilmente un privato riuscirebbe a portare a termine in modo corretto, soprattutto se non ha alcuna esperienza in campo immobiliare.

Se è vero che è possibile reperire delle stime di massima facendo un po’ di ricerche, è altrettanto vero che le variabili che incidono sul valore finale di un immobile sono talmente tante che indicazioni generali non possono che fornire una stima del tutto superficiale.

Per questo motivo la scelta più saggia consiste nel rivolgersi a un’agenzia specializzata, che non solo può vantare esperienza in ambito di compravendite immobiliari, ma conosce a fondo anche il territorio, l’andamento del mercato e il valore attribuito alle diverse zone.

Per venire incontro ai propri clienti nella valutazione immobiliare, Bassi Immobiliare, oltre all’analisi precisa del mercato locale, propone un’offerta personalizzata che prevede anche un piano marketing dedicato su più canali e mette a disposizione servizi esclusivi come l’accesso agli atti comunali, l’home staging per la piena valorizzazione dell’immobile, la certificazione energetica APE e le dichiarazioni tecniche e urbanistiche necessarie.

Attenzione alle agenzie che sovrastimano di proposito il valore dell’immobile per ottenere l’incarico e solo in seguito chiedere ai proprietari di ridurre il prezzo. Una valutazione seria è basata su un’analisi del mercato precisa e accurata.