L’importanza dell’accatastamento dei fabbricati rurali

Cosa sono i fabbricati rurali?   

Per tutta la scorsa estate l’Agenzia delle Entrate ha inviato lettere a molti proprietari per ricordare i termini per procedere al corretto accatastamento dei fabbricati rurali.

Ma cosa si intende per fabbricato rurale?

E’ bene specificare che con questa denominazione il Catasto non intende tanto gli edifici destinati all’attività agricola o ad abitazione di chi esercita questo tipo di attività, quanto piuttosto alcuni immobili ormai in stato di abbandono e non utilizzati più da parecchio tempo.

Allo stato di inutilizzo si accompagna in genere il mancato corretto accatastamento, per cui tali edifici restano censiti come fabbricati rurali al Catasto Terreni, pur non essendolo più.

Gli avvisi bonari inviati dall’Agenzia delle Entrate hanno quindi lo scopo di invitare i proprietari a mettersi in regola, trasferendo questi immobili al Catasto Urbano.

Il mancato corretto accatastamento comporta per i contribuenti una sanzione compresa tra i 1.032 e gli 8.264 euro. Con il ravvedimento operoso tale sanzione viene ridotta di un sesto ed è quindi pari a soli 172,00€.

Accatastamento dei fabbricati rurali

Per capire l’importanza dell’accatastamento per questa tipologia di immobili, bisogna considerare che la maggior parte di essi sono stati realizzati in epoca antecedente:

• il 1942, anno di emanazione della prima Legge Urbanistica
• il 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (Legge 765).

Ricordo che la Legge Urbanistica imponeva di richiedere la Licenza Edilizia per le costruzioni da realizzare all’interno del centro abitato.

La Legge Ponte estese poi questo obbligo a tutte le costruzioni, quindi anche a quelle realizzate in campagna, fuori dal centro urbano.

Molti dei fabbricati rurali di cui parliamo sono stati realizzati in epoche precedenti e quindi senza alcun titolo autorizzativo.

L’impianto di primo accatastamento costituisce quindi per questi immobili l’unica base autorizzata a cui si può fare riferimento per la loro conformità e che ha pertanto valore anche dal punto di vista urbanistico per i Comuni.

Ciò è vero fino a quando, nel corso degli anni, il proprietario non si sia trovato nella necessità di realizzare interventi edilizi, per i quali l’edificio dovrebbe essere stato oggetto di uno dei titoli autorizzativi che si sono succeduti nel corso del tempo (dopo la Licenza, la Concessione Edilizia o il Permesso di Costruire) o delle comunicazioni alternative che sono entrate in vigore a partire dall’85 (Denuncia di Inizio Attività, Comunicazione di Inizio Lavori e Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Quindi, se negli anni non è stata presentata alcuna di queste pratiche perchè non sono stati fatti lavori, l’accatastamento costituisce la rappresentazione a cui fare riferimento per la conformità dell’immobile, quando si devono realizzare degli interventi e si presenta una pratica in Comune.

Fabbricati rurali e destinazione d’uso

La questione dell’accatastamento è importante anche ai fini di un’eventuale cambio di destinazione d’uso.

Il cambio di destinazione a uso abitativo comporta in genere la corresponsione al comune degli oneri di urbanizzazione.

Se un fabbricato rurale aveva già questa destinazione, ed era quindi classificato in categoria A, tali oneri non erano dovuti.

Ma se per risparmiare sulle imposte si è scelto di accatastare il fabbricato come deposito o magazzino (C2), allora occorrerà pagare gli oneri di urbanizzaizone.

Il caso peggiore potrebbe però essere quello in cui l’edifico, per le sue condizioni, sia stato classificato come “unità collabente” (quindi edifico diruto o in grave stato di degrado, non suscettibile di essere utilizzato).

Il Comune potrebbe infatti considerare la sua ristrutturazione come una nuova costruzione vera e propria, con tutti gli oneri del caso.