Accollo del mutuo del costruttore: mi conviene?

Accollo del mutuo del costruttore: cosa significa e quando viene richiesto

Prima di passare alla risposta, precisiamo che l’accollo del mutuo si ha quando l’acquirente corrisponde il prezzo pattuito al costruttore parte in denaro e parte con l’accollo del debito, impegnandosi così al pagamento delle rate di mutuo residue.

La nostra risposta sull’accollo del mutuo del costruttore

L’accollo del mutuo del costruttore è una procedura piuttosto comune nella compravendita di un’abitazione;  di per sé non presenta rischi particolari.

Per spiegare l’accollo del mutuo del costruttore, è utile illustrare brevemente le modalità di finanziamento della costruzione di un fabbricato, che inizia da un’area edificabile e termina con il rogito di compravendita di un singolo appartamento.

Tutto parte dal mutuo edilizio

Il costruttore, per finanziare la realizzazione di una nuova costruzione, contrae inizialmente un mutuo edilizio, dando alla banca come garanzia il terreno su cui edifica.

Si tratta di operazioni di importo elevato, erogati a stato di avanzamento dei lavori, secondo regole restrittive della Banca che non ha ancora come garanzia degli immobili ultimati.

Il frazionamento del mutuo edilizio

Al termine dei lavori, il debito del mutuo edilizio viene “frazionato“, cioè suddiviso in importi definiti per ciascun appartamento (unità immobiliare) su cui viene iscritta ipoteca specifica.

Prima del frazionamento, se è già stata definita la vendita dell’appartamento, è possibile quantificare con la banca esattamente l’importo del mutuo: è questa la soluzione migliore.

Altre volte chi acquista trova un mutuo già frazionato di importo ben definito; magari superiore o inferiore alle proprie necessità.

Dopo il frazionamento esiste quindi un’ipoteca sulla singola unità immobiliare a garanzia di un importo ben definito di credito (mutuo) vantato dalla banca. 

Questo esclude rischi di inadempienza del costruttore verso la banca per l’importo originario (ben più elevato) del mutuo edilizio. 

L’accollo del mutuo

Al rogito l’acquirente può saldare il prezzo in tutto o in parte mediante accollo del debito specifico della casa acquistata.

L’accollo ha il vantaggio di far risparmiare le spese notarili per un nuovo contratto di mutuo e altre spese bancarie.

Le condizioni del mutuo accollato: parlare direttamente con la banca

Per le condizioni bancarie (tipologia del prodotto, tasso, durata, inizio dell’ammortamento, periodo pre-ammortamento, polizze, spese accollo, etc.), normalmente le prime informazioni vengono fornite dal costruttore.

Dopo questa fase è opportuno che chi acquista casa parli direttamente con la banca. Se le condizioni lo soddisfano, può avviare la pratica di accollo del mutuo in banca. 

I costi richiesti dal costruttore per l’accollo del mutuo. Come evitare le sorprese

Gli unici costi dovuti in senso stretto per l’accollo di un mutuo sono quelli da corrispondere alla banca.

Chi acquista casa deve chiarire con il costruttore esattamente se, oltre al prezzo della casa, ci sono oneri aggiuntivi da corrispondere in relazione all’accollo del mutuo.

Può accadere che ci siano sorprese di costi legati all’accollo; costi a volte difficili da comprendere o poco trasparenti, a volte “nascosti” nei contratti preliminari di compravendita.

Alcuni costruttori chiedono il pagamento di spese amministrative, rimborso dell’imposta sostitutiva sostenuta, rimborso degli interessi di pre-ammortamento pagati dal costruttore alla banca prima del frazionamento, etc.  

I costi da corrispondere al costruttore vanno sempre negoziati.

E’ ragionevole ad esempio “rimborsare” l’imposta sostitutiva del mutuo (0,25%).

E’ invece irragionevole pagare gli interessi di pre-ammortamento maturati prima della compravendita della casa.

Ricordiamo: questi costi vanno sempre negoziati tra acquirente e costruttore.