Cedolare secca, canone libero o concordato: quale conviene?

Facciamo i conti! Quale contratto di affitto conviene tra canone libero, canone concordato e cedolare secca?

Ci siamo messi nei panni sia di un proprietario che di un inquilino. A parità di reddito netto del proprietario, che canone è possibile applicare all’inquilino?

 

Il Piano Casa 2014 del Governo Renzi ha abbassato la cedolare secca dal 15% al 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.
Proviamo a calcolare, per i proprietari di casa, la convenienza economica dei vari contratti possibili: il contratto a canone libero, il contratto di locazione a canone concordato e cedolare secca .
Facciamo un esempio.

 

Daniele è il proprietario di un’abitazione. Decide di metterla in affitto, ma prima vuole capire quale contratto di affitto gli è più conveniente

Il calcolo di convenienza per Daniele sarà in termini di reddito netto, ovvero i soldi effettivamente percepiti dopo aver pagato le imposte.

Ipotizziamo che il canone libero per l’abitazione di Daniele sia di 1.000 euro al mese;  ipotizziamo inoltre che Daniele abbia  una tassazione IRPEF del 30% o del 40% su questo reddito.

Caso A) Aliquota IRPEF 30% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lord

Daniele, per avere lo stesso reddito netto di 8.580 euro/anno  potrà affittare l’appartamento:

a) a 1.000 euro/mese canone libero

b) a 895 euro/mese  canone libero cedolare secca 20%

c) a 795 euro/mese  canone concordato e cedolare secca 10%
 
Vedi tabella
 

Tabella – Canone mensile 1.000 € e Tassazione Irpef del 30%

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Notiamo subito che a parità di reddito netto annuale Daniele può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto.
Prestiamo attenzione all’affitto mensile, che da 1.000€ al mese scende circa del 20% e diventa di 795€ nel contratto a canone concordato.
Per quanto riguarda le imposte da versare, invece, se opta per la cedolare secca al 20% e/o il canone concordato al 10%, Daniele paga chiaramente di meno.

Caso B) Aliquota IRPEF 40% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lordi

Daniele, per avere lo stesso reddito netto di 7.440 euro/anno  potrà affittare l’appartamento:

a) a 1.000 euro/mese canone libero

b) a 775 euro/mese  canone libero cedolare secca 20%

c) a 690 euro/mese  canone concordato cedolare secca 10%
 
Vedi tabella

 

Tabella – Canone mensile 1.000 € e Tassazione Irpef del 40%

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Anche qui a parità di reddito netto annuale Daniele può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto.
L’affitto mensile, a canone libero da 1.000€ al mese scende nel contratto a canone concordato di circa il 30% e diventa di 690€.

 

La convenienza dell’affittuario e la diminuzione del rischio per il proprietario

Nel nostro esempio di calcolo di convenienza economica dove il proprietario percepisce lo stesso reddito netto, il canone concordato a cedolare secca del 10% risulta chiaramente il contratto più conveniente per un inquilino.
Anche il proprietario però ne può trarre beneficio perché abbassandosi il canone, a parità di reddito netto percepito diminuisce il rischio di insolvenza dell’inquilino.
 
Di seguito, è disponibile un’infografica in cui sono riportati entrambi i casi, quello con la tassazione IRPEF del 40% e l’altro con l’IRPEF al 30%.
 

Infografica sulla convenienza economica del contratto a canone concordato e cedolare secca del 10% per i proprietari di casa

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