Cedolare secca per immobili commerciali

A quali immobili commerciali si può applicare la cedolare secca?

La legge di Bilancio del 2019 (legge n. 145/2018) ha introdotto la possibilità di usufruire della cosiddetta cedolare secca anche per l’affitto di locali commerciali, quelli accatastati in categoria C1.

Vi ricordo che la cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente di applicare ai canoni di locazione un’imposta sostitutiva fissa al posto delle aliquote Irpef ordinarie, distinte per scaglioni.

L’aliquota sostituiva è del 21% per i contratti a canone libero, ma può scendere al 10% per quelli a canone concordato.

Dalla lettura del comma 59 dell’art. 1 della legge si apprende che l’agevolazione si applica:

• ai contratti stipulati nell’anno 2019
• alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C1
• agli immobili di superficie fino a 600 metri quadrati (nel calcolo della superficie non vanno considerate le pertinenze)
• alle pertinenze locate congiuntamente.

La stessa norma precisa che questo regime non è applicabile se alla data del 15 ottobre 2018 risulta in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
In questo modo, quindi, il legislatore ha voluto evitare il ricorso a una possibile forma di elusione.

I vantaggi della cedolare secca

La cedolare secca, introdotta nel 2011 per le locazioni a uso abitativo, è un regime facoltativo, cioè il contribuente è libero di optarvi o di sottostare al regime fiscale ordinario.

Non c’è dubbio, comunque, che i vantaggi per proprietari e conduttori siano interessanti.

Optando per l’aliquota fissa, infatti, è prevista anche l’esclusione delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato.

Si ha inoltre l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro, di solito prevista nella misura del 2% del canone pattuito, e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione, dovuta nella misura di 16 euro per ogni foglio.

Durante il periodo di durata dell’opzione il locatore non può richiedere l’aggiornamento del canone, anche se questa possibilità è prevista dal contratto.

Cedolare secca anche per gli immobili commerciali con contratto a canone variabile

Con la risposta n. 340/2019 a un interpello, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cedolare secca si può applicare anche ai contratti di locazione di immobili commerciali a canone variabile.

La contribuente che aveva posto l’interpello, aveva infatti affittato un immobile commerciale con un contratto che prevedeva il pagamento di una quota fissa annuale e di una quota variabile, in percentuale pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società affittuaria.
La richiedente si è posta quindi il dubbio, vista che la legge afferma che durante la durata del regime non è possibile variare il canone fissato.

L’Agenzia ha risposto in maniera positiva perché ha ritenuto che vi sia differenza tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta e la pattuizione di una quota del canone di locazione in forma variabile.
Nel caso in esame, quindi, la pattuizione di una parte del canone in forma variabile rientra tra i diritti dei contraenti e non può essere letta come un aggiornamento del canone fissato.

In conclusione, il contratto a canone variabile non rappresenta alcun ostacolo all’applicazione del regime agevolato.