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Permuta immobiliare, come funziona

di 14 commenti

Il contratto di permuta immobiliare, un’alternativa alla compravendita

permuta immobiliare Spesso capita di avere necessità di vendere la propria casa per acquistarne un’altra in cui trasferirsi, in modo da avere la liquidità necessaria per affrontare l’investimento. Una soluzione possibile può essere quella di procedere a una permuta della casa, una soluzione alternativa alla compravendita a cui si pensa più raramente rispetto ad altre alternative, come la nuda proprietà o l’affitto con riscatto. Eppure le richieste di permuta non mancano, come segnalano anche le agenzie immobiliari.

Come funziona la permuta immobiliare

La permuta immobiliare consiste nello scambio della proprietà di una casa con quella di un’altra.

La normativa della permuta

Si tratta di una operazione regolata dall’art. 1552 e seguenti del codice civile e soggetta a un regolare contratto. Le norme applicate sono analoghe a quelle della vendita (conformità edilizia, redazione dell’APE, ecc.), ma la permuta differisce da questa in quanto la cessione della proprietà non avviene dietro il versamento di un corrispettivo in denaro, ma mediante il trasferimento di un’altra proprietà o di altri diritti reali.

La permuta non comporta alcun rischio per i contraenti, a meno che uno dei due immobili scambiati non sia gravato da ipoteca, per esempio a seguito della sottoscrizione di un mutuo. In tal caso è necessario liberarlo dall’ipoteca e quindi l’operazione diventa più complessa e rischiosa.

Tassazione delle permute immobiliari

Generalmente, rispetto a una compravendita, la permuta risulta fiscalmente più conveniente, perché viene sottoscritto un unico atto notarile, le imposte vengono calcolate solo sull’immobile di valore catastale maggiore e le spese divise a metà tra i contraenti.

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Tuttavia, bisogna distinguere vari casi e verificare se per entrambi i contraenti l’immobile presenta le caratteristiche di prima casao se si tratta della seconda casa.

Come si calcolano le imposte sulla permuta

Le imposte sulla permuta immobiliare vengono calcolate in base a quanto previsto dalla circolare 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate:

La base imponibile per le permute è costituita “dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”. Occorre, dunque, calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene.

La disciplina introdotta non incide sulle regole di determinazione della base imponibile; resta fermo il principio secondo cui per gli atti di permuta, l’imposta di registro con le nuove aliquote stabilite (del 12, del 9 o del 2 per cento, se ‘prima casa’) è determinata sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
– se gli immobili scambiati hanno entrambi le caratteristiche di prima casa, l’imposta di registro sarà pari al 2% del valore catastale di quello di valore maggiore e a questa andranno aggiunte le spese di visura, doppie perché riferite a due immobili
– se invece entrambi gli immobili non hanno le caratteristiche di prima casa, il discorso è analogo, in quanto le imposte si calcolano sempre su quello di valore maggiore, ma saranno computate al 10%.
– infine, se solo uno dei due immobili è prima casa, la legge prevede che si applichi la tassazione più alta, per cui si applicherà il 10% sul valore catastale dell’immobile avente caratteristiche di seconda casa.

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I tipi di permuta immobiliare

Esistono due tipi di permuta immobiliare:
– la permuta pura non prevede alcun trasferimento in denaro
– la permuta con conguaglio prevede il versamento di una somma pattuita per coprire una eventuale differenza di valore.

Quest’ultima può essere, ad esempio, una soluzione interessante per chi desidera trasferirsi in un appartamento più grande e può scambiare la propria casa con quella di un anziano, il quale può ottenere il vantaggio di venire anche in possesso di una somma di denaro in più.

Un’ulteriore distinzione va fatta tra i seguenti tipi di permuta:
– la permuta diretta avviene tra due privati e non è soggetta a regime Iva. Si tratta però di un evento piuttosto raro, in quanto non è semplice far combaciare le necessità abitative di due soggetti.
– la permuta in conto vendita invece consiste nell’accettazione, da parte dell’impresa costruttrice che vende, della casa di chi acquista come pagamento
– la permuta indiretta avviene invece con due transazioni separate.

La permuta immobiliare indiretta

La permuta indiretta è il caso più frequente, in quanto molto difficilmente chi è intenzionato ad acquistare troverà dall’altra parte analogo interesse da parte del venditore per la sua casa, per cui le due operazioni vengono differite. Si tratta però di una operazione rischiosa perché bisogna mettere in conto la difficoltà a vendere la propria casa e quindi a trovarsi in possesso della liquidità necessaria per l’acquisto del nuovo immobile.

La permuta immobiliare tra privato e costruttore

La permuta in conto vendita, invece, è una soluzione che spesso i costruttori utilizzano per non trovarsi con un patrimonio immobiliare invenduto, impegnandosi così a cedere l’immobile all’acquirente in cambio della sua casa se questi non riesce a rivenderla entro un dato periodo. Questa alternativa è però oggi più rara, perché le imprese hanno bisogno di liquidità. Inoltre, se il trasferimento avviene tra un soggetto a Iva e l’altro a imposta di registro, si annulla il vantaggio fiscale in quanto le imposte andranno pagate su entrambi gli immobili.

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Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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14 commenti su “Permuta immobiliare, come funziona
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  1. salve io dovrei dare il diritto di passaggio in cambio di una porzione di fabbricato posso dire che hanno lo stesso valore? Se si il fabbricato che è annesso alla mia abitazione principale lo posso considerare come abitazione principale unendolo? gli oneri sono del 2% con un minimo di mille euro?
    grazie

    1. Gentile Barbara non è possibile dare una risposta corretta. Hai bisogno di una consulenza tecnico – legale. Il notaio è il professionista più indicato per assisterti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. BUONGIORNO,
    IO VORREI FARE UN CAMBIO APPARTAMENTO CON MIA MADRE SENZA AGGIUNGERE SOLDI LEI ANDREBBE NEL MIO E IO NEL SUO, SI TRATTA DI UNA PERMUTA? VA FATTO UN ATTO NOTARILE? SI PUO’ FARE?
    grazie mille
    buona giornata

  3. Buongiorno, sto permutando con conguaglio. Volevo sapere se ho comunque possibilità di riavere il credito di imposta prima casa (sarebbe un riacquisto prima casa dopo 8 anni dal primo) o se nelle permuta ciò non è applicabile vendendo e comprando contestualmente.
    Grazie

  4. Buona sera sarei in procinto di permutare il mio appartamento del valore di 270 mila euro con uno di 220/mila, entrambi prima casa. Loro hanno ancora il mutuo in corso a differenza mia, come devo muovermi o cosa accertare in questo caso?
    Se posso un’altra domanda, dei 50 mila euro di conguaglio quanto mi resterebbe fra spese notarili imposte ed altro? Grazie molte..

    1. Gentile Massimiliano, il mutuo deve essere estinto e la casa che ricevi in permuta libera da ipoteche. Se viceversa intendi accollarti il mutuo, il tuo conguaglio aumenta di un importo pari al debito residuo del mutuo. Per le imposte e le spese notarili devi rivolgerti ad un notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Salve…. mia figlia intende donare il suo appartamento a mio marito e acquistarne un altro più grande… In questo caso è una permuta??? Premetto che l’appartamento nuovo lo acquisteremmo noi per compensare l’altro… grazie per lavrisposta

    1. Gentile Roberta, mi sembra di capire che si tratta di una donazione (da sua figlia a suo marito) e un nuovo acquisto di sua figlia con mezzi finanziari di voi genitori (non si tratta di permuta).
      Se quanto ho capito è corretto, è consigliabile una compravendita al posto della donazione che preveda un corrispettivo (prezzo) che verrà utilizzato da sua figlia per acquistare la nuova casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Salve, vorrei sapere se per fare la permuta di sette pertinenze di uguale valore catastale i sette condomini interessati devono fare sette atti o ne basta uno solo cumulativo.
    Grazie in anticipo per il tempo che mi dedicherete

    saluti

  7. Salve. Vorrei sapere se per fare la permuta è sufficiente una scrittura privata o se bisogna farla per forza dal notaio. Grazie

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