Come leggere la visura catastale

Per diversi motivi può capitare di dover richiedere una visura catastale del proprio immobile per:

• conoscere la rendita catastale per la dichiarazione dei redditi
• calcolare l’IMU
• richiedere un mutuo
• l’allaccio delle utenze domestiche.

In questo documento è contenuta una serie di informazioni che a un profano possono risultare di difficile lettura.

Vediamo allora nel dettaglio che tipo di dati sono presenti e cosa significa ciascuno.

Innanzitutto ricordiamo che la visura catastale viene rilasciata dall’ex Agenzia del Territorio, ora Agenzie delle Entrate, effettuando una richiesta in base al nominativo del proprietario o ai dati catastali dell’immobile.

Nel primo caso bisogna conoscere i dati anagrafici del proprietario o di almeno di uno di essi, se ci sono più proprietari; nel secondo caso, invece, bisogna già conoscere gli identificativi catastali che si possono trovare, ad esempio, nell’atto di proprietà dell’immobile.

Nella parte alta del documento rilasciato viene indicata la Tipologia di Visura, in base proprio al criterio con cui si è effettuata la richiesta, cioè per nominativo o per immobile.

In Dati della Richiesta sono riportate le notizie inserite per la ricerca, quindi i dati anagrafici del proprietario in caso di ricerca per nominativo; i dati catastali, in caso di ricerca per immobile.

In Unità immobiliari sono elencate le unità trovate con la ricerca, divise per comune di appartenenza. Infatti, un proprietario può detenere più immobili anche in diversi comuni, e in tal caso si troverà tutto l’elenco. Invece, inserendo il numero di una data particella, si potranno conoscere le varie unità immobiliari che la compongono.

Per ciascuna unità immobiliare sono poi riportati i dati identificativi, che individuano ogni singola unità immobiliare. Non possono esistere infatti più particelle con gli stessi identificativi.

Questi sono:

• Sezione Urbana, che identifica una zona del territorio della città, ma non sempre è indicata
• Foglio: ogni comune è infatti suddiviso in un certo numero di fogli che ne individuano una porzione
• Particella, che individua ogni singolo fabbricato
• Subalterno che indica ogni unità immobiliare facente parte di un fabbricato.

I Dati di Classamento sono invece quelli che permettono il calcolo della rendita catastale:

• la zona censuaria è una porzione di territorio comunale caratterizzata dalla stessa redditività dei fabbricati
• la categoria indica la tipologia di immobile (ad esempio residenziale, commerciale, ecc.) ed è indicata da una lettera dell’alfabeto
• la classe indica il grado di produttività di un immobile, quindi più alto è il numero con cui è individuata, più alta è la produttività
• la consistenza indica la dimensione dell’immobile ed è espressa con diverse unità di misura, ad esempio per le abitazioni è indicata in vani, mentre per negozi e altri tipi di immobili in metri quadri
• la rendita è praticamente la stima fiscale derivante da tutti questi parametri.

A proposito della consistenza catastale, dal 9 novembre 2015 è subentrata una novità: in visura viene indicata non solo in vani, ma anche in metri quadri. Per la precisione, ci sono due valori, uno indicante la superficie complessiva dell’immobile, l’altro indicante tale superficie decurtata delle aree scoperte (balconi, terrazzi, cortili, ecc.) e di un ulteriore 20% che si stima essere più o meno la superficie interna dei muri.
Questo perché tale valore, vale a dire la superficie al netto dei muri e delle aree scoperte, è quella assunta quale base imponibile per il calcolo della tassa sui rifiuti.

Nell’Intestazione sono riportati i nomi di tutti i proprietari, persone fisiche o giuridiche, con le rispettive quote di proprietà, nonché i nomi di tutti coloro che detengono diritti reali, come l’usufrutto.
Infine, un altro dato presente nella visura è l’indirizzo dell’immobile.

La sezione Atti derivanti indica le modalità da cui è scaturito il possesso di quell’immobile, ad esempio un atto notarile di compravendita, una donazione, una successione ereditaria, ecc.

Finora abbiamo esaminato la tipica visura del Catasto Fabbricati ma, nel caso del Catasto Terreni, formato da terreni e fabbricati rurali, ci sono alcune differenze.
Nei Dati Identificativi non è riportato il numero di subalterno, indicato solo nel caso di fabbricati rurali.

I Dati di Classamento sono differenti:

• la superficie è indicata in ettari
• il Reddito Dominicale individua il reddito attribuito alla proprietà
• il Reddito Agrario si riferisce al reddito attribuito all’imprenditore agricolo.
• Un’ulteriore indicazione che può essere presente è quella dell’ultimo frazionamento a cui può essere stato sottoposto il terreno.

Una tipologia particolare è la visura catastale storica, che può essere fatta solo per unità immobiliare, sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati.

Nel sottotitolo alla prima pagina è indicato il periodo a cui si riferisce la storicità, subito sotto vi sono i dati catastali dell’unità e il nome dell’attuale intestatario.

La prima parte della visura è suddivisa in varie sezioni, in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile nell’arco di un certo periodo, con i relativi atti da cui essa è derivata.
Nella seconda parte è contenuta una analoga suddivisione temporale, in cui sono elencati invece i successivi passaggi di intestazione.