Comprare casa da ristrutturare: le verifiche strutturali

Abbiamo visto in altri articoli quali sono gli aspetti burocratici da controllare quando si acquista casa, cioè tutto ciò che attesta la regolarità di un immobile.
Ma quando si acquista casa, soprattutto se si tratta di un edificio datato e non di recente ultimazione, è bene controllare anche gli aspetti “fisici” dell’immobile, cioè le sue condizioni strutturali, quelle di salubrità, le caratteristiche delle finiture, ecc.

Perchè bisogna effettuare le verifiche strutturali di un edificio?

Infatti se si ha intenzione di comprare un immobile da ristrutturare, è utile avere un’idea dei lavori che si dovranno realizzare e dei relativi costi, in modo da poter valutare l’effettiva convenienza dell’acquisto.
Ma il controllo della solidità strutturale di una costruzione è particolarmente importante anche per la sicurezza, perché nel nostro Paese buona parte del patrimonio edilizio è piuttosto datato, inoltre l’Italia è soggetta frequentemente a terremoti e dissesti idrogeologici, e non sempre le costruzioni sono state realizzate nel pieno rispetto della normativa tecnica che, tra l’latro, in passato era anche meno severa di quella attuale.

Quali sono le verifiche strutturali da fare prima di comprare una casa da ristrutturare?

Premesso che per  fare una valutazione della solidità strutturale di una casa sarà opportuno affidarsi alla consulenza di un tecnico, e preferibilmente ad uno strutturista, possiamo dire che la prima cosa da verificare “ad occhio nudo” sarà la presenza di un eventuale quadro fessurativo sui muri dell’edificio, cioè la presenza di crepe e lesioni che possono essere indice di un dissesto in atto. Forma, dimensione e direzione delle fessure, infatti, sono indice di eventuali dissesti che possono interessare le fondazioni dell’edificio.

Una prima verifica dall’esterno dovrà verificare se i muri sono perfettamente a piombo, cioè verticali. Un punto da esaminare in particolare sono gli spigoli e gli spazi tra una finestra e l’altra. Infatti questi rappresentano punti di debolezza della struttura e sono quelli in cui più facilmente si manifesta il dissesto. Le crepe, quindi, possono evidenziarsi in particolare negli spigoli tra i muri e tra il davanzale di una finestra e l’architrave di quella sottostante.

La presenza di lesioni isolate non deve tuttavia destare preoccupazione. Sono invece più serie quelle che si presentano a gruppo o le deformazioni dei muri, come un’inclinazione diversa da quella verticale o uno “spanciamento”. In presenza di coppie o gruppi di crepe sull’esterno, bisognerà verificarne la presenza anche all’interno dell’edificio, per vedere se sono passanti. Bisogna però prestare attenzione, perché essendo gli intonaci più elastici delle strutture sottostanti, essi possono mostrare solo poche lesioni capillari e nascondere lesioni interne più grandi, e quindi, per maggiore sicurezza, sarà opportuno effettuare un minimo distacco di intonaco e portare a nudo la muratura.

Altre verifiche devono essere compiute sulle strutture orizzontali, quindi solai e falde del tetto. Per i solai bisogna verificare se sono perfettamente planari. Se presentano degli avvallamenti nella parte centrale, vuol dire che le travi esistenti, siano esse in legno, ferro o cemento, non sono più sufficienti per numero e dimensione a reggere il carico a cui sono sottoposte. Se invece l’avvallamento si presenta ai lati, il problema è dovuto al nodo tra muro e solaio: potrebbe essere il primo non più in grado di sostenere il peso o la trave in legno marcia o arrugginita se in ferro.
Anche nel caso del solaio si può controllare la presenza di eventuali crepe, che possono manifestarsi come rottura delle piastrelle del pavimento o nella fuga tra una mattonella e l’altra. Se le crepe sono vicine e più o meno parallele alle pareti, vuol dire che muro e pareti non sono più tra loro solidali.

Per quanto riguarda i sottotetti che vengono venduti come abitabili, è particolarmente importante valutare la portata del solaio e l’isolamento della copertura. Il tecnico incaricato, sulla base delle manifestazioni presenti, potrà effettuare una diagnosi dell’eventuale dissesto in atto, risalire alla causa che l’ha provocato e indicare le possibili soluzioni, oltre che valutare i costi necessari per l’intervento.