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Verificare la conformità urbanistica prima della compravendita

di 15 commenti

Cosa bisogna verificare prima di comprare o vendere casa?

La conformità urbanisticaQuando si acquista un immobile è molto importante verificare che il suo stato attuale sia conforme dal punto di vista urbanistico (cioè ai permessi edilizi con cui è stato realizzato) e dal punto di vista catastale (quindi alla planimetria depositata in catasto).

Come si verifica la conformità urbanistica di un immobile?

In questo articolo, parleremo della conformità urbanistica.
Se non esiste questa conformità, l’atto di vendita non può essere stipulato.
Ma attenzione: il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, ma non essendo un tecnico, non si occuperà di verificarne la veridicità.
Per questo se un venditore dichiara – magari in buona fede – che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo, e lo si può scoprire anche dopo anni, con tutti i problemi che ne conseguono. Pertanto è sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando.

Dal punto di vista urbanistico è necessario verificare che l’immobile, così com’è, sia conforme all’ultimo titolo abilitativo presentato in Comune.

  • IMMOBILE MAI RISTRUTTURATO. Se non è stato mai oggetto di ristrutturazione nel corso degli anni, bisogna verificare la sua attinenza con il Permesso di costruire con cui è stato realizzato (o con la Concessione edilizia o Licenza edilizia, a seconda dell’epoca di costruzione).
  • IMMOBILE RISTRUTTURATO. Se invece è stato ristrutturato, bisognerà verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (Dia, Scia o Cila).
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In assenza di questi titoli, il proprietario ha due alternative:

  1. 1) provvedere a chiedere una sanatoria prima di vendere;
  2. 2) ripristinare lo stato autorizzato con la licenza originaria.

Bisogna anche dire, però, che spesso, in caso di edifici molto antichi, è difficile reperire l’originaria Licenza edilizia.
Se l’immobile è anteriore al 1942, nessun problema: non era ancora andata in vigore la legge urbanistica e non era necessaria la licenza edilizia.
Purché, ovviamente, l’edificio non sia stato interessato da interventi in tutti questi anni, nel qual caso ovviamente c’è bisogno del rispettivo titolo.

Molte volte si trova negli atti di compravendita, in mancanza del riferimento al permesso con cui è stato costruito, la dicitura edificio anteriore al 1967.
Infatti, prima del 1967 non era necessario richiedere licenza edilizia per costruire fuori del centro abitato, con l’entrata in vigore il primo settembre della cosiddetta Legge Ponte, venne meno questa possibilità.
Tuttavia, perché tale dizione sia valida, e quindi l’edificio non risulti abusivo, è necessario che esso ricada fuori del centro abitato di allora, che corrisponde in genere all’attuale centro storico di una città, e che sia dimostrabile che sia stato costruito in epoca anteriore.

Un immobile può essere compravenduto anche se non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità, se comunque è stata effettuata la richiesta o se provvederà a farlo l’acquirente, previo accordo col venditore.
Quindi la consulenza di un tecnico risulta indispensabile anche per evitare di acquistare un immobile che non abbia i requisiti igienico sanitari per ottenerla.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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15 Comments su "Verificare la conformità urbanistica prima della compravendita"

Salve, nell anno 1999 comprai un immobile sito al piano terra e fronte strada ma con la categoria a/4, nel 2002 feci fare ad un geometra il cambio di destinazione d uso ma solo al catasto , cioe’ da a/4 a c/1, la mia domanda e’ questa: oggi 2017 posso vendere tale immobile come c/1 ???? grazie

Gentile Ennio, la legittimità urbanistica deve essere comprovata da un titolo (licenza, DIA, condono, etc). Non è sufficiente la variazione catastale. Nel 2002 probabilmente il geometra fece una pratica edilizia di “cambio di destinazione d’uso” che consentì di effettuare la variazione catastale. Chiedi informazioni al professionista. Se non è stata fatta la pratica edilizia, devi provvedere o ritornare alla pre-esistente destinazione d’uso (A/4). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve,
ho acquistato una villetta singola nuova dal costruttore, ma non ho verificato, per ignoranza, la conformità urbanistica. La casa si riempiva di muffa, allora ho forato le pareti esterne per arieggiare e ho visto che sono state realizzate con dei mattoni di laterizio aventi uno spessore di circa 25 cm , intonacate in ambedue i lati. Invece. sul progetto presentato al Comune c’è scritto: “Le pareti esterne sono con tamponatura a cassetta con doppia fodera e intercapedine interna”. Cosa devo fare per venderla? Grazie.

Gentile Sandro, gli aspetti da lei citati non c’entrano con la conformità urbanistica, quindi se non ci sono altri problemi può tranquillamente rivendere la casa. Piuttosto, visti i difetti costruttivi, se non sono ancora passati 10 anni dall’acquisto, potrebbe far valere la garanzia decennale contro il costruttore. Architetto Carmen Granata

Grazie per la risposta, però mi sembra strano che si possa costruire un’immobile non conforme al progetto presentato al Comune. Credevo che il Direttore dei lavori dovesse far eseguire i lavori come da progetto, senza discostarsi molto; invece in questo caso ha fatto costruire le pareti esterne in maniera totalmente diversa. Ha risparmiato moltissimo e allora posso chiedere la differenza di prezzo dei due muri, dato che l’acquisto è stato fatto meno di otto anni fa? Grazie.

Gentile Sandro, quanto scrivi ha sicuramente fondamento, ma comporta entrare nel merito di eventuali presupposti per una controversia legale. Non è questo blog che può darti risposte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buondì ho ereditato immobile in cannobio lungolago centro storico da mio padre nel 92 al secondo piano di una palazzina di cui ha venduto nel 1983 il piano terra e primo a terzi con rogito notarile ove scritto che l’acquirente si faceva carico delle spese di frazionamento e del titolo edilizio concessorio . Ora volendolo vendere non posso perchè il comune su mia richiesta mi ha consegnato invece del titolo edilizio di frazionamento una istanza di manutenzione straordinaria del 1983 per la realizzazione di una seconda scala di accesso diretto al piano secondo e chiusura con soletta di cemento di… Read more »

Gentile Bruna, il tuo quesito è complesso e richiede l’intervento di professionisti qualificati. Il primo consiglio è di tornare dal notaio che ha redatto i rogiti di vendita del 1983. E’ singolare che non sia stato fatto il frazionamento prima di stipulare. Mi chiedo senza frazionamento come avete pagato le imposte comunali in tutti questi anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

Buongiorno, vi scrivo per avere un consiglio sulla mia situazione. Ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile su cui si sapeva, al momento del preliminare, che esisteva una difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei fatti, in particolare sulla planimetria non risultava il balcone (circa 3-4 mq). Probabilmente ingenuamente ho stipulato il preliminare, rassicurata dall’agenzia immobiliare intermediaria che la questione era già in via di risoluzione e che da lì a 20 gg la cosa sarebbe stata risolta. Trascorso questo termine (peraltro scritto anche sul preliminare) mi sono preoccupata e lo stesso venditore (forse un… Read more »

Gentile lettrice, ti suggerisco di affidarti al tuo notaio di fiducia. Da quanto scrivi, a mio giudizio, non puoi procedere all’acquisto per irregolarità urbanistiche. Poichè è trascorso il termine previsto dal contratto, puoi “uscire” dal compromesso quando vuoi. Se il contratto non si risolve amichevolmente con la restituzione della caparra (ma ci sono gli estremi anche per la restituzione del doppio della caparra), ti consiglio di affidarti ad un legale. Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

Buonasera,
Mia sorella vorrebbe vendermi la sua quota di immobile (ante 1942) ereditato da nostra madre (successione chiusa nel 2013). Posso acquistare il suo 50% senza regolarizzare momentaneamente la non conformita’ catastale per poi provvedere in un secondo momento? Quali conseguenze possono esserci nella compravendita tra noi unici due coeredi? Grazie.

Salve Signor Luigi,
non è possibile compravendere o disporre in generale di diritti reali su di un immobile urbano senza che questo sia regolarmente accatastato e per lo stesso sia depositata la relativa planimetria aggiornata.
Pertanto la risposta alla sua prima domanda è negativa.
In merito alla seconda domanda le sarei grato se volesse specificare le sue preoccupazioni. Pur se coeredi e fratelli, rivestirete le parti di venditore ed acquirente, con tutte le conseguenze del caso.
Un cordiale saluto
Federico Alcaro notaio

Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

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