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Verificare la conformità urbanistica prima della compravendita

di 32 commenti

Cosa bisogna verificare prima di comprare o vendere casa?

La conformità urbanistica

Quando si acquista un immobile è molto importante verificare che il suo stato attuale sia conforme dal punto di vista urbanistico (cioè ai permessi edilizi con cui è stato realizzato) e dal punto di vista catastale (quindi alla planimetria depositata in catasto).

Come si verifica la conformità urbanistica di un immobile?

In questo articolo, parleremo della conformità urbanistica.
Se non esiste questa conformità, l’atto di vendita non può essere stipulato.
Ma attenzione: il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, ma non essendo un tecnico, non si occuperà di verificarne la veridicità.
Per questo se un venditore dichiara – magari in buona fede – che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo, e lo si può scoprire anche dopo anni, con tutti i problemi che ne conseguono. Pertanto è sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando.

Dal punto di vista urbanistico è necessario verificare che l’immobile, così com’è, sia conforme all’ultimo titolo abilitativo presentato in Comune.

  • IMMOBILE MAI RISTRUTTURATO. Se non è stato mai oggetto di ristrutturazione nel corso degli anni, bisogna verificare la sua attinenza con il Permesso di costruire con cui è stato realizzato (o con la Concessione edilizia o Licenza edilizia, a seconda dell’epoca di costruzione).
  • IMMOBILE RISTRUTTURATO. Se invece è stato ristrutturato, bisognerà verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (Dia, Scia o Cila).
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In assenza di questi titoli, il proprietario ha due alternative:

  1. 1) provvedere a chiedere una sanatoria prima di vendere;
  2. 2) ripristinare lo stato autorizzato con la licenza originaria.

Bisogna anche dire, però, che spesso, in caso di edifici molto antichi, è difficile reperire l’originaria Licenza edilizia.
Se l’immobile è anteriore al 1942, nessun problema: non era ancora andata in vigore la legge urbanistica e non era necessaria la licenza edilizia.
Purché, ovviamente, l’edificio non sia stato interessato da interventi in tutti questi anni, nel qual caso ovviamente c’è bisogno del rispettivo titolo.

Molte volte si trova negli atti di compravendita, in mancanza del riferimento al permesso con cui è stato costruito, la dicitura edificio anteriore al 1967.
Infatti, prima del 1967 non era necessario richiedere licenza edilizia per costruire fuori del centro abitato, con l’entrata in vigore il primo settembre della cosiddetta Legge Ponte, venne meno questa possibilità.
Tuttavia, perché tale dizione sia valida, e quindi l’edificio non risulti abusivo, è necessario che esso ricada fuori del centro abitato di allora, che corrisponde in genere all’attuale centro storico di una città, e che sia dimostrabile che sia stato costruito in epoca anteriore.

Un immobile può essere compravenduto anche se non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità, se comunque è stata effettuata la richiesta o se provvederà a farlo l’acquirente, previo accordo col venditore.
Quindi la consulenza di un tecnico risulta indispensabile anche per evitare di acquistare un immobile che non abbia i requisiti igienico sanitari per ottenerla.

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Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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32 commenti su “Verificare la conformità urbanistica prima della compravendita
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  1. Buongiorno sono Giuliana. Ho ereditato appartamento facente parte di una casa con altro appartamento al piano terra. Ho dato mandato a Geometra e Notaio di regolarizzare dei piccoli abusi dell’appartamento. I nuovi dati e disegni sono pronti per presentarli al Catasto per approvazione: servono solo alcune misure da prendere all’interno della casa del vicino. Il tecnico ha chiesto di poter entrare per prendere queste due misure ma il vicino ha detto che non darà mai il permesso di entrare per le misure. Il Geometra mi ha detto che anche se il mio appartamento è regolarizzato, bisogna procedere al regolare tutta la casa e la proprietà altrimenti io non ootrò nè vendere nè affittare….Situazione orribile!!! Cosa posso fare? Il vicino non aiuta, non c’è altra strada? Perché se il mio appartamento (che ha accesso con scala esterna quindi indipendente) è a posto non posso venderlo? Sono destinata ad avere un appartamento che non potrò mai vendere nè affittare? Grata di un consiglio.

  2. Buongiorno.
    Purtroppo mi trovo proprietaria di un bilocale con un grosso problema. Quando stavo per sposarmi i miei suoceri ci hanno regalato questa abitazione dopo che, a seguito di una primaIl visita, avevamo detto che ci interessava comprarlo. Hanno gestito tutto loro e poi ce l’hanno intestato. Il bilocale ha accesso a un sottotetto di cui il precedente proprietario aveva ottenuto l’uso esclusivo tramite una scrittura privata. Nel rogito in nostro possesso non si fa accenno al sottotetto, ci è stato venduto solo l’appartamento bilocale e ci è stata data una copia della scrittura privata. L’appartamento è conforme, se non per la porta che da accesso a questo sottotetto. In sostanza noi non lo abbiamo pagato e non risulta pertinenza di casa nostra, solo che vi si può accedere solo tramite il nostro appartamento. Purtroppo ci siamo fidati, ingenuamente, di mio suocero. Ora noi ci siamo trasferiti, vogliamo vendere la casa, ovviamente come bilocale, non avendo la proprietà del sottotetto. Vorremmo poter risanare la situazione, ma temiamo che non basti tirare su un muro per conformare l’appartemento alla mappa catastale….

    1. Gentile Elisa,
      da quanto scrivi hai ben chiara la situazione della tua casa: puoi vendere solo ciò di cui sei (siete) proprietaria (i).
      La conformità catastale a mio parere non è un problema. Previa verifica, basta riportare nella planimetria del catasto la porta o eseguire una semplice tamponatura nell’apertura della porta.
      Una semplice considerazione. Se il sottotetto, come scrivi, è accessibile solo dal vostro bi-locale, vuol dire che funzionalmente è al servizio esclusivo dell’unità immobiliare; questo di conseguenza influisce sul valore dell’appartamento.
      Previa verifica che il sottotetto sia accatastato, altra strada è quella di acquisirne la proprietà; ma questo comporta spese notarili, pagamento di un prezzo e pratiche edilizie e catastali per accorpare successivamente il sottotetto all’appartamento.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

  3. Buongiorno sono Fabio volevo farle una domanda, sono interessato a comprare un appartamento Mansardato che alla perizia della banca risulta più alto di oltre 20 centimetri rispetto alla piantina catastale fornita dall’agente immobiliare , mi è stato riferito dall’agente che con un tecnico e una multa pagata dal proprietario si può risolvere la situazione, ma lui ci chiede comunque di portare avanti il discorso dell’acquisto facendo il rogito con i documenti di presentazione della domanda degli interventi da fare . come mi devo comportare? grazie comunque per un eventuale suo consiglio

  4. Buongiorno, abbiamo fatto una proposta di acquisto(tramite agenzia immobiliare) vincolata alla erogabilità del mutuo, di un appartamento sito al secondo e ultimo piano di una palazzina con annesso sottotetto collegato internamente con scala a chiocciola, dopo l’accettazione della proposta di acquisto chiediamo tutti i documenti all’agenzia(che non ci fornisce ce li dobbiamo procurare da soli) da portare al nostro istituto bancario e scopriamo la non conformità sia dello stato urbanistico e catastale dell’immobile in quanto la scala interna non è presente in nessuna planimetria. Come dobbiamo procedere Grazie

    1. Gentile Gianfranco, vista la difformità urbanistica potete uscire dal contratto e chiedere la restituzione dell’anticipo. Con buon senso potete approfondire con il venditore e verificare le attività da eseguire per ottenere la conformità e i relativi costi da sostenere, nonché la verifica con la banca della finanziabilità dell’immobile. Importante è chiarire la proprietà del sottotetto, il cui unico accesso mi sembra di capire sia situato all’interno dell’appartamento in questione. Sulla base delle verifiche potete quindi valutare se procedere all’acquisto o uscire dal contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  5. Salve, mi può dare un consiglio stiamo per comprare casa, questa casa a il garage attaccato a la casa ivece deve essere staccato i proprietari adesso devono fare la planimetria com’e adesso invece sul urbanistica non si fa niente, allora noi cosa dobiamo fare?grazie

    1. Gentile Valentina, vincola la proposta di acquisto alla regolarità dell’immobile e chiedi al venditore di fornire tutta la documentazione per dimostrare la regolarità edilizia e catastale, accompagnata da un relazione di un tecnico. Fai poi visionare le carte ad un tecnico e/o al notaio che redigerà l’atto di vendita (o il compromesso) per verificare preventivamente che tutto sia in ordine. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  6. Salve, ho venduto un casa in collina fuori dal centro abitato, con annesso terreno, anno di costruzione anteriore al 1967,ho eseguito delle modifiche, aumentandone i mq di circa il 40%,privi di autorizzazioni, ed ho catasto il tutto, quindi, messo a conoscenza di ciò l’acquirente ahimè verbalmente. Fatto l’atto di vendita, dopo tre anni circa, mi scrivono tramite avvocato, dicendomi che non erano stati messi al corrente degli abusi con la conseguente restituzione della intera somma pagata. Mi chiedo, ma la perizia sull’immobile che ritengo a loro sia stata consegnata, come da prassi delle banche, non lo metteva a conoscenza del l’illecito, e la banca può essere che non abbia visto l’illecito? Grazie, spero di una Vostra risposta.

    1. Gentile Giannetto, la finalità principale della perizia bancaria è quella di tutelare il credito da concedere; di norma non viene consegnata al richiedente il mutuo. Non può essere considerata una perizia di verifica di conformità urbanistica. La responsabilità del venditore in merito alla legittimità edilizia del bene immobile non può essere scaricata sulla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Buongiorno a tutti,
    volevo chiedervi una informazione. Sto per comprare un appartamento situato ad un piano seminterrato già ubicato come categoria A/4. Nel 1992 codesto immobile era classificato come categoria C/2 e tal proposito il mio notaio mi chiede la variazione effettuata durante quell’anno che attesti il cambio di destinazione d’uso. La cosa strana è che in comune non risulta nessuna documentazione attestante tale variazione ma risulta catastalmente come ubicata come abitazione!!
    Ovviamente l’atto non potrà essere stipulato fino a quando questo documento non verrà fornito! La proprietà venditrice ha incaricato un suo tecnico che attraverso una sua dichiarazione attesta che nella visione degli atti non risulta nessuna variazione effettuata e che quindi l’immobile è alienabile. Cosa posso fare? Come è possibile tutto questo?

    Grazie per l’informazione

    1. Gentile Domenico, facciamo un distinguo tra catasto e titolo edilizio.
      Il catasto ha finalità prettamente fiscali.
      La legittimità edilizia urbanistica è legata invece al rilascio di autorizzazioni comunali o altri titoli edilizi (licenze, concessioni, concessioni in sanatatoria, DIA, etc).
      In passato accadeva frequentemente, purtroppo, che venissero eseguite variazioni catastali non giustificate da titolo edilizio coerente, creando molta confusione.
      Nel tuo caso sono state effettuate ricerche per ricostruire la “storia urbanistica” dell’immobile.
      Da quanto scrivi risulterebbe che:
      1) l’immobile era originariamente un deposito/cantina
      2) è stata fatta una variazione catastale ad abitazione nel 1992 (nb: la rendita è quindi aumentata e lo Stato percepisce più imposte)
      3) non esiste in comune autorizzazione, nè condono edilizio, per il cambio di destinazione d’uso da cantina ad abitazione.
      A tutti gli effetti quindi sembrerebbe essere una cantina accatastata abitazione.
      Giustamente il notaio ha bloccato il rogito di vendita perché non è possibile vendere l’immobile come abitazione.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  8. Salve, nell anno 1999 comprai un immobile sito al piano terra e fronte strada ma con la categoria a/4, nel 2002 feci fare ad un geometra il cambio di destinazione d uso ma solo al catasto , cioe’ da a/4 a c/1, la mia domanda e’ questa: oggi 2017 posso vendere tale immobile come c/1 ???? grazie

    1. Gentile Ennio, la legittimità urbanistica deve essere comprovata da un titolo (licenza, DIA, condono, etc). Non è sufficiente la variazione catastale. Nel 2002 probabilmente il geometra fece una pratica edilizia di “cambio di destinazione d’uso” che consentì di effettuare la variazione catastale. Chiedi informazioni al professionista. Se non è stata fatta la pratica edilizia, devi provvedere o ritornare alla pre-esistente destinazione d’uso (A/4). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Salve,
    ho acquistato una villetta singola nuova dal costruttore, ma non ho verificato, per ignoranza, la conformità urbanistica. La casa si riempiva di muffa, allora ho forato le pareti esterne per arieggiare e ho visto che sono state realizzate con dei mattoni di laterizio aventi uno spessore di circa 25 cm , intonacate in ambedue i lati. Invece. sul progetto presentato al Comune c’è scritto: “Le pareti esterne sono con tamponatura a cassetta con doppia fodera e intercapedine interna”. Cosa devo fare per venderla? Grazie.

    1. Gentile Sandro, gli aspetti da lei citati non c’entrano con la conformità urbanistica, quindi se non ci sono altri problemi può tranquillamente rivendere la casa. Piuttosto, visti i difetti costruttivi, se non sono ancora passati 10 anni dall’acquisto, potrebbe far valere la garanzia decennale contro il costruttore. Architetto Carmen Granata

      1. Grazie per la risposta, però mi sembra strano che si possa costruire un’immobile non conforme al progetto presentato al Comune. Credevo che il Direttore dei lavori dovesse far eseguire i lavori come da progetto, senza discostarsi molto; invece in questo caso ha fatto costruire le pareti esterne in maniera totalmente diversa. Ha risparmiato moltissimo e allora posso chiedere la differenza di prezzo dei due muri, dato che l’acquisto è stato fatto meno di otto anni fa? Grazie.

        1. Gentile Sandro, quanto scrivi ha sicuramente fondamento, ma comporta entrare nel merito di eventuali presupposti per una controversia legale. Non è questo blog che può darti risposte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. buondì ho ereditato immobile in cannobio lungolago centro storico da mio padre nel 92 al secondo piano di una palazzina di cui ha venduto nel 1983 il piano terra e primo a terzi con rogito notarile ove scritto che l’acquirente si faceva carico delle spese di frazionamento e del titolo edilizio concessorio . Ora volendolo vendere non posso perchè il comune su mia richiesta mi ha consegnato invece del titolo edilizio di frazionamento una istanza di manutenzione straordinaria del 1983 per la realizzazione di una seconda scala di accesso diretto al piano secondo e chiusura con soletta di cemento di quella preesistente al secondo piano , assentita con una concessione edilizia che autorizza i lavori richiesti .
    A mia richiesta al comune di copia conforme di tale titolo e se corrispondeva a titoli edilizio di frazionamento mi è stato risposto che non rlasciano alcuna dichirazione in merito .
    Quindi le due unità immobiliari derivate dal frazionamento – vendita del 1983 sono abusive ?
    Dimenticavo , nella richiesta autorizzatoria del 1983 di mio padre si dichiara unico proprietario della intera palazzina in cui eseguiti i lavori , nascondendo la vendita con il frazionamento a tal fine eseguito . Ma insomma il titolo edilizio e la conformità c’è o non c’è ? o è tutto abusivo ? grazie

    1. Gentile Bruna, il tuo quesito è complesso e richiede l’intervento di professionisti qualificati. Il primo consiglio è di tornare dal notaio che ha redatto i rogiti di vendita del 1983. E’ singolare che non sia stato fatto il frazionamento prima di stipulare. Mi chiedo senza frazionamento come avete pagato le imposte comunali in tutti questi anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  11. Buongiorno, vi scrivo per avere un consiglio sulla mia situazione. Ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile su cui si sapeva, al momento del preliminare, che esisteva una difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei fatti, in particolare sulla planimetria non risultava il balcone (circa 3-4 mq). Probabilmente ingenuamente ho stipulato il preliminare, rassicurata dall’agenzia immobiliare intermediaria che la questione era già in via di risoluzione e che da lì a 20 gg la cosa sarebbe stata risolta. Trascorso questo termine (peraltro scritto anche sul preliminare) mi sono preoccupata e lo stesso venditore (forse un po’ troppo passivo fino a quel momento) ha deciso di affidare l’incarico della sanatoria ad un tecnico professionista anziché al “tecnico di fiducia dell’agenzia immobiliare”. Dopo circa un mese di indagini l’architetto incaricato ha verificato che il balcone non risulta neanche sul progetto originale dell’immobile (del 1962), per cui trattasi di vero e proprio abuso commesso dal costruttore su tutto il palazzo (9 piani). Da ulteriori verifiche con l’ufficio tecnico del comune svolte direttamente dall’architetto è emerso che per la sanatoria dell’anomalia, oltre a dover fare una DIA in sanatoria, il venditore dovrebbe informare il genio civile e richiedere un’autorizzazione sismica in sanatoria (dal momento che l’abuso costituisce aumento di superficie), con conseguente complicazione che in casi simili il genio civile avvia automaticamente un procedimento penale. In sostanza, oltre all’aspetto penale (che mi sembra il più grave e rischioso), la sanatoria così come prospettata richiederebbe diversi mesi (quasi un anno) e visti i rischi connessi (non è neanche detto che venga rilasciata l’autorizzazione sismica in sanatoria se non sono rispettati determinati requisiti) ho deciso di non acquistare. Negli ultimi giorni il venditore ha incaricato un nuovo tecnico che si è occupato di ridisegnare la planimetria depositandola al catasto e sta redigendo una perizia giurata che “autocertificherebbe” il fatto che i balconi sono sempre esistiti e non si tratta di un abuso commesso dal venditore (non l’ho mai pensato). Quello che le chiedo è: vista la situazione e visto quanto emerso dalle indagini svolte dal primo architetto, ho la facoltà di non acquistare più pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata (il termine ultimo per il rogito è scaduto il 30 giugno 2016), anche se il venditore sembra far finta che non esista un’irregolarità urbanistica e si è concentrato sulla sanatoria di quella catastale, forte del fatto che sul preliminare si faceva riferimento soltanto alla necessità di aggiornare la planimetria catastale (per forza di cose, visto che il preliminare è stato redatto “in tempi non sospetti”)?
    Che valenza può avere una frase scritta su un preliminare di fronte ad una comprovata irregolarità urbanistica? Il notaio in questi casi può rifiutarsi di rogitare, corretto? E il fatto che l’immobile sia ante ’67 non può in alcun modo giustificare la presenza di un abuso o rappresentare un’ attenuante, giusto?
    Vi ringrazio molto per l’aiuto che potrete darmi. Un saluto.

    1. Gentile lettrice, ti suggerisco di affidarti al tuo notaio di fiducia. Da quanto scrivi, a mio giudizio, non puoi procedere all’acquisto per irregolarità urbanistiche. Poichè è trascorso il termine previsto dal contratto, puoi “uscire” dal compromesso quando vuoi. Se il contratto non si risolve amichevolmente con la restituzione della caparra (ma ci sono gli estremi anche per la restituzione del doppio della caparra), ti consiglio di affidarti ad un legale. Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  12. Buonasera,
    Mia sorella vorrebbe vendermi la sua quota di immobile (ante 1942) ereditato da nostra madre (successione chiusa nel 2013). Posso acquistare il suo 50% senza regolarizzare momentaneamente la non conformita’ catastale per poi provvedere in un secondo momento? Quali conseguenze possono esserci nella compravendita tra noi unici due coeredi? Grazie.

    1. Salve Signor Luigi,
      non è possibile compravendere o disporre in generale di diritti reali su di un immobile urbano senza che questo sia regolarmente accatastato e per lo stesso sia depositata la relativa planimetria aggiornata.
      Pertanto la risposta alla sua prima domanda è negativa.
      In merito alla seconda domanda le sarei grato se volesse specificare le sue preoccupazioni. Pur se coeredi e fratelli, rivestirete le parti di venditore ed acquirente, con tutte le conseguenze del caso.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  13. Buonasera,
    mi trovo nella situazione che sto acquistando un immobile la cui planimetria catastale coincide con l’effettivo stato dell’appartamento, ma lo stato autorizzato depositato in comune è differente. Cosa posso fare? Posso costringere il venditore a regolarizzare la situazione?
    Grazie

    1. Gentile Luca,
      approfondisci questo aspetto con il notaio di tua fiducia. E’ chiaro che il proprietario non può vendere un immobile non conforme alle autorizzazioni edilizie rilasciate.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    2. Ciao Luca. Mi trovo in una situazione simile alla tua. Sarebbe molto interessante capire se e come si risolve. Grazie

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