Compravendita tra privati. Il calcolo delle imposte a carico dell’acquirente dal 1.1.2014

“Forse non tutti sanno che…” oltre ad essere un’apprezzata e sempreverde rubrica della Settimana Enigmistica, è il ritratto della nostra condizione di inesperti davanti a quelle situazioni che dobbiamo affrontare poche volte nella vita. L’acquisto di una casa, della nostra casa, è senz’altro una di queste. Vediamo come arrivare preparati al grande passo.
 
La compravendita tra privati è soggetta a imposta di registro e imposte catastali/ipotecarie che sono a carico dell’acquirente.
 
Le imposte vengono pagate direttamente al notaio, che le versa all’erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
 
Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale.
 
Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Come si fanno i conti

L’imposta si calcola applicando una percentuale (aliquota) al valore catastale della casa. Distinguiamo due casi, a seconda che l’acquirente abbia o no i requisiti “agevolazioni prima casa”. Riportiamo le nuove imposte in vigore dal 1° gennaio 2014.
 
1°) l’acquirente ha i requisiti “prima casa”: l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale della casa, oltre alle  imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 50,00 + € 50,00).
L’agevolazione permane a condizione che l’acquirente sia un privato che non agisca nell’esercizio di impresa o arte e professione, che lo stesso ne faccia richiesta nell’atto notarile e che si indichi il reale prezzo pattuito.
 
2°) se invece l’acquirente non ha i requisiti “prima casa” l’aliquota è del  9% per l’imposta di registro oltre alle  imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 50,00 + € 50,00).

Simulazione di calcolo

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro
 
Agevolazioni prima casa:
Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro
Imposte:
– registro euro 57.750 x 2% = euro 1.155,00
– ipotecaria (fissa) = euro   50,00
– catastale (fissa) = euro   50,00
Totale euro 1.255,00
 
Senza agevolazioni prima casa:
Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro
Imposte:
– registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
– ipotecaria (fissa) = euro   50,00
– catastale (fissa) = euro   50,00
Totale euro 5.770,00
 
I conti tornano? Ci spaventano le cifre da pagare? Mary Poppins cantava “Con un poco di zucchero la pillola va giù…”. Ma lei preferiva svolazzare da una casa all’altra e, che si sappia, non ne ha mai comprata una.