I contratti di locazione stanze

Affittare una stanza:gli obblighi contrattuali e fiscali da rispettare

La locazione di tipo turistico di una stanza

La possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti è oggi diventata una buona opportunità per arrotondare le entrate familiari. Naturalmente, per poter mettere in atto un’attività di questo genere è necessario fare le cose in regola, informandosi, prima di iniziare, su quali sono gli obblighi contrattuali e fiscali da rispettare.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti. Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

La contrattazione, in questo caso, è del tutto libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che, per cifre superiori a 2.999 euro dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito).

L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste caparre né cauzioni.

Per le locazioni brevi (inferiore ai 30 giorni), è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio entro 48 ore.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva.
Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Per affittare una stanza o porzione di casa non esiste una tipologia di contratto specifico, ma la legge di riferimento è sempre la n. 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.
Il contratto può quindi essere:

• a canone libero
• a canone concordato
• transitorio.

Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

Il contratto a canone concordato prevede un importo “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra uno e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico.
In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località.
Vista la durata, questa tipologia di contratto può risultare utile anche per l’affitto per periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

Obbligo registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede tale obbligo per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele. Ad esempio, è opportuno descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencando gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi.

A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se inferiori a 30 giorni.
Per la dichiarazione dei redditi sarà utile conservare:

• una copia del contratto
• una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.

Riguardo quest’ultima, se l’importo del canone è superiore a 77,47 euro bisognerà apporre una marca da bollo da 2 euro.

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi, di periodo inferiore ai 30 giorni, è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio (questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe, perché già tutti i dati necessari sono comunicati all’Agenzia delle Entrate con la registrazione del contratto).

Oggi però non è più necessario effettuare la comunicazione di pubblica sicurezza in tutti i casi, ma solo per l’affitto a cittadini extracomunitari.

La comunicazione, da effettuare entro 48 ore dalla cessione dell’immobile per indicare le generalità degli ospiti, deve essere inviata esclusivamente per via telematica, dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura.