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I contratti di locazione stanze

di 4 commenti

Affittare una stanza:gli obblighi contrattuali e fiscali da rispettare

La locazione di tipo turistico di una stanza

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Alla ricerca di Affitti

La possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti è oggi diventata una buona opportunità per arrotondare le entrate familiari. Naturalmente, per poter mettere in atto un’attività di questo genere è necessario fare le cose in regola, informandosi, prima di iniziare, su quali sono gli obblighi contrattuali e fiscali da rispettare.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti. Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

La contrattazione, in questo caso, è del tutto libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che, per cifre superiori a 2.999 euro dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito).

L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste caparre né cauzioni.

Per le locazioni brevi (inferiore ai 30 giorni), è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio entro 48 ore.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva.
Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

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I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Per affittare una stanza o porzione di casa non esiste una tipologia di contratto specifico, ma la legge di riferimento è sempre la n. 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.
Il contratto può quindi essere:

  • a canone libero
  • a canone concordato
  • transitorio.

Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

Il contratto a canone concordato prevede un importo “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra uno e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico.
In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località.
Vista la durata, questa tipologia di contratto può risultare utile anche per l’affitto per periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

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Obbligo registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede tale obbligo per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

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Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele. Ad esempio, è opportuno descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencando gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi.

A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se inferiori a 30 giorni.
Per la dichiarazione dei redditi sarà utile conservare:

  • una copia del contratto
  • una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.

Riguardo quest’ultima, se l’importo del canone è superiore a 77,47 euro bisognerà apporre una marca da bollo da 2 euro.

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi, di periodo inferiore ai 30 giorni, è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio (questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe, perché già tutti i dati necessari sono comunicati all’Agenzia delle Entrate con la registrazione del contratto).

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Oggi però non è più necessario effettuare la comunicazione di pubblica sicurezza in tutti i casi, ma solo per l’affitto a cittadini extracomunitari.

La comunicazione, da effettuare entro 48 ore dalla cessione dell’immobile per indicare le generalità degli ospiti, deve essere inviata esclusivamente per via telematica, dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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4 commenti su “I contratti di locazione stanze
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  1. ciao, mi chiamo Gloria, vivo e lavoro a Londra dal 2014 da quando cioe’ ho perso il lavoro a Torin o in quello’anno e allo stesso tem[po stavo rischiando di perdere tyutto anche la titolarita’ di affitto e possibile acquisrto della casa come affittuaria da ormai 24 anni.., mia MADRE HA AIUTATO MIA FIGLIA AD ACQUISTARE QUEEL;A CASA ALTRIMENTI AVREMMO PERSO TYUTTO..,K MA IL VINCOLO CHE IL NOTAIO HA MESSO SULL’ATTO DI ACQUISTO E’ IL DIRITTO DI ABITAZIONE DA PARTE MIA CHE ERO TITOLARE AFFITTUARIA A TUTTI GLI EFFETTI DA ORMAI DAL 1995.., MA IL FATTO E’ ORA CHE IO NON [POSSO + TORNAR A TORINO X OVI MOTIVI DI LAVORO …X LUNGO TEMPO SARA’ COSI’..IL LAVORO A TORINO NON LO RIAVRO’MAI +.., NEL FRATTEMPO MIA FIGLIA SI E’ FIDANZATA E ANDRA’ A VKIVER A L;ASPEZIA COL FIDANZATO E LE SPESI DI RISCALDAMENTO…INU…GAS..LUCE NON POSSIOAMO PAGARLE NE’ IO NE’ MIA FIGLIA OVVIAMENTE VIVENDO IO QUI9 A LONDRA E LEI A LA SPEZIA.., QJUINDI NEL FRATTEMPO L’UNICA SOLUZIONE POSSIBILE COME VIA D’USICTA CI SEMBRA LA PSSIBILITA’ DI AFFITTARLA…MA ESISTONO VINVOLI LEGALI QUNADO SULL’ATTO C’E’ SCRITTO CHE C’E’ IL VIONVOLO SDO USUFRUTTO A NOM,E MIO?…CIOE’ CI SAREBBE SCRITTO CHE
    1) “NON E’ CEDIBILE A TERZE PARTI NEI PRIMI 5 ANNI DOPO L’ACQUISTO”…KE SIGNIFICA …CHE NON E’ AFFITTABILE ??
    E SE IO DICHIARASSI X ISCIRTTO CHE X OVVI MOTIVI DI LAVORO A LONDREA DA ORMAI IL 2014 VIVO E LAVORO QU…NON POTRERI MAI E POI MAI USUFRUTIRE DI STO DIRITTO DI USUFRUTTO??? IL VINCOLO DECADE NEL MOMENTO IN CUI IO RILASCIO UNA DICHIARAZIONE SCRITTA A MIA FIGLIA IN CUI LE NOTIFICO UFFICIALMENTER CHE NON HO INTENZIONE DI USUFRUIRE DI QUEL DIRITTO X I MOTIVI SU CITATI… OPPURE DOVFREI RISOLVER LA COSA ANDANDO ADDIRITTURA DAL; NOTIAIO A FAR 1 ALTRO ATTO DIC ESSIONE DI STO DANNATO USUFRUTTO ??? ABBIAMOP APPENMA SPESO 2000 EURO X L’ATTYO DI ACQUISTO…HO PAURA KE IO NOTAIO MI CHIEDERA'[ ALTRI 2000 O ADDIRITUTTRA ALTRI 3000 EURO… KE NON POSSIAM [PAGAR NE’ IO NE’ MIA FIGLIOA…MI SENTO CON LE MANI LEGATE..CHE DOVREMMO FARE??
    Thanks You very MUCH for Your answer !!
    GrAZIE 1000 ANTICIPATAMENTE X LA TUA RISPOSTA

    1. Gentile lettrice, da quanto scrivi mi sembra di capire che tu sei titolare del diritto di usufrutto e tua figlia è nuda proprietaria. Stando così le cose, puoi tranquillamente affittare (nel contratto devi firmare te e non tua figlia). Chiaramente le tasse le dovrai pagare te e non tua figlia. Invece, da quanto scrivi, non puoi assolutamente vendere a tua figlia prima di 5 anni dal rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  2. BUONGIORNO,STO AFFITTANDO IL MIO APPARTAMENTO CON UN CONTRATTO TRANSITORIO,POSSO APPLICARE LA CEDOLA SECCA…SE SI CHE TASSE VADO A PAGARE…GRAZIE.

    1. Gentile lettrice, puoi applicare la cedolare secca anche ai contratti transitori. Se il canone è libero, l’aliquota è del 21% sul canone lordo; se il canone è “concordato” l’aliquota è del 15%, ridotta fino al 2017 al 10%.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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