Vendere casa: quali documenti servono?
12 commentiI documenti necessari per vendere casa
“Vendo casa: quali sono le carte che mi servono e quali documenti devo dare a chi la acquista“?
La domanda è ricorrente ed è di quelle che generano ansia, in quanto sembra difficile reperire tutte le informazioni corrette e scritte con un linguaggio chiaro ed accessibile a tutti.
La domanda di Gaetano, arrivata il 5 giugno 2014 sul nostro post “Tutto quello che serve per vendere o acquistare casa“, ben esprime gli interrogativi e i dubbi di quanti si trovano ad affrontare la vendita (o l’acquisto) della propria casa:
“Egregio dottore,
mia madre deve vendere un monolocale di 34 metri quadri sito nel centro storico di Cimitile, provincia di Napoli, nelle vicinanze delle basiliche paleocristiane.
Mi potrebbe dire la documentazione necessaria che ci vuole da parte di mia mamma? E me lo può specificare in modo chiaro e semplificato?
In attesa di una sua risposta la ringrazio anticipatamente e le porgo i miei più cordiali saluti. Gaetano”
La risposta del nostro esperto
Gentile Gaetano,
se vendi un immobile devi mettere a disposizione dell’acquirente (e del suo notaio) documenti e informazioni che attestano la proprietà, la presenza di vincoli o ipoteche, la regolarità urbanistica e lo stato reale della casa.
Ecco una lista generica, ma completa, di documenti e informazioni necessari. Attenzione: alcuni di essi potrebbero non esistere o vanno ricercati presso Uffici pubblici, specie in caso di appartamento situato in un centro storico:
- atto di proprietà. Nel caso di successione, serve anche il precedente atto notarile che riporta la “storia” della casa;
- visura e planimetria catastale;
- APE – attestato di prestazione energetica, obbligatorio per tutte le vendite dal gennaio 2013, nonché per gli annunci immobiliari, sia online, sia sui giornali.. Serve a dare indicazioni all’acquirente sui consumi energetici dell’immobile;
- autorizzazioni edilizie, ovvero i titoli urbanistici rilasciati dall’amministrazione comunale (licenza edilizia, DIA, SCIA, condoni, etc) ed eventuale agibilità;
- regolamento di condominio e spese condominiali ordinarie e straordinarie;
- eventuale contratto di mutuo, ipoteche, etc.
Altri elementi importanti sono:
- informazioni in merito al regolare allacciamento alla rete fognante, alla rete idrica, elettrica, etc.;
- certificazioni impianti (se esistenti);
- libretto caldaia con ultime manutenzioni;
- informazioni sulla idoneità statica dell’edificio.
Prima di vendere un immobile è opportuno verificare, con un tecnico abilitato, la conformità catastale e la conformità urbanistica.
admin
Leggi tutti gli articoli
CasaNoi è il sito verticale sulla casa, con tante guide, informazioni e notizie utili, consultato ogni giorno da chi la vuole arredare, ristrutturare (interni ed esterni), dotare di nuovi impianti, acquistare, affittare. Le rubriche del blog: Ristrutturazione, Arredamento e Fai da te, Ecologia e domotica, Architettura, Terrazzi e giardini, Attualità e legislazione, Mercato immobiliare, Compravendita e Affitto e molto altro.
Vendita appartamento:
Il mio matrimonio non è registrato in Italia. Devo dare al notaio il certificato di matrimonio datomi all’estero?
Grazie
E’ opportuno che lei dia i documenti del matrimonio in suo possesso al notaio per predisporre in maniera adeguata l’atto di compravendita. Ai fini legali, il matrimonio va trascritto nei pubblici registri anagrafici del Comune GP
Buonasera, ho acquistato un immobile all’asta. Il tribunale mi ha rilasciato solamente una copia del decreto di trasferimento della proprietà. Per la vendita dell’appartamento ho richiesto al comune tutta la documentazione prevista per legge….agibilità… documenti concessioni….quanto mi costeranno? Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Gentile Loana, il costo per avere copia della documentazione urbanistica è solitamente modesto: puoi chiedere direttamente all’ufficio tecnico comunale. La tua domanda mi sembra però fuori luogo: la vendita all’asta era sicuramente accompagnata da perizia tecnica estimativa con tutti i riferimenti catastali e urbanistici; sicuramente prima di acquistare avrai approfondito questi aspetti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi
Buon giorno, vorrei chiedere a lo esperto chi ” ingaggia” il tecnico per le verifiche Sull’ immobile…perché mi è stato detto che sono io che conpro casa a dove pagare un tecnico per eseguire gli accertamenti del caso dato che nella proposta stilata dalla agenzia si afferma gia che la casa che compro sia in ordine…e su questa dovrei gia dare un importo congruo per fermare la casa…senza pero avere messi foglio di attestazione da parte del venditore…
Gentile lettrice, un immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. La responsabilità della regolarità urbanistica, catastale e strutturale dell’immobile è del venditore. Se desideri effettuare accertamenti lo puoi fare. I costi relativi sono a tuo carico ma i costi per la regolarizzazione dell’immobile sono a carico del venditore. Puoi specificare nella proposta d’acquisto quanto sopra e anche altre condizioni, quali le certificazioni degli impianti e l’abitabilità. L’agente immobiliare ha il dovere di informarti sulla presenza o assenza di certificazioni e su eventiuali problematiche dell’immobile (urbanistiche, legali, strutturali, etc). E’ possibile acquistare un immobile anche senza certificazione impianti e abitabilità. sarai te a decidere se procedere all’acquisto anche senza queste certificazioni.
Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi
Buongiorno,
mi trovo in una situazione paradossale, in breve chiedo:
per poter vendere un’appartamento in palazzina costruita nel 1965 devo presentare al Notaio anche il “Certificato di agibilità” o non è indispensabile?
Attendo cortese riscontro.
Saluti
Luca Grieco
Gentile lettore,
purtroppo accade frequentemente che non è stata rilasciata l’abitabilità/agibilità ( a volte per ritardi o inadempienze dei comuni, magari legate alle urbanizzazioni). Questo non vuol dire che il proprietario non possa vendere l’immobile, In una compravendita deve essere comunque dimostrata la regolarità urbanistica e catastale, con particolare riferimento alla esistenza di autorizzazioni edilizie, alla salubrità dei locali, al regolare allaccio alla rete fognante. Se l’abitabilità non esiste è importante informare il potenziale acquirente per tempo. E’ anche importante informarsi presso il comune cosa serve per il suo rilascio e relativi tempi. Detto questo, il consiglio è di dialogare con il notaio per fare in modo che l’acquirente abbia tutte le garanzie per un acquisto sicuro anche in assenza di questo certificato. In alcune zone d’Italia il problema viene superato con un’attestazione di un tecnico che assevera che l’immobile ha requisiti in linea con le prescrizioni in termini di abitabilità.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
posso vendere la mia casa in italia con un atto fatto da un notaio in argentina?
Gentile sig. Costantino,
l’atto di vendita ricevuto dal notaio argentino, debitamente tradotto in italiano e munito di “Apostille” o “Legalizzazione” (due strumenti tecnici di verifica che il firmatario dell’atto in Argentina sia effettivamente un soggetto che ai sensi della legge argentina è idoneo a ricevere atti del genere, passaggio necessario alla produzione di effetti giuridici in paese estero) è sicuramente efficace anche qui in Italia, previo deposito presso un notaio italiano che redigerà un “verbale di deposito di contratto stipulato all’estero”.
Sorgono tuttavia una ampia serie di problematiche che in generale sconsigliano vivamente di procedere così. Infatti è praticamente impossibile che il collega argentino conosca la legislazione italiana, soprattutto quella specialistica del settore (pensiamo a: Attestato di Prestazione Energetica; urbanistica ed edilizia; disciplina tributaria). Dunque l’atto notarile di deposito del contratto estero dovrà integrare il contratto “argentino” con tutte le clausole che per la legge italiana sono obbligatorie.
Il notaio Italiano che riceve in deposito il contratto estero è inoltre tenuto a provvedere alle pubblicità previste nel nostro sistema (la famosa trascrizione nei Registri Immobiliari, la voltura catastale).
Pertanto normalmente un’operazione del genere viene a costare ben di più del normale: il notaio argentino si farà pagare sicuramente qualcosa (non ho idea di quanto e in base a quali parametri). Il notaio italiano si farà certamente pagare COME SE FACESSE LA VENDITA. In quanto egli sarà responsabile dell’avvenuto deposito del contratto estero e di tutte le conseguenze nel sistema italiano, dovendo, come detto sopra, integrare nell’atto di deposito tutte le clausole “mancanti”. Il tutto in merito ad un contratto che nella sua genesi non ha avuto modo di controllare ed impostare e quindi, normalmente, con un aumento della difficoltà.
Bisogna inoltre fare molta attenzione al trattamento fiscale, poichè il notaio argentino, giustamente, potrebbe non porsi alcune questioni che noi notai italiani ci poniamo, e ricevere un contratto che causa, in Italia, un trattamento fiscale peggiore rispetto a quello cui si sarebbe potuto avere accesso, confezionando il contratto con l’esperienza del notaio locale. Infine bisogna considerare che alcune dichiarazioni che dovrebbero essere oggetto dell’integrazione di cui al verbale di deposito del notaio Italiano, dovrebbero essere rese da entrambe le parti. Ma se queste sono in Argentina…
Il consiglio è quello di utilizzare una procura e far stipulare l’atto direttamente e solo in Italia. Ovvero quello di far predisporre il contratto, nella sua interezza, dal notaio Italiano e far ricevere al collega argentino quel testo contrattuale, già “completo”.
Un cordiale saluto
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
buongiorno …volevo fare una domanda…io che vendo casa dopo aver portato tutti i documenti ..di avvenuta successione ape e quantaltro..il notaio alla fine fine di tutto mi ha chiesto altri 1000euro ma non ho capito bene a che servono….non so se e cosi ..volevo sapere se e cosi che si fa ,prima che procedo…la ringrazio tantissimo se riesce a leggere e mi risponde ..
Gentile lettrice,
in base a quello che scrivi non sono in grado di darti una risposta (immagino che il notaio abbia richiesto un compenso per la trascrizione dell’accettazione dell’eredità). Sicuramente il notaio è disponibile per darti qualsiasi chiarimento al riguardo.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it