L’evoluzione dei cicli del mercato residenziale italiano

Inauguriamo con questo post l’autorevole collaborazione con Nomisma che curerà periodicamente per CasaNoi.it la pubblicazione di articoli sull’andamento del mercato immobiliare in Italia.

Le quattro fasi cicliche del mercato residenziale italiano

Nei 43 anni dal 1971 al 2014, i prezzi degli immobili residenziali in Italia hanno presentato quattro fasi cicliche (1971-1978, 1978-1987, 1987-1999, 1999-in corso), caratterizzate per un progressivo aumento della durata temporale del ciclo: le fasi di crescita si sono allungate da 3 a 9 anni e quelle di contrazione da 4 a 7 anni. In particolare, gli ultimi due cicli hanno mostrato un progressivo appiattimento delle oscillazioni dei prezzi reali (fig. 1).
   
Diversamente da quanto osservato sul fronte dei prezzi, l’intensità della variazione annuale delle compravendite nei quattro cicli non ha registrato grandi oscillazioni: +16%, +7% e +7% rispettivamente nelle fasi di crescita e -12%, -10%, -7,5% nelle fasi di declino. Nel ciclo attuale, i prezzi delle abitazioni hanno subito una contrazione contenuta se paragonata alla brusca caduta delle compravendite (fig. 2).
 
 
Con riferimento a ciò, il dato preconsuntivo Nomisma stima proprio per il 2014 l’anno di inversione ciclica delle quantità scambiate, con una ripresa di intensità più contenuta rispetto ai cicli precedenti (+3,7% a fine 2014, contro +37% nel 1976, +17% nel 1985 e +9% nel 1997). In questo scenario i mercati delle 13 città monitorate da Nomisma* sembrano presentare una inversione del ciclo più significativa (+5,5% su base annua).
 

* Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino, Venezia