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A cosa servono la visura e la planimetria catastale

di 10 commenti in

Che cosa è la visura catastale?

La visura catastale è un documento ufficiale che identifica in maniera univoca un bene immobile. Ogni immobile – sia esso appartamento, garage, negozio, ufficio etc – è una unità immobiliare censita in un registro generale degli immobili, denominato Catasto.
I documenti catastali che certificano il bene immobile sono:

  • la visura catastale, per quanto riguarda gli elementi identificativi del bene e degli intestatari
  • la planimetria catstale, per quanto riguarda la rappresentazione grafica

Come si legge una visura catastale?

Vediamo assieme come si legge una visura per immobile, aiutandoci con l’immagine.
Fac-simile di una visura catastale con elenco numerato di cosa leggere

  1. tipologia della visura
  2. dati della richiesta
  3. dati identificativi dell’immobile (eventuale sezione, foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza, rendita, etc.)
  4. variazioni tecniche
  5. indirizzo relativo all’immobile
  6. annotazioni che possono essere riferite ai dati identificativi dell’immobile oppure all’intestato
  7. dati anagrafici del/i proprietario/i
  8. quota di proprietà e titolarità (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, etc.)
  9. provenienza della proprietà, ovvero dati derivanti da atto pubblico (atto notarile) o giudiziario (separazione, usucapione, etc.), o denuncia di parte (successioni o riunioni di usufrutto) con cui il titolare del diritto diventa intestatario mediante voltura.

Che cosa è la planimetria catastale (pianta catastale)?

La planimetria è la rappresentazione grafica di un’unità immobiliare presso il catasto. La planimetria catastale è un documento che non ha scadenza, se non nel momento in cui ne viene presentata una versione aggiornata presso l’Agenzia delle Entrate, che va a sostituire la precedente.

La planimetria catastale viene richiesta da coloro che sono coinvolti in una compravendita, una locazione o una gestione immobiliare: acquirenti, locatari, agenti immobiliari, notai, banche che erogano mutui casa, amministratori di condominio, tecnici, commercialisti. Per legge alla stipula di un atto di compravendita, permuta o donazione, è necessaria la conformità catastale allo stato di fatto dell’immobile.

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A cosa servono visura e planimetria catastale?

Visura e planimetria catastali forniscono immediatamente informazioni di una proprietà immobiliare:

  • se è regolarmente iscritta in Catasto
  • se e come viene rappresentata graficamente
  • se l’indirizzo è esatto
  • se l’intestazione riporta correttamente gli ultimi trasferimenti di proprietà
  • qual è la categoria catastale (es. negozio, abitazione, ufficio, ecc.)
  • qual è la relativa rendita catastale su cui calcolare tasse e imposte

Entrando nel dettaglio, visura e planimetria catastale servono per molteplici scopi:

    • verificare la correttezza dei dati del proprietario e dell’immobile registrati presso il Catasto per:
    • conoscere le imposte sul reddito
    • conoscere le imposte comunali e statali riconducibili alle proprietà e al suo utilizzo: IUC imposta Unica Comunale, formata da IMU (imposta municipale unica) – TASI (tassa sui servizi indivisibili) e TARI (tassa sui rifiuti)
    • conoscere le imposte trasferimento di beni immobili (compravendita, permuta, donazione, divisione, etc)
    • conoscere la rendita catastale per conoscere le imposte sul reddito (IRPEF – IRPEG)
    • conoscere le imposte comunali riconducibili alle proprietà: IMU (imposta municipale unica) – TASI (tassa sui servizi indivisibili) e TARI (tassa sui rifiuti)
    • conoscere le imposte trasferimento di beni immobili (compravendita, permuta, donazione, divisione, etc)
    • conoscere le imposte di successione
    • certificare e/o rilevare i dati necessari per redigere:
    • pratiche e certificazioni edilizie (DIA, licenze, nulla-osta, certificazioni urbanistiche, etc)
    • richieste allacciamento di nuove utenze (luce, gas, etc)
    • comunicazioni comunali (es per tassa rifiuti)
    • comunicazioni condominiali (obbligatoria dal 2013)
    • dichiarazione dei redditi
    • contratti di locazione
    • contratti di compravendita, permuta, donazione, comodato, etc.
    • dichiarazione di successione
  1. conoscere le proprietà immobiliari intestate ad una determinata persona/società
  2. conoscere a chi è intestata una determinata proprietà immobiliare
  3. conoscere le variazioni di intestazione di un immobile, avvenute nel tempo, attraverso la visura storica
  4. conoscere le variazioni tecniche di un immobile (consistenza, destinazione d’uso, etc), avvenute nel tempo, attraverso la visura storica

Nonostante a ogni trasferimento di diritti di proprietà venga presentata una voltura catastale, l’intestazione catastale molto frequentemente non è corretta. Per questo è importante avere una visura aggiornata per verificare la correttezza dei dati dell’intestatario/i (nome, cognome, codice fiscale, etc).

è importante saper che…

Il catasto non è probatorio: non fornisce nessuna prova giuridica della proprietà. L’accertamento della proprietà e di eventuali ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli viene effettuata da un Notaio attraverso accertamenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora facente parte dell’Agenzia delle Entrate).

Anche se da alcuni anni ogni variazione tecnica catastale deve essere supportata da un titolo urbanistico, il catasto non fornisce alcuna certezza sulla regolarità edilizia dell’immobile.

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10 commenti su “A cosa servono la visura e la planimetria catastale
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  1. Salve,
    la mia famiglia ha appena apportato delle modifiche al proprio appartamento al fine di ricavarne 2 autonomi: ognuno con la propria cucina, bagno e camere.
    Cos’è necessario fare in questi casi?
    Aggiornare la pianta catastale?
    Quali sono le conseguenze?
    Risulterebbe una seconda casa?
    Cosa succederebbe se venisse affittata?
    Attendo un riscontro,
    Grazie

    1. Gentile Nasim,
      non si tratta solo di aggiornare la pianta catastale.
      La prima osservazione è che hai effettuato dei lavori senza autorizzazione; la tua casa non ha attualmente la conformità urbanistica e catastale e ti coniglio di consultare un tecnico per regolarizzare le opere eseguite.
      Se la regolarizzazione consente il frazionamento, cambia la tua posizione come proprietario. Solo per una abitazione potrai avere l’esenzione IMU prima casa. Per l’altra pagherai IMU piena (seconda casa).
      Con il frazionamento le utenze andranno tenute distinte. Questo vuol dire doppie bollette.
      Per la locazione è preferibile che le due abitazioni siano individuate separatamente. Ma è anche possibile locare una parte della proprietà
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. Buonasera,
    Io abito in un paese straniero e per aprire un’attività ho bisogno di dimostrare che ho proprietà ed il valore. Io posseggo una casa ed un terreno agricolo. A chi li devo rivolgere per avere il documento richiesto? A che costo?

  3. Gent.mo, sto per acquistare un immobile dai cui dati catastali risultano delle incongruenze. E’ accatastato come 4.5 vani ma in realtà si tratta di 3 vani più un piccolo corridoio, un piccolo bagno e una cantina (le risultano essere 4 vani e mezzo?). I mq calpestabili sono 63 e accatastati ne risultano 88 mq lordi.Nonostante le mura spesse può esserci una tale differenza? Queste discrepanze, se mi confermerà che esistono, possono ostacolare la concessione di un mutuo, se il perito della banca rileva l’incongruenza? Se esiste questo problema,come a me sembra, il proprietario attuale è tenuto a fare una variazione al catasto prima di vendere?
    Grazie per la sua cortese risposta.
    A.T.

    1. Gentile Alessandra, non mi preoccuperei più di tanto. La determinazione del numero vani catastali segue regole precise che poco hanno a che fare con il senso comune. I mq catastali (superficie catastale) vengono rilevati dal catasto automaticamente tramite lettura digitale e spesso la misura è approssimativa.
      Ai fini del mutuo questi elementi non determinano ostacoli di sorta.
      Comunque ne parli con il notaio ed eventualmente faccia effettuare dal venditore delle variazioni catastali nella consistenza. E’ bene che la superficie sia corretta perché in futuro sarà il nuovo parametro per determinare le imposte.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. L’agenzia entrata mi ha informato che dagli atti catastali risulta intestatario di un fabbricato rurale, o loro porzioni, tuttora censito nel catasto terreni invece che in quello di edilizio urbano. Mi invita pertanto a regolarizzare per non incorrere a multe. In riguardo faccio presente che mio padre deceduto fu costretto (50 anni fa) ad affittare un’altro immobile poiché’ c’era una frana
    nei pressi dell’abitazione di proprieta’ e perciò l’abbandonò. (Dalla visura risulta senza reddito)
    . Dal foglio e dalla particella non si riesce a stabilire il numero civico dell’ immobile. Da accertamenti sommari sembra che ci abita ora una signora ovviamente senza averne titolo. Poiché tutto è venuto alla luce da questo documento dell’agenzia Entrate ( io non ero nemmeno a conoscenza di nulla)cosa posso fare per risolvere definitivamente il contenzioso con l’agenzia Entrata e con l’ eventuale inquilino abusivo e/o regalare l’ immobile al Comune?

    1. Gentile Vittorio, come proprietario sei tenuto ad accatastare all’urbano questo fabbricato. E’ normale che il catasto terreni non preveda la rendita catastale: l’accatastamento all’urbano serve proprio ad aumentare il gettito. Da quanto scrivi si tratta di un fabbricato di difficile utilizzo e scarso valore perché situato i prossimità di una frana. Per risolvere nel futuro puoi demolire o cedere l’immobile. magari è interessata la stessa persona che lo occupa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Buon giorno,ho cambiato locazione,e la ditta per la raccolta delle immondizie mi ha chiesto di fornirgli i seguenti documenti,planimetria in scala,visura catastale, ed il contratto di locazione,io in mio possesso ho solo il contratto di locazione,ho fatto richiesta alla propieta dell’immobile degli altri due ducumenti,ma loro mi anno risposto che io non sono propietario e per cui non ho diritto a quei documenti,ora io essendo ignorante in materia come mi devo comportare?DISTINTI SALUTI

    1. Gentile giuseppe,
      puoi richiedere al comune i doc catastali facendo presente che sei titolare del contratto di locazione e che il proprietario non è disponibile a fornirli. Ti suggerisco comunque di chiederli al proprietario per raccomandata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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