Accollo del mutuo. Cos’è?

Cos’è l’accollo del mutuo ipotecario?

Quando si acquista una casa, accade frequentemente che sull’immobile esista l’ipoteca di una banca per un mutuo non ancora estinto.

L’acquirente può seguire due strade:

1. richiedere al venditore di estinguere il mutuo, per avere un immobile privo di ipoteche
2. richiedere al venditore di subentrare al suo posto nel debito con la banca

In questo secondo caso si parla di accollo di mutuo: l’acquirente corrisponderà il prezzo pattuito parte in denaro e parte con l’accollo del debito, impegnandosi così al pagamento delle rate di mutuo residue.

Accolo del mutuo e il codice civile

L’accollo, nell’ ambito del diritto, è un negozio giuridico regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile: Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

Come funziona l’accollo di un mutuo?

Nel caso di accollo di mutuo, sono tre i soggetti coinvolti:

1. la banca creditrice
2. l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo)
3. l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo)

Il presupposto è che tra il debitore originario (punto 2) e un nuovo soggetto (punto 3) vi sia un accordo per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Questo accordo viene formalizzato nel rogito notarile.

Nella pratica, l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo pattuito con il venditore, mentre per la restante parte del prezzo l’acquirente subentra al proprietario dell’immobile nel suo debito verso la banca creditrice e si assume l’onere del pagamento delle rate residue del mutuo.

Il creditore (la banca) continuerà a essere tutelato da una garanzia reale: la medesima ipoteca del mutuo iscritta quando è stato erogato il finanziamento.

Viene spontaneo chiedersi se la banca creditrice debba dare la sua approvazione all’accollo. La risposta è inequivocabile: la banca non si può opporre all’accollo del mutuo. Infatti il Codice Civile (art. 1273) evidenzia che l’adesione della banca serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione dell’accordo tra le due parti (accollante e accollato).

Discorso diverso riguarda invece la liberazione dell’accollato (il debitore originario) dalle sue obbligazioni nei confronti della banca. L’art. 1273 del Codice Civile prosegue dicendo:

Cosa sono l’accollo non liberatorio (o cumulativo) e l’accollo liberatorio?

Si parla allora di accollo non liberatorio o cumulativo quando la banca ritiene di non avere sufficienti garanzie dall’accollante (l’acquirente dell’ immobile e subentrante nel contratto di mutuo) e mantiene obbligato in solido con lui il venditore. Obbligazione in solido per accollante e accollato significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro. Se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.

Nell’accollo liberatorio, invece, l’accollato viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.
La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall’accollante come unico nuovo debitore per liberare l’accollato: non esiste tacito consenso.

Perché chi vende casa deve stare attento alla liberatoria?

Il venditore dell’immobile deve fare molta attenzione all’aspetto della liberatoria, soprattutto se è un privato che non ha l’ esperienza delle imprese di costruzione nella gestione del rapporto con le banche. Con le restrizioni del mercato del credito per i nuovi mutui e con l’oggettiva convenienza dei mutui stipulati prima dell’estate/autunno 2011 rispetto ai mutui attuali, capita infatti sempre più di frequente che sia l’acquirente di un immobile a proporre al venditore (soggetto privato) l’accollo del mutuo per una quota (anche significativa) del prezzo di compravendita. Se il venditore dell’immobile prende con leggerezza l’aspetto della liberatoria dal vecchio contratto di mutuo, può correre il rischio di trovarsi vincolato con l’acquirente dell’immobile nei confronti della banca fino alla scadenza naturale del contratto di mutuo originario:se l’acquirente non paga il mutuo, la banca può legittimamente chiedere i soldi al venditore.

Conviene vendere casa con l’accollo del mutuo?

C’è anche da dire che il comportamento delle banche non sempre è trasparente. Preferiscono evitare l’accollo di vecchi mutui per rientrare di capitale e poter fare nuovi mutui a condizioni più onerose; spesso subordinano l’accollo – che abbiamo visto dover essere “automatico” – alla sottoscrizione da parte dell’accollante di prodotti assicurativi estremamente costosi e non strettamente collegati alla valutazione del merito creditizio dell’accollante per decidere se rilasciare oppure no la liberatoria.

La banca permette il subentro nel contratto di mutuo (di avere il mutuo a buone condizioni) e il rilascio al venditore della liberatoria, ma solo se l’accollante sottoscrive delle onerose polizze assicurative. Altrimenti, niente subentro e/o niente liberatoria. Occorre prestare la massima attenzione a questo tipo di operazione, sia che si rivesta il ruolo di accollante, sia che si rivesta il ruolo di accollato.

Invece, in caso di accollo liberatorio per il venditore senza particolari oneri artificiali per l’acquirente, si può dire che entrambi fanno un affare: qualora manchi una delle due caratteristiche, si crea uno squilibrio tra accollante e accollato e, se non consapevolmente accettato da entrambe le parti, può non essere il caso di procedere con l’accollo.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui