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Accollo del mutuo. Cos’è?

di Consulente Creditizio e Assicurativo 42 commenti in

Cos’è l’accollo del mutuo ipotecario?

Quando si acquista una casa, accade frequentemente che sull’immobile esista l’ipoteca di una banca per un mutuo non ancora estinto.

L’acquirente può seguire due strade:

  1. richiedere al venditore di estinguere il mutuo, per avere un immobile privo di ipoteche
  2. richiedere al venditore di subentrare al suo posto nel debito con la banca

In questo secondo caso si parla di accollo di mutuo: l’acquirente corrisponderà il prezzo pattuito parte in denaro e parte con l’accollo del debito, impegnandosi così al pagamento delle rate di mutuo residue.

Accolo del mutuo e il codice civile

L’accollo, nell’ ambito del diritto, è un negozio giuridico regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile: Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

Come funziona l’accollo di un mutuo?

Nel caso di accollo di mutuo, sono tre i soggetti coinvolti:

  1. la banca creditrice
  2. l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo)
  3. l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo)

Il presupposto è che tra il debitore originario (punto 2) e un nuovo soggetto (punto 3) vi sia un accordo per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Questo accordo viene formalizzato nel rogito notarile.

Nella pratica, l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo pattuito con il venditore, mentre per la restante parte del prezzo l’acquirente subentra al proprietario dell’immobile nel suo debito verso la banca creditrice e si assume l’onere del pagamento delle rate residue del mutuo.

Il creditore (la banca) continuerà a essere tutelato da una garanzia reale: la medesima ipoteca del mutuo iscritta quando è stato erogato il finanziamento.

Viene spontaneo chiedersi se la banca creditrice debba dare la sua approvazione all’accollo. La risposta è inequivocabile: la banca non si può opporre all’accollo del mutuo. Infatti il Codice Civile (art. 1273) evidenzia che l’adesione della banca serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione dell’accordo tra le due parti (accollante e accollato).

Discorso diverso riguarda invece la liberazione dell’accollato (il debitore originario) dalle sue obbligazioni nei confronti della banca. L’art. 1273 del Codice Civile prosegue dicendo:

L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. […] Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.

Cosa sono l’accollo non liberatorio (o cumulativo) e l’accollo liberatorio?

Si parla allora di accollo non liberatorio o cumulativo quando la banca ritiene di non avere sufficienti garanzie dall’accollante (l’acquirente dell’ immobile e subentrante nel contratto di mutuo) e mantiene obbligato in solido con lui il venditore. Obbligazione in solido per accollante e accollato significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro. Se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.

Nell’accollo liberatorio, invece, l’accollato viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.
La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall’accollante come unico nuovo debitore per liberare l’accollato: non esiste tacito consenso.

Perché chi vende casa deve stare attento alla liberatoria?

Il venditore dell’immobile deve fare molta attenzione all’aspetto della liberatoria, soprattutto se è un privato che non ha l’ esperienza delle imprese di costruzione nella gestione del rapporto con le banche. Con le restrizioni del mercato del credito per i nuovi mutui e con l’oggettiva convenienza dei mutui stipulati prima dell’estate/autunno 2011 rispetto ai mutui attuali, capita infatti sempre più di frequente che sia l’acquirente di un immobile a proporre al venditore (soggetto privato) l’accollo del mutuo per una quota (anche significativa) del prezzo di compravendita. Se il venditore dell’immobile prende con leggerezza l’aspetto della liberatoria dal vecchio contratto di mutuo, può correre il rischio di trovarsi vincolato con l’acquirente dell’immobile nei confronti della banca fino alla scadenza naturale del contratto di mutuo originario:se l’acquirente non paga il mutuo, la banca può legittimamente chiedere i soldi al venditore.

Conviene vendere casa con l’accollo del mutuo?

C’è anche da dire che il comportamento delle banche non sempre è trasparente. Preferiscono evitare l’accollo di vecchi mutui per rientrare di capitale e poter fare nuovi mutui a condizioni più onerose; spesso subordinano l’accollo – che abbiamo visto dover essere “automatico” – alla sottoscrizione da parte dell’accollante di prodotti assicurativi estremamente costosi e non strettamente collegati alla valutazione del merito creditizio dell’accollante per decidere se rilasciare oppure no la liberatoria.

La banca permette il subentro nel contratto di mutuo (di avere il mutuo a buone condizioni) e il rilascio al venditore della liberatoria, ma solo se l’accollante sottoscrive delle onerose polizze assicurative. Altrimenti, niente subentro e/o niente liberatoria. Occorre prestare la massima attenzione a questo tipo di operazione, sia che si rivesta il ruolo di accollante, sia che si rivesta il ruolo di accollato.

Invece, in caso di accollo liberatorio per il venditore senza particolari oneri artificiali per l’acquirente, si può dire che entrambi fanno un affare: qualora manchi una delle due caratteristiche, si crea uno squilibrio tra accollante e accollato e, se non consapevolmente accettato da entrambe le parti, può non essere il caso di procedere con l’accollo.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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42 Comments su "Accollo del mutuo. Cos’è?"

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Buonasera sono Alberta ed avrei bisogno di una delucidazione in merito . Avevo un mutuo di una casa., dopo un po’ ho venduto la casa tramite accollo. Siamo stati dal notaio ed abbiamo firmato tutto . Convinto di essermi liberato di tutto sono andato dalla mia banca per vedere se era possibile avere un mutuo di una nuova casa e scopro che sono ancora legato al vecchio mutuo . Alla luce di ciò chiedo posso avere un mutuo con questo accollo in corso.? Come faccio a liberarmi da questo accollo ? Quale procedure devo attivare? . Con la presente vi… Read more »
Gentile Alberta, per ottenere un nuovo mutuo bisogna contestualizzare la richiesta con la tua situazione economica-finanziare e con l’ammontare/scadenza del mutuo della casa venduta (e del mutuo richiesto). Se da una valutazione del merito creditizio dovessero esserci problemi, è necessario eliminare la tua obbligazione nel precedente mutuo. Le strade sono due; e non dipendono da te: – ottenere la liberatoria dalla Banca creditrice nel vecchio mutuo (molto difficile) – chiedere a chi ha acquistato la tua casa di estinguere il mutuo, magari stipulando un nuovo contratto. Con il senno di poi, posso dirti che sei stata molto imprudente a vendere… Read more »
Buonasera Dottore Palombelli, la ringrazio infinitamente per la sua risposta lampo ….. Purtroppo sono stata molto imprudente ed mi trovo in una situazione molto delicata. Ora …. essendo sola con un reddito con un contratto a tempo indeterminato credo sarà difficile ottenere un mutuo lo stesso. A tal proposito mi chiedevo se mi rivolgo all’arbitrario bancario avrei qualche possibilità? oppure se chiedo un colloquio con la mia banca quali sono le procedure da svolgere per ottenere la liberatoria. Fermo restando che il compratore della mia vecchia casa e un uomo facoltoso , quindi la banca non avrebbe rischi di nessun… Read more »

Provi a spiegare la situazione con la persona “facoltosa” che ha acquistato la casa.
Insieme andate dal direttore di Filiale / Capo Area della Banca per ottenere la liberatoria o magari sostituire il mutuo senza la sua firma. Potrebbe essere utile parlare in quell’incontro del suo nuovo mutuo alla stessa Banca dell’accollo, che conosce bene la situazione.
saluti GP

Buonasera la ringrazio per la sua risposta tempestiva .
Andare insieme al compratore davanti al direttore della banca potrebbe essere una soluzione , sempre se la banca da il via libera per la liberatoria .
Se invece il compratore facesse una surroga passando in un altra banca e stipulando un nuovo contratto , riuscirei a liberarmi .
Tale surroga comporta costi?

Buona serata
Distinti saluti
Alberta

La surroga non modifica le garanzie. Di conseguenza non risolve la sua situazione. GP

Buongiorno,
Sono Laura e avrei un quesito. Dovrei vendere casa e con chi ho pattuito la vendita abbiamo accordato un anticipo e la rimanenze sarà pagata con un accollo del mio mutuo. Io so che l’accollo deve essere liberatorio e specificato nel rogito notarile, ma il direttore della banca del futuro probabile acquirente dice che al momento del rogito sarà cumulativo e in seguito sarà lui a farlo diventare liberatorio….assicurandomi che io sarò svincolata da ogni responsabilità. È vera questa cosa? Voglio specificare che l’acquirente farà una surroga dalla mia alla sua banca.
Grazie mille
Cordialmente
Laura

Gentile Laura, a tutti gli effetti rimarrai co-obbligata nel mutuo che si accollerà l’acquirente della tua casa. E’ necessario avere la liberatoria prima del rogito. voglio aggiungere che la surroga normalmente viene accompagnata dalle medesime garanzie e – di conseguenza – dalla tua fideiussione. In assenza di liberatoria, nel tuo caso è preferibile che la Banca dell’acquirente eroghi un nuovo mutuo contestualmente al rogito, che andrà ad estinguere il tuo finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve mi chiamo Gianna! Ho comprato la mia prima casa direttamente dal costruttore facendo l’accollo. L’atto notarile è avvenuto il 6 luglio e ad oggi ancora la banca non ha fatto le volture per l’accollo.. Ma ho chiamato e mi ha garantito che dopo il 15 agosto le fará Nel frattempo al costruttore hanno addebitato la prima rata del mutuo e vuole essere rimborsato da me!! Cosa devo fare? Come faccio a rimborsarlo se ancora non ho firmato per l’accollo e non so nemmeno il tasso?? Se lo rimborso poi la banca conteggierá, mi scalerá questa rata?? Ho chiamato la… Read more »

Gentile Gianna,
come proprietaria hai di fatto hai l’onere del mutuo anche se la Banca non ha effettuato la pratica di accollo.
Quindi:
– accertati che il costruttore abbia effettivamente pagato la rata passate (controlla in banca) e rimborsalo
– tieni la documentazione per la detrazione fiscale degli interessi (detestabile se abitazione principale entro 12 mesi dal rogito).
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno vorrei porre un quesito. I miei genitori e mio fratello hanno acquistato una villetta insieme. Per varie discordie i miei genitori andranno via lasciando a mio fratello e alla compagna il mutuo rimanente e la proprietà della casa. Il punto è che il notaio farà firmare l accollo ma non ci sono clausole che tutelino i miei genitori nel caso in cui poi la banca non dia l’ok alla fuoriuscita dal mutuo dei miei genitori che in questo caso si troverebbero con la proprietà ceduta ma dentro il mutuo. Si può inserire hna clausola nell’atto notarile che specifichi che… Read more »

Gentile Ilaria, la clausola di cui scrivi ha poco senso. Tanto vale aspettare la liberatoria dalla banca e poi procedere. Comunque è il notaio che vi potrà assistere nel modo migliore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera signor Comelli, Trovo molto interessante il suo articolo e chiara la spiegazione di questo particolare tipo di mutuo. Tuttavia ho un dubbio riguardo il mio caso. Ho acquistato casa nel 2010 accendendo un mutuo particolarmente vantaggioso: tasso variabile e rata fissa di circa 400€ per 25 anni (se non sbaglio). Ora ho cambiato città e vorrei che mia sorella si accollasse il mutuo ma ho timore che la banca non le conceda il mutuo liberatorio per la sua situazione. Ho letto che per legge la banca non può rifiutarsi ma può decidere di rinegoziare le caratteristiche del mutuo. Mi… Read more »
Gentile Fernando, la banca deve prendere atto del trasferimento della proprietà e intestare il mutuo al nuovo proprietario, anche se non è d’accordo nel rilasciare la liberatoria. Non esiste una legge che obbliga la banca a “rinegoziare”. Il mutuo è un contratto volontariamente sottoscritto dalle parti. Se il mutuatario (debitore) vende la casa con il debito, senza liberatoria la banca aumenta le garanzie: all’ipoteca e alla garanzia dell’originario mutuatario, si aggiunge la garanzia del nuovo proprietario; per questo il codice civile regola l’accollo. Detto questo, il mutuo è un libero contratto; la Banca potrebbe proporre la stipula di un nuovo… Read more »
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