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Accollo del mutuo. Cos’è?

di CEO di CasaNoi.it 69 commenti in

Cos’è l’accollo del mutuo ipotecario?

Quando si acquista una casa, accade frequentemente che sull’immobile esista l’ipoteca di una banca per un mutuo non ancora estinto.

L’acquirente può seguire due strade:

  1. richiedere al venditore di estinguere il mutuo, per avere un immobile privo di ipoteche
  2. richiedere al venditore di subentrare al suo posto nel debito con la banca

In questo secondo caso si parla di accollo di mutuo: l’acquirente corrisponderà il prezzo pattuito parte in denaro e parte con l’accollo del debito, impegnandosi così al pagamento delle rate di mutuo residue.

Accolo del mutuo e il codice civile

L’accollo, nell’ ambito del diritto, è un negozio giuridico regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile: Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

Come funziona l’accollo di un mutuo?

Nel caso di accollo di mutuo, sono tre i soggetti coinvolti:

  1. la banca creditrice
  2. l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo)
  3. l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo)

Il presupposto è che tra il debitore originario (punto 2) e un nuovo soggetto (punto 3) vi sia un accordo per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Questo accordo viene formalizzato nel rogito notarile.

Nella pratica, l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo pattuito con il venditore, mentre per la restante parte del prezzo l’acquirente subentra al proprietario dell’immobile nel suo debito verso la banca creditrice e si assume l’onere del pagamento delle rate residue del mutuo.

Leggi  Cos'è il rogito?

Il creditore (la banca) continuerà a essere tutelato da una garanzia reale: la medesima ipoteca del mutuo iscritta quando è stato erogato il finanziamento.

Viene spontaneo chiedersi se la banca creditrice debba dare la sua approvazione all’accollo. La risposta è inequivocabile: la banca non si può opporre all’accollo del mutuo. Infatti il Codice Civile (art. 1273) evidenzia che l’adesione della banca serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione dell’accordo tra le due parti (accollante e accollato).

Discorso diverso riguarda invece la liberazione dell’accollato (il debitore originario) dalle sue obbligazioni nei confronti della banca. L’art. 1273 del Codice Civile prosegue dicendo:

L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. […] Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.

Cosa sono l’accollo non liberatorio (o cumulativo) e l’accollo liberatorio?

Si parla allora di accollo non liberatorio o cumulativo quando la banca ritiene di non avere sufficienti garanzie dall’accollante (l’acquirente dell’ immobile e subentrante nel contratto di mutuo) e mantiene obbligato in solido con lui il venditore. Obbligazione in solido per accollante e accollato significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro. Se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.

Nell’accollo liberatorio, invece, l’accollato viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.
La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall’accollante come unico nuovo debitore per liberare l’accollato: non esiste tacito consenso.

Leggi  Cos'è un mutuo? Cos'è il mutuo immobiliare?

Perché chi vende casa deve stare attento alla liberatoria?

Il venditore dell’immobile deve fare molta attenzione all’aspetto della liberatoria, soprattutto se è un privato che non ha l’ esperienza delle imprese di costruzione nella gestione del rapporto con le banche. Con le restrizioni del mercato del credito per i nuovi mutui e con l’oggettiva convenienza dei mutui stipulati prima dell’estate/autunno 2011 rispetto ai mutui attuali, capita infatti sempre più di frequente che sia l’acquirente di un immobile a proporre al venditore (soggetto privato) l’accollo del mutuo per una quota (anche significativa) del prezzo di compravendita. Se il venditore dell’immobile prende con leggerezza l’aspetto della liberatoria dal vecchio contratto di mutuo, può correre il rischio di trovarsi vincolato con l’acquirente dell’immobile nei confronti della banca fino alla scadenza naturale del contratto di mutuo originario:se l’acquirente non paga il mutuo, la banca può legittimamente chiedere i soldi al venditore.

Conviene vendere casa con l’accollo del mutuo?

C’è anche da dire che il comportamento delle banche non sempre è trasparente. Preferiscono evitare l’accollo di vecchi mutui per rientrare di capitale e poter fare nuovi mutui a condizioni più onerose; spesso subordinano l’accollo – che abbiamo visto dover essere “automatico” – alla sottoscrizione da parte dell’accollante di prodotti assicurativi estremamente costosi e non strettamente collegati alla valutazione del merito creditizio dell’accollante per decidere se rilasciare oppure no la liberatoria.

La banca permette il subentro nel contratto di mutuo (di avere il mutuo a buone condizioni) e il rilascio al venditore della liberatoria, ma solo se l’accollante sottoscrive delle onerose polizze assicurative. Altrimenti, niente subentro e/o niente liberatoria. Occorre prestare la massima attenzione a questo tipo di operazione, sia che si rivesta il ruolo di accollante, sia che si rivesta il ruolo di accollato.

Leggi  Come vendere una casa con mutuo pendente

Invece, in caso di accollo liberatorio per il venditore senza particolari oneri artificiali per l’acquirente, si può dire che entrambi fanno un affare: qualora manchi una delle due caratteristiche, si crea uno squilibrio tra accollante e accollato e, se non consapevolmente accettato da entrambe le parti, può non essere il caso di procedere con l’accollo.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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69 Comments su "Accollo del mutuo. Cos’è?"

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Buongiorno, io e la mia ex compagna abbiamo stipulato un mutuo cointestato per l’acquisto di una casa, anch’essa cointestata. Dopo circa un anno e mezzo di convivenza, ci lasciamo e lei cessa di pagare la sua parte di rate mensili dicendo che non vuole più la casa. Io propongo l’accollo liberatorio e lei accetta. La banca mi accorda il tutto ma ora la mia ex vorrebbe sia la parte di quota capitale da lei versata fino ad oggi (circa 2500 euro) che i 4000 euro pagati illo tempore per gli atti notarili relativi all”acquisto della casa. Premetto che i costi… Read more »
Gentile Andrea, l’accollo del mutuo è una conseguenza della vendita. l’accollo non ha senso se non avviene la vendita del 50%: perché dovresti tu intestare tutto il mutuo, liberando la tua compagna, se non diventi proprietario esclusivo? La premessa corretta è quindi che deve essere definita la vendita del 50% stabilendo il prezzo. Il prezzo viene stabilito liberamente, chiaramente tenendo conto del debito da corrispondere alla banca (debito residuo). A titolo esemplificativo il prezzo del 50% è : valore della casa attuale – debito residuo mutuo in essere, diviso 2. La legge non stabilisce il prezzo: siete voi a deciderlo.… Read more »

Buonasera mi sono accollato il mutuo dal costruttore inizialmente non liberatorio può esserci la liberatoria anche dopo L atto notarile? E qualora non ci fosse la liberatoria è possibile fare una surroga?

Gentile davide,
la liberatoria è possibile, ma molto improbabile. Difficilmente la banca rinuncia alla garanzia del costruttore
La surroga prevede la “portabilità dell’ipoteca” a favore della nuova banca.
E’ un atto notarile in cui devono intervenire nuovamente i partecipanti al mutuo. Possono essere esclusi mutuatari o garanti dell’originario contratto. Se la nuova Banca non lo richiede, con la surroga viene esclusa la garanzia dell’originario venditore/debitore (il costruttore.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Buongiorno, mi chiamo Antonio, qualche tempo fa ho fatto un accollo di mutuo con la mia ex moglie che andava intestata tutto a lei casa e mutuo e doveva pagarsi le rate rimanenti, subito dopo il rogito sono spariti documenti notarili dalla banca, dopodiché ho fornito io stesso i documenti copia per la stessa banca, nel frattempo ho dovuto continuare a pagare le rate anche dopo la data del rogito effettuato, a chi viene attribuita la responsabilità di questa pecca? Ho posso chiedere un rimborso alla banca? Oppure devo farlo nei confronti della mia ex moglie? Grazie

Gentile Antonio
sicuramente può avere una copia dell’atto di vendita della casa da cui si evince che sua moglie è l’unica proprietaria e sostanzialmente accollataria dell mutuo.
I arei 2 cose:
– scrivere al’Ufficio Reclami della Banca dando tutta la documentazione in copia e chiedere che le rate vengano richieste a sua moglie (lei comunque rimarrà co-obbligato nel rimborso se non paga sua moglie)
– intimare sua moglie a pagare le rate al di là del fatto che la banca non abbia completato formalmente la procedura di accollo.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Buongiorno la ringrazio della sua risposta, in effetti comunque la banca ha fatto un po’ scarica barile, Soprattutto nella propria responsabilità e l’attuazione del rogito ho detto anche atto notarile che ha una funzione comunque di legge. Comunque la ringrazio ancora e provvedo quanto prima con il reclamo verso la banca… Le farò sapere grazie ancora e buona giornata

Buona sera, sto’ vendendo casa e stiamo valutando l’accollo liberatorio. La banca nella fattispecie bhw mi scrive: “Per quanto riguarda l’eventuale richiesta di liberazione dal rapporto contrattuale del debitore originario, evidenziamo che l’istituto dell’accollo prevede che il debitore sia completamente sciolto dal vincolo contrattuale “…se il creditore dichiara espressamente di liberarlo…” (art.1273 c.c.). La regola generale è, dunque, quella secondo cui la banca può scegliere se liberare il debitore originario (accollo liberatorio) o meno (accollo cumulativo); nel caso in esame, la scrivente BHW Bausparkasse AG precisa che non libera l’accollato, Signor xxxxxxxxxx, il quale rimane quindi obbligato in solido con… Read more »

Gentile Vincenzo,
la banca ha diritto a rifiutare il rilascio della liberatoria.
Come giustamente scrive la banca, puoi procedere alla vendita ma rimarrai co-obbligato nel rimborso del mutuo fino alla sua estinzione, anche senza esserne più proprietario.
Questo può incidere nella tua capacità di ottenere in futuro finanziamenti.
Ti consiglio una locazione
Oppure di valutare una vendita con la formula del “Rent to Buy“, meglio definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile”
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buonasera, anni fa acquistai un immobile in comproprietà con la sig. Rossi con un mutuo cointestato. Successivamente ho venduto la mia quota alla medesima sig,ra Rossi che si è accollata la mia quota di mutuo. Non ricordo di aver ricevuto la liberatoria dalla banca dunque in teoria dovrei essere rimasta coobligata in solido con la sig.ra Rossi.
Mi accingo a richiedere un nuovo mutuo, questa circostanza è conoscibile dalla nuova banca? Risulta in qualche archivio alla nuova banca se sono coobligata in solido con questo vecchio mutuo? Se si, potrebbe influenzare la concessione di un nuovo mutuo? Grazie

Gentile Stefy ogni impegno verso il sistema bancario viene segnalato nelle banche dati bancarie (la principale è la CRIF) e alla centrale rischi della banca d’Italia. Quando si richiede un finanziamento, la banca effettua un’istruttoria valutando chiaramente gli altri impegni / debiti e relativi piani di rimborso. La concessione del mutuo dipenderà quindi : – dal tuo reddito in relazione al carico familiare – dagli altri impegni in essere (ammontare debiti / rate / scadenze) – dal tuo patrimonio (mobiliare / immobiliare). Il mutuo in essere potrebbe non essere compatibile con il nuovo mutuo che ti accingi a richiedere. Una… Read more »