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Accollo del mutuo. Cos’è?

di CEO di CasaNoi.it 96 commenti in

Cos’è l’accollo del mutuo ipotecario?

Quando si acquista una casa, accade frequentemente che sull’immobile esista l’ipoteca di una banca per un mutuo non ancora estinto.

L’acquirente può seguire due strade:

  1. richiedere al venditore di estinguere il mutuo, per avere un immobile privo di ipoteche
  2. richiedere al venditore di subentrare al suo posto nel debito con la banca

In questo secondo caso si parla di accollo di mutuo: l’acquirente corrisponderà il prezzo pattuito parte in denaro e parte con l’accollo del debito, impegnandosi così al pagamento delle rate di mutuo residue.

Accolo del mutuo e il codice civile

L’accollo, nell’ ambito del diritto, è un negozio giuridico regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile: Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

Come funziona l’accollo di un mutuo?

Nel caso di accollo di mutuo, sono tre i soggetti coinvolti:

  1. la banca creditrice
  2. l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo)
  3. l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo)

Il presupposto è che tra il debitore originario (punto 2) e un nuovo soggetto (punto 3) vi sia un accordo per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Questo accordo viene formalizzato nel rogito notarile.

Nella pratica, l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo pattuito con il venditore, mentre per la restante parte del prezzo l’acquirente subentra al proprietario dell’immobile nel suo debito verso la banca creditrice e si assume l’onere del pagamento delle rate residue del mutuo.

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Il creditore (la banca) continuerà a essere tutelato da una garanzia reale: la medesima ipoteca del mutuo iscritta quando è stato erogato il finanziamento.

Viene spontaneo chiedersi se la banca creditrice debba dare la sua approvazione all’accollo. La risposta è inequivocabile: la banca non si può opporre all’accollo del mutuo. Infatti il Codice Civile (art. 1273) evidenzia che l’adesione della banca serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione dell’accordo tra le due parti (accollante e accollato).

Discorso diverso riguarda invece la liberazione dell’accollato (il debitore originario) dalle sue obbligazioni nei confronti della banca. L’art. 1273 del Codice Civile prosegue dicendo:

L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. […] Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.

Cosa sono l’accollo non liberatorio (o cumulativo) e l’accollo liberatorio?

Si parla allora di accollo non liberatorio o cumulativo quando la banca ritiene di non avere sufficienti garanzie dall’accollante (l’acquirente dell’ immobile e subentrante nel contratto di mutuo) e mantiene obbligato in solido con lui il venditore. Obbligazione in solido per accollante e accollato significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro. Se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.

Nell’accollo liberatorio, invece, l’accollato viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.
La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall’accollante come unico nuovo debitore per liberare l’accollato: non esiste tacito consenso.

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Perché chi vende casa deve stare attento alla liberatoria?

Il venditore dell’immobile deve fare molta attenzione all’aspetto della liberatoria, soprattutto se è un privato che non ha l’ esperienza delle imprese di costruzione nella gestione del rapporto con le banche. Con le restrizioni del mercato del credito per i nuovi mutui e con l’oggettiva convenienza dei mutui stipulati prima dell’estate/autunno 2011 rispetto ai mutui attuali, capita infatti sempre più di frequente che sia l’acquirente di un immobile a proporre al venditore (soggetto privato) l’accollo del mutuo per una quota (anche significativa) del prezzo di compravendita. Se il venditore dell’immobile prende con leggerezza l’aspetto della liberatoria dal vecchio contratto di mutuo, può correre il rischio di trovarsi vincolato con l’acquirente dell’immobile nei confronti della banca fino alla scadenza naturale del contratto di mutuo originario:se l’acquirente non paga il mutuo, la banca può legittimamente chiedere i soldi al venditore.

Conviene vendere casa con l’accollo del mutuo?

C’è anche da dire che il comportamento delle banche non sempre è trasparente. Preferiscono evitare l’accollo di vecchi mutui per rientrare di capitale e poter fare nuovi mutui a condizioni più onerose; spesso subordinano l’accollo – che abbiamo visto dover essere “automatico” – alla sottoscrizione da parte dell’accollante di prodotti assicurativi estremamente costosi e non strettamente collegati alla valutazione del merito creditizio dell’accollante per decidere se rilasciare oppure no la liberatoria.

La banca permette il subentro nel contratto di mutuo (di avere il mutuo a buone condizioni) e il rilascio al venditore della liberatoria, ma solo se l’accollante sottoscrive delle onerose polizze assicurative. Altrimenti, niente subentro e/o niente liberatoria. Occorre prestare la massima attenzione a questo tipo di operazione, sia che si rivesta il ruolo di accollante, sia che si rivesta il ruolo di accollato.

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Invece, in caso di accollo liberatorio per il venditore senza particolari oneri artificiali per l’acquirente, si può dire che entrambi fanno un affare: qualora manchi una delle due caratteristiche, si crea uno squilibrio tra accollante e accollato e, se non consapevolmente accettato da entrambe le parti, può non essere il caso di procedere con l’accollo.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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96 commenti su “Accollo del mutuo. Cos’è?
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  1. Buonasera, nonostante abbia ormai letto quasi tutto quello che circola in rete sull’accollo ancora non sono riuscita a trovare risposta al mio quesito:
    10 anni fa i miei genitori hanno comprato una casa intestandone la nuda proprietà a me e indicando loro stessi come usufruttuari. Il mutuo su tale casa è stato fatto cointestato tra me, mia madre e mio padre con UNIPOL.
    Da qualche mese ho deciso di comprare casa e di liberarmi quindi di un pò di questi “intoppi”, soprattutto l’intestazione della casa dei miei (per poter riutilizzare nuovamente il bonus prima casa).
    Mi sono recata da UNIPOL indicando loro le mie necessità e, dopo qualche verifica, mi hanno detto che l’accollo NON sarebbe stato liberatorio (questo comunque non inficia con l’apertura del mio nuovo mutuo per l’acquisto della mia casa – con un’altra banca – perchè la mia parte di debito del mutuo cointestato è esigua).
    Nonostante ciò, in tale sede, il direttore mi ha fatto un discorso strano sul fatto che sarebbe “fortemente consigliata” l’apertura di un altro conto in UNIPOL (ad oggi sul conto su cui viene addebitata la rata del mutuo viene accreditato solo lo stipendio di mia madre) in quanto già all’epoca della stipulazione del mutuo questa cosa era stata richiesta (BOH! I miei non ricordano niente di simile!). Mi ha quasi fatto capire che l’operazione di accollo (ripeto NON liberatorio) sarebbe stata in dubbio senza l’apertura di questo nuovo conto (su cui ovviamente dovrebbe essere accreditato lo stipendio di mio padre). Hanno giustificato il tutto con “necessità di controllare le entrate in quanto controlliamo già le uscite” .
    Ho lasciato la questione in sospeso e ho proceduto all’atto di vendita ai miei genitori della nuda proprietà dal notaio. Parlando con lui mi ha fatto capire che, da questo momento in poi, la banca non c’entra più niente (in realtà non c’entrava neanche prima dato che non mi ha liberato dal debito) e va solo informata dell’avvenuta compravendita facendogli avere la copia dell’atto.
    Ho chiamato il direttore per dirgli che ho la copia dell’atto e lui mi ha detto di portarglielo continuando sempre il discorso “poi dobbiamo procedere anche ad aprire il conto del papà…”
    La domanda è: Posso rifutare la sua richiesta di aprire un altro conto, considerando che l’atto del notaio è già stato fatto? Oppure c’è ancora un passaggio che deve essere fatto dalla banca che può “inficiare” il tutto?

    Successivamente alla chiusura della questione accollo chiederò alla banca una ritrattazione del tasso: in caso contrario surrogherò il mutuo quindi non avrei comunque nessun altro legame con UNIPOL..

    La ringrazio molto !

    1. Gentile Marina, il notaio ti ha dato le indicazioni corrette. La Banca prende atto del cambio di proprietà; le garanzie del mutuo (ipoteca e vostre fideiussioni) non si modificano. Non hai nessun obbligo per l’apertura del c/c. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Salve,io e la mia compagna abbiamo un mutuo cointestato al 50 per cento,ci siamo lasciati e di comune accordo lei non vuole niente la casa rimane a me,sono andato in banca per chiedere un accollo liberatorio ,dopo varie verifiche la direttrice mi ha detto che secondo lei è fattibile,però la risposta definitiva la deve dare la sede della bnl,mi ha detto che innanzitutto devo andare da un notaio e farmi fare un accollo liberatorio dopodiché devo portarlo a loro che invieranno tutto alla sede della bnl,mi ha detto anche che se la sede della banca non dovesse accettarlo avrei speso i soldi del notaio inutilmente.Quanto può essere la spesa notarile di un accollo liberatorio? È giusto ciò che mi hanno detto? Mi conviene più rifare il mutuo?Grazie mille per la sua cortese attenzione.

    1. Gentile Fabio, penso che ci sia un equivoco. E’ la banca che deve dare formale risposta ad una vostra richiesta di accollo del mutuo con liberazione del venditore (ex compagna che vende il 50% a te). Dal notaio ci si va per la compravendita. Nel tuo caso, il prezzo per l’acquisto del 50% lo paghi mediante accollo del 50% del mutuo. Se si effettua la compravendita prima che la banca rilasci la liberatoria, la tua ex compagna rimane co-obbligata nel rimborso anche se non è più proprietaria. A scanso di equivoci, fai dialogare direttamente notaio e banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Salve,
    Sono cointestataria al 50% di mutuo e proprietà di un appartamento con il mio ex.
    Ho richiesto circa 3 mesi e mezzo fa l’accollo e la consulente bancaria che mi ha sempre seguito non ha riscontrato problemi in fase di richiesta, facendomi capire che non ci sarebbero stati problemi per un accollo liberatorio. Il mio ex è attualmente disoccupato, mentre io ho un reddito da lavoro a tempo indeterminato. Ho portato anche un garante con reddito medio-alto, per evitare problemi.
    Da considerare che comunque non si tratta di un mutuo alto ed ho una rata abbastanza bassa.
    Ad oggi però, non ho ancora ottenuto nessuna risposta. Ogni volta che chiamo mi viene detto che “ci siamo”.
    A questo proposito…dovrei preoccuparmi o è normale?
    Potrebbe essere andato storto qualcosa?

    1. Gentile Sara, immagino che tu abbia chiesto l’accollo per acquistare il 50% dal tuo ex. Anche se la banca non risponde, tu puoi procedere con la compravendita: il tuo ex rimarrà co-obbligato. Parlane con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera,
    Il mio caso credo sia un po’ particolare,
    Io ed un amico abbiamo acquistato un immobile metà per uno e nell’atto notarile oltre l’importo versato ci siamo accollati il mutuo senza garantire lo svincolo,dopo comunicato alla banca ubi,la stessa ci risponde che per lei l’accollo del Mutuo ha valenza solo tra noi e non intende procedere all’accollo e continuerà a incassare la rata solo dal vecchio proprietario.Oltre che illegittimo credo sia anche stupido perché avrebbero due garanti in più e poi se versiamo al vecchio proprietario non è detto che questo poi paghi la rata esponendoci ad un rischio.
    Ringrazio anticipatamente
    Sandro

    1. Gentile Sandro, a mio parere la banca deve prendere atto che la casa è stata venduta e che siete voi i nuovi proprietari e pertanto i nuovi “mutuatari”. potete rivolgervi ad un legale. Detto questo, rimane il diritto della banca di rivalersi sul debitore originario (chi vi ha venduto la casa) in caso di vostra inadempienza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno, mio figlio dopo tanti sacrifici e il nostro aiuto a fine anno dovrà fare il rogito per la sua prima casa dal costruttore. Quest’ultimo gli ha proposto di fare l’accollo per velocizzare e risparmiare sulla pratica. Ha chiesto un nostro parere per avere un futuro senza pensieri e imprevisti a cui ci ha trovato impreparati.Conviene per un giovane l’accollo? e quali rischi potrebbero nascordersi in questa pratica?
    Per ultimo vorrei sapere come tutelarsi anticipatamente? e come/dove potrei fare una verifica su eventuale inadempienza del costruttore sul suo mutuo in essere?
    Grazie anticipatamente e buona giornata!

    1. Gentile Antonietta, l’accollo del mutuo del costruttore è una procedura piuttosto comune. Di per sé non presenta rischi particolari. Il costruttore contrae inizialmente un mutuo edilizio per finanziare la realizzazione di una nuova costruzione, garantita dal terreno su cui si edifica. Al termine dei lavori, il mutuo edilizio viene “frazionato”: il debito del mutuo edilizio viene suddiviso per ciascun appartamento (unità immobiliare) su cui viene iscritta ipoteca specifica. Nel caso di suo figlio, l’appartamento che intende acquistare ha un’ipoteca associata ad un importo ben definito di credito (mutuo) vantato dalla banca. Questo esclude rischi di inadempienza del costruttore verso la banca. Chi si accolla il mutuo conosce esattamente importo e ipoteca. Come hai letto, l’accollo ha il vantaggio di risparmiare le spese notarili per un nuovo contratto e altre spese bancarie. Per le condizioni bancarie (tipologia prodotto, tasso, durata, inizio ammortamento, periodo pre-ammortamento, polizze, spese accollo, etc), dovete parlare direttamente con la Banca. Se le condizioni vi soddisfano, potete avviare la pratica di accollo direttamente in Banca. Con il costruttore dovete stare attenti a definire eventuali spese “nascoste”. Alcuni costruttori chiedono: pagamento spese quali ad esempio spese amministrative, rimborso imposta sostitutiva sostenuta, rimborso interessi di pre-ammortamento pagati dal costruttore alla banca prima del frazionamento, etc. Questo costo va negoziato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno avrei una domanda che é diventata oggetto di discussione tra la banca ed il notaio. In poche parole io e mia moglie abbiamo acquistato casa stipulando un contratto di mutuo in cui eravamo cointestatari. Dopo alcuni anni abbiamo deciso di separarci consensualmente,essendo sposati in regime di separazione di beni, in sede di separazione ho rilevato il suo 50% che il giudice metteva nero su bianco sull’omologa di separazione, di fatti facendo la visura al catasto la casa risulta a me intestata. Con tutto ciò faccio richiesta a Che Banca per avere un accollo liberatorio e diventare unico intestatario del mutuo, ma Che Banca risponde dicendo che non mi avrebbe concesso l’accollo liberatorio ma la mia ex da cointestataria sarebbe diventata garante . Appreso ció non avendo più Contatti da anni con la mia ex, decido di fare la surroga con la banca Bnl che esaminava la documentazione e decideva di concedermi la surroga perché redditualmente posso sostenere il mutuo tanto da non volere neanche il garante. Fatto ció mi danno l’ok fanno la perizia nel momento in cui mi presento dal notaio per sottoscrivere il nuovo contratto, quest’ultimo mi blocca riferendo che non si può procedere . Ritorno alla Bnl e loro affermano che giuridicamente si può fare perché per loro io ho tutte un requisito per garantirgli il pagamento del mutuo. Non so che fare . Grazie anticipatamente

    1. Gentile Antonio, la banca in piena autonomia ha deliberato di intervenire nella surroga con la sola garanzia personale sua (oltre chiaramente alla garanzia ipotecaria), escludendo sua moglie non più proprietaria dell’immobile. Non capisco perché il notaio non dia corso alla stipula del contratto. Potete consultare altro notaio, preferibilmente di fiducia anche della BNL. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Salve, Ho una domanda, può mia madre scollarsi il mutuo liberatorio di una casa di cui sarò L esclusivo proprietario come prima casa. ? Avendo le possibilità economiche Ma non volendo risultare proprietaria della casa ?
    Grazie mille

    1. Gentile Eleonora, sarà la Banca creditrice a verificare se l’accollo è possibile a nome suo e di sua madre. Lei comunque diventa debitore principale (mutuatario) in quanto intestatario dell’immobile. Sua mamma potrebbe intervenire come co-mutuataria. Si informi in Banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Salve, le sarei grato se potesse chiarire un mio dubbio. Circa dieci anni fa ho venduto il mio appartamento accollando il mutuo al compratore. La banca avvisata preventivamente, dopo aver valutato l’affidabilità del compratore decise che avrebbe rilasciato la liberatoria, ma dopo la compravendita per problemi organizzativi. Infatti circa un mese dopo mi è stata rilasciata la liberatoria da parte della sede centrale della banca. Successivamente ho acceso un altro mutuo per l’acquisto di un’altra casa. Secondo lei la liberatoria è valida non essendo stata rilasciata innanzi al notaio? Grazie in anticipo

    1. Gentile Enzo, la liberatoria non viene rilasciata con atto notarile. Se ha dei dubbi, vada alla banca dove era cliente e chieda se la posizione è stato cancellata dalle banche dati (Centrale Rischi della Banca D’Italia e CRIF). Lei stesso può chiedere direttamente in banca d’Italia o alla CRIF la sua posizione nei confronti del sistema bancario. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buonasera, abbiamo comprato un appartamento da costruttore accollando un mutuo. Adesso il costruttore vuole 1300€ di spese per voltura mutuo. Può il costruttore chiedere questa somma? Le spese di voltura se esistenti non le dovrebbe emettere la banca? Secondo me quando si accolla un mutuo non ci sono spese o sbaglio?
    Grazie per una risposta.

  10. salve, ho bisogno di una vostra opinione in merito.Ho acquistato con mio marito una casa 2 anni fa, intestata ad entrambi al 50% mentre il mutuo come prima casa intestato al 100% a mio marito ed io garante, avendo già usufruito delle agevolazioni prima casa. Ci stiamo separando, la casa di comune accordo me la prenderò io accollandomi il mutuo, avendo una situazione economica in grado di rispettare le richieste della banca ( rapporto reddito mutuo).
    La banca purtroppo per procedura interna, non rilascia un accollo liberatorio ma cumulativo, pur io avendo un’ottima posizione reddituale.
    Ovviamente vorrei liberare mio marito da quest’obbligo, al momento ho visto i seguenti scenari e chiedo a lei e la sua esperienza quale mi suggerisce:
    1. Fare accollo non liberatorio e surroga in un altro istituto. Domanda: Se accettano e verificano la mia situazione reddituale lo liberano facilmente?
    2. Fare un nuovo mutuo con la stessa banca chiudendo l’altro. in questo caso dobbiamo pagare l’imposta sostitutiva del 2% ( circa 6.000 euro) oltre notaio e gli altri costi…( trovo assurdo)
    Quale opzione, si sente di consigliarci, considerando che abbiamo rapporti civili e orientati a risolvere nel modo più pratico la situazione? Altre opzioni? grazie in anticipo per la risposta. Saluti

    1. Gentile Simona,
      scartato l’accollo liberatorio da parte della sua Banca, la soluzione più economica è sicuramente la surroga, ma ritengo che sia di difficile praticabilità in quanto nel contratto originario suo marito era unico mutuatario.
      Consiglio di cercare la migliore opportunità sul mercato per un nuovo mutuo e comunque verificare la praticabilità della surroga. Come consulente del credito di Auxilia Finance non posso che consigliare di incaricare un esperto consulente. La pratica va analizzata e discussa – carte alla mano – con più banche.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Salve, io e la mia compagna stiamo per acquistare, da costruttore, una casa in comprorieta’, da adibire per entrambi ad abitazione principale, stipulando un mutuo cointestato (accollo mutuo), e vorremmo rivolgere due domande:
    1-la banca, oltre alla spese previste per assicurazione incendio/scoppio puo’ addebitare altre spese (spese istruttoria, ecc)?;
    2-premettendo che l’istituto di credito aderisce alla convenzione Consap e che solo la mia compagna rientra nei parametri previsti dalla normativa (io sono gia’ proprietario di immobile che mi perviene da donazione), si puo’ comunque accedere al “fondo prima casa” anche solo in parte?
    Grazie

    1. Gentile Francesco,
      la Banca può sicuramente addebitare spese. Nel caso di garanzia CONSAP, il TAEG finale non può superare il tasso effettivo globale medio (TEGM). Per la seconda domanda, a mio parere (ma informati meglio), non avete i requisiti. La tua proprietà pervenuta per donazione non fa rientrare l’intera operazione tra quelle che possono essere assistite dalla garanzia del Fondo (Tu co-intesti la casa e sei mutuatario). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  12. Buongiorno, sto vendendo casa ho chiesto l accollo mutuo liberatorio ma la mia banca purtroppo non rilascia, mi hanno detto che per loro basta che con raccomando del notaio vi segnala che si sta vendendo con atto di compravendita tanto loro non lasciando la liberatoria l acquirente può accollarsi il mutuo e se dovesse essere inadempiente si riperquoteranno su di me. Detto questo poiché devo vendere per questioni di famiglia mi consigliate come far aggiungere cioè come scrivere nell ‘atto di compravendita tra me è l’acquirente che se nel caso non dovesse pagare una o più rate lui perderebbe la casa è tutti gli anticipi…Naturalmente poiché la banca se li prende da me.Scusatemi se forse mi sono spiegato maluccio.

    1. Gentile lettore,
      non esiste a mio avviso la possibilità di inserire alcuna clausola nell’atto di compravendita che possa liberarla dalla garanzia.
      L’unica strada è che l’acquirente contragga un nuovo mutuo finalizzato all’acquisto della casa, con il quale estinguere l’attuale.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

  13. Buonasera, ho acquistato casa di mia suocera e mi sono appena accollato il suo mutuo, sebbene NON liberatorio. Ho due domande:
    1) Non sono obbligato a sottoscrivere tutte le assicurazioni capestro che la banca ha fatto “gentilmente” stipulare a mia suocera, bensì sono obbligato a sottoscrivere solo quella prevista per legge, giusto?
    2) Potrò surrogare tale mutuo accollato non liberatorio e potrò farlo senza coinvolgere mia suocera? Grazie e un saluto,
    Matteo

    1. Gentile Matteo,
      rispondo per punti:
      1) nuove assicurazioni non sono dovute. Il subentro nella polizza fabbricato è necessario perché sei il nuovo proprietario. Non mi risulta che siano obbligatorie nuove polizze personali a carico di chi si accolla un mutuo.
      2) per la surroga deve negoziare con la nuova Banca.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  14. Buongiorno, io e la mia ex compagna abbiamo stipulato un mutuo cointestato per l’acquisto di una casa, anch’essa cointestata. Dopo circa un anno e mezzo di convivenza, ci lasciamo e lei cessa di pagare la sua parte di rate mensili dicendo che non vuole più la casa. Io propongo l’accollo liberatorio e lei accetta. La banca mi accorda il tutto ma ora la mia ex vorrebbe sia la parte di quota capitale da lei versata fino ad oggi (circa 2500 euro) che i 4000 euro pagati illo tempore per gli atti notarili relativi all”acquisto della casa.
    Premetto che i costi notarili di questo nuovo atto (accollo) sarebbero a mio carico.
    Ora, vorrei sapere due cose:
    1. questi soldi le sono dovuti per legge?
    2. Può rifiutarsi di firmare l’atto?
    E in questo ultimo caso, può continuare ad essere “padrona” di casa al 50% pur non pagando un centesimo Delle rate?
    Grazie!!

    1. Gentile Andrea,
      l’accollo del mutuo è una conseguenza della vendita.
      l’accollo non ha senso se non avviene la vendita del 50%: perché dovresti tu intestare tutto il mutuo, liberando la tua compagna, se non diventi proprietario esclusivo?
      La premessa corretta è quindi che deve essere definita la vendita del 50% stabilendo il prezzo.
      Il prezzo viene stabilito liberamente, chiaramente tenendo conto del debito da corrispondere alla banca (debito residuo).
      A titolo esemplificativo il prezzo del 50% è :
      valore della casa attuale – debito residuo mutuo in essere, diviso 2.
      La legge non stabilisce il prezzo: siete voi a deciderlo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  15. Buonasera mi sono accollato il mutuo dal costruttore inizialmente non liberatorio può esserci la liberatoria anche dopo L atto notarile? E qualora non ci fosse la liberatoria è possibile fare una surroga?

    1. Gentile davide,
      la liberatoria è possibile, ma molto improbabile. Difficilmente la banca rinuncia alla garanzia del costruttore
      La surroga prevede la “portabilità dell’ipoteca” a favore della nuova banca.
      E’ un atto notarile in cui devono intervenire nuovamente i partecipanti al mutuo. Possono essere esclusi mutuatari o garanti dell’originario contratto. Se la nuova Banca non lo richiede, con la surroga viene esclusa la garanzia dell’originario venditore/debitore (il costruttore.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

  16. Buongiorno, mi chiamo Antonio, qualche tempo fa ho fatto un accollo di mutuo con la mia ex moglie che andava intestata tutto a lei casa e mutuo e doveva pagarsi le rate rimanenti, subito dopo il rogito sono spariti documenti notarili dalla banca, dopodiché ho fornito io stesso i documenti copia per la stessa banca, nel frattempo ho dovuto continuare a pagare le rate anche dopo la data del rogito effettuato, a chi viene attribuita la responsabilità di questa pecca? Ho posso chiedere un rimborso alla banca? Oppure devo farlo nei confronti della mia ex moglie? Grazie

    1. Gentile Antonio
      sicuramente può avere una copia dell’atto di vendita della casa da cui si evince che sua moglie è l’unica proprietaria e sostanzialmente accollataria dell mutuo.
      I arei 2 cose:
      – scrivere al’Ufficio Reclami della Banca dando tutta la documentazione in copia e chiedere che le rate vengano richieste a sua moglie (lei comunque rimarrà co-obbligato nel rimborso se non paga sua moglie)
      – intimare sua moglie a pagare le rate al di là del fatto che la banca non abbia completato formalmente la procedura di accollo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

      1. Buongiorno la ringrazio della sua risposta, in effetti comunque la banca ha fatto un po’ scarica barile, Soprattutto nella propria responsabilità e l’attuazione del rogito ho detto anche atto notarile che ha una funzione comunque di legge. Comunque la ringrazio ancora e provvedo quanto prima con il reclamo verso la banca… Le farò sapere grazie ancora e buona giornata

  17. Buona sera, sto’ vendendo casa e stiamo valutando l’accollo liberatorio. La banca nella fattispecie bhw mi scrive: “Per quanto riguarda l’eventuale richiesta di liberazione dal rapporto contrattuale del debitore originario, evidenziamo che l’istituto dell’accollo prevede che il debitore sia completamente sciolto dal vincolo contrattuale “…se il creditore dichiara espressamente di liberarlo…” (art.1273 c.c.). La regola generale è, dunque, quella secondo cui la banca può scegliere se liberare il debitore originario (accollo liberatorio) o meno (accollo cumulativo); nel caso in esame, la scrivente BHW Bausparkasse AG precisa che non libera l’accollato, Signor xxxxxxxxxx, il quale rimane quindi obbligato in solido con l’accollante.”

    Quello che voglio sapere visto che dal notaio scriveremo per accollo liberatorio e che la persona che deve comprare casa mi farà la dichiarazione ove verrò liberato, la banca può rifiutare?

    Io devo vendere, e chi compra essendo cittadina Ucraina collaboratrice domestica da 20 anni con busta paga,non può avere mutuo.

    Preciso che la banca scrive che nulla osta alla vendita come da risposta: bhw “Quello che il cliente può fare é effettuare l’atto di vendita dell’immobile, con relativo accollo del mutuo, e farcene notificare una copia dal Notaio rogante, nel qual caso l’accollo verrá subíto dall’Istituto che attribuirá un nuovo numero di contratto che sará intestato all’acquirente dell’immobile.”

    Grazie per la gentile risposta

    1. Gentile Vincenzo,
      la banca ha diritto a rifiutare il rilascio della liberatoria.
      Come giustamente scrive la banca, puoi procedere alla vendita ma rimarrai co-obbligato nel rimborso del mutuo fino alla sua estinzione, anche senza esserne più proprietario.
      Questo può incidere nella tua capacità di ottenere in futuro finanziamenti.
      Ti consiglio una locazione
      Oppure di valutare una vendita con la formula del “Rent to Buy“, meglio definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile”
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  18. Buonasera, anni fa acquistai un immobile in comproprietà con la sig. Rossi con un mutuo cointestato. Successivamente ho venduto la mia quota alla medesima sig,ra Rossi che si è accollata la mia quota di mutuo. Non ricordo di aver ricevuto la liberatoria dalla banca dunque in teoria dovrei essere rimasta coobligata in solido con la sig.ra Rossi.
    Mi accingo a richiedere un nuovo mutuo, questa circostanza è conoscibile dalla nuova banca? Risulta in qualche archivio alla nuova banca se sono coobligata in solido con questo vecchio mutuo? Se si, potrebbe influenzare la concessione di un nuovo mutuo? Grazie

    1. Gentile Stefy
      ogni impegno verso il sistema bancario viene segnalato nelle banche dati bancarie (la principale è la CRIF) e alla centrale rischi della banca d’Italia.
      Quando si richiede un finanziamento, la banca effettua un’istruttoria valutando chiaramente gli altri impegni / debiti e relativi piani di rimborso.
      La concessione del mutuo dipenderà quindi :
      – dal tuo reddito in relazione al carico familiare
      – dagli altri impegni in essere (ammontare debiti / rate / scadenze)
      – dal tuo patrimonio (mobiliare / immobiliare).
      Il mutuo in essere potrebbe non essere compatibile con il nuovo mutuo che ti accingi a richiedere.
      Una soluzione ci potrebbe essere: la signora Rossi, ora unica proprietaria della casa, potrebbe effettuare una nuova operazione di sostituzione o surroga del mutuo escludendo la tua garanzia.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  19. Buona sera vorrei un consiglio 12 anni fa mio fratello ha comprato un appartamento al mio posto intestato a lui ma ho sempre pagato io le rate del mutuo adesso volevamo sistemare le cose abbiamo fatto la compravendita dal notaio. con accollo del mutuo ma la banca non ha accettato l’accollo come possiamo fare grazie mille

    1. Gentile Teresina,
      tu scrivi che avete già perfezionato il passaggio di proprietà a tuo nome.
      La banca ne avrà preso atto ma non ha accettato di liberare tuo fratello dall’obbligazione del mutuo.
      Questa è la casistica possibile:
      – andare avanti così con la casa intestata a te e entrambi co-obbligati nel rimborso
      – se hai redditi compatibili, puoi chiedere un mutuo nuovo intestato solo a te e chiudere quello in essere stipulato da tuo fratello
      – se hai capitale tuo personale puoi estinguere il mutuo
      – ultima alternativa, per liberare tuo fratello dal mutuo, è quella di vendere la casa e estinguere il debito con il ricavato
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. La ringrazio per la risposta la banca non ha concesso l’accollo liberatorio perché non ho garanti ma se richiedo l’accollo del mutuo con garante mio fratello sarebbe possibile se si lui potrebbe volendo prendere un appartamento accedere ad un mutuo

  20. Buongiorno ho una domanda: è possibile che il valore del mutuo accollato sia superiore al totale da versare al costruttore come saldo (es. costo casa 150, versati 50, mutuo da accolare 120). Come funziona in questi casi chi mi da la differenza? Il costruttore o la banca? Grazie mille e cordiali saluti

    1. Gentile Claudio,
      non è assolutamente possibile che il mutuo da accollare sia superiore al saldo prezzo da versare all’atto di compravendita!
      Se hai dato un anticipo di 50 e ti accolli 120, significa che stai pagando la casa 170, e non 150!!!
      Il venditore deve “ridurre” il mutuo da 120 a 100 versando 20 alla banca, oltre alle rate e agli interessi maturati fino al rogito. (tecnicamente si tratta di estinzione parziale”).
      Ti consiglio di stipulare in Banca per avere certezza che tutto sia svolto correttamente.
      Il notaio ti potrà tutelare in questa operazione.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Salve. Sto acquistando casa ma per il momento non posso fare un mutuo. La mia agenzia ha trovato una soluzione che mi lascia un Po dubbiosa. In pratica i proprietari dell’immobile che devo acquistare hanno fatto un mutuo per acquistare una nuova proprietà ipotecando entrambi gli immobili. A loro il mutuo é passato e mi è stato proposto di andare da un notaio per fare il compromesso nel quale verrà pattuito che io andrò ad abitare in quella casa pagando 300 euro mensili tramite bonifico verso i proprietari. Entro un anno dovranno farmi l’atto e dovremmo scindere il loro mutuo intestando la casa a me e io dovrò pagare il prezzo della casa meno i soldi che ho versato durante l’anno. Ma si può scindere un mutuo é dividerlo per 2 persone diverse ipotecando poi la casa a Me?

    1. Gentile Veronica,
      da quanto scrivi si tratta di un mutuo garantito da ipoteca su due immobili; uno dei due immobili lo acquisti te e parte del prezzo viene pagato con accollo del debito residuo
      Se quindi ti accolli l’intero ammontare del debito residuo del mutuo, la conseguenza logica è che i venditori rimangono co-reponsabili del mutuo anche se vendono, per due motivi:
      – hanno dato in garanzia anche un’altra casa che rimane di loro proprietà
      – la banca vorrà mantenere anche la loro garanzia personale e difficilmente concederà la liberatoria ai venditori.
      Non vedo invece rischi particolari per te.
      Non è quindi corretto parlare di “scissione del mutuo”: è un’operazione che non esiste.
      Spero di aver compreso bene la tua domanda e aver risposto adeguatamente.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. Buonasera, nel 2012 ho acquistato un appartamento con i miei genitori, cointestando il mutuo ed accollandomi l’intera proprietà della casa. Adesso sto cercando di svincolarmi da questo mutuo senza però trovare soluzione.
    Qualche giorno fa mio padre ha trovato una pseudo soluzione da un notaio, la vendita con accollo nei confronti di mia madre, l’unica tra loro due ad avere un reddito. Io posso avere in questo caso la possibilità di liberarmi totalmente dal mutuo? Quali accorgimenti devo seguire? Premetto che lavoro molto distante da casa e i rapporti con i miei nn sono dei migliori, nn ho la possibilità di sentire il notaio perché vogliono risolvere tutto loro. Quali sono le linee guida da seguire ? Come posso in caso muovermi per velocizzare la cosa?
    La ringrazio in anticipo per l’attenzione, cordiali saluti.

    1. Gentile Vito, per avere la liberatoria dal mutuo non basta l’accollo (derivante dalla vendita) e la presenza di un altro reddito. La iberatoria deve essere concessa dalla Banca e dubito che ti venga rilasciata.
      Per le soluzioni che prospetta tuo padre, è opportuno che senti il notaio chiedendo un appuntamento telefonico per avere consapevolezza di quanto ti viene proposto. Sicuramente il notaio non potrà garantirti dall’obbligazione del rimborso della rata del mutuo anche se non sarai più proprietario.
      Mi permetto un’osservazione. E’ vero che hai un mutuo intestato ma è anche vero che hai la proprietà dell’immobile. Questo ti permette di vendere l’immobile e chiudere il mutuo con il ricavato della vendita, salvo tenere in considerazione le esigenze abitative dei tuoi genitori.
      Se cedi la proprietà a tua madre non avrai più questa facoltà e ti rimarrà solo l’obbligazione a rimborsare il mutuo (salvo liberatoria bancaria).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  23. Nel 2013 ho acquistato un’appartamento dal costruttore ma ad oggi non ho ancora avuto l’accollo del mutuo con rata semestrale. Fino alla rata del 31/12/2016 la società costruttrice mi mandava l’avviso di pagamento ma dalla rata del 30/06/2016 la società non mi ha più mandato l’avviso per pagare,per cui mi sono rivolta alla mia agenzia la quale mi ha assicurato che la pratica era quasi perfezionata ma che avrei dovuto pagare la rata in scadenza,rata che io ho puntualmente pagato,ma ad oggi non ho ancora ricevuto la comunicazione per pagare la rata scaduta il 31/12/2017 mi devo preoccupare?

    1. Gentile Sara, certamente ti devi preoccupare perché l’ipoteca colpisce la tua abitazione e le rate vanno pagate regolarmente. Recati direttamente presso la banca con il rogito di acquisto della casa e le ricevute delle rate pagate. Controlla lo stato dei pagamenti. Accertati che il mutuo del costruttore sia stato frazionato. Fai una richiesta scritta tu direttamente. Non ti far liquidare con scuse tecniche: sono passati 5 anni! Chiedi che si proceda celermente all’accollo perché tu sei la la proprietaria. Se non hai risposte entro un tempo ragionevole, scrivi all’Ufficio Reclami della Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

    2. Grazie per la risposta celere.In riguardo alle ricevute dei pagamenti precedenti ho tutti i riscontri,ma il problema è che non so che tipo di mutuo ho ne qual’e’ il tasso ne il capitale residuo.La mia richiesta era per un mutuo ventennale a rate semestrali. Per avere queste informazioni a chi mi devo rivolgere? Per pura coincidenza la banca che mi deve frazionare il mutuo è la Banca popolare di Milano di cui io sono cliente da diversi anni e con cui ho da oltre 10 anni un’altro mutuo.

  24. Buonasera, vorrei sapere se acquisto una casa nuova da un costruttore e accollarmi il mutuo per la superficie acquistata, la banca può opporsi in qualche modo?

    1. Gentile Massimo, normalmente l’impresa di costruzione fraziona il mutuo secondo le necessità dell’acquirente e la banca valuta l’affidabilità creditizia di chi acquista. Se invece l’impresa di costruzione vende la casa dopo il frazionamento e rimane co-obbligata per tutta la durata del finanziamento, la banca prende atto dell’avvenuto passaggio di proprietà e avrà come debitore principale il nuovo proprietario e debitore “secondario” l’impresa di costruzione. E’ logico che un’impresa di costruzione non voglia rispondere del rimborso di un mutuo di una casa venduta, e quindi chieda alla banca la liberatoria. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  25. Buonasera sono Alberta ed avrei bisogno di una delucidazione in merito . Avevo un mutuo di una casa., dopo un po’ ho venduto la casa tramite accollo. Siamo stati dal notaio ed abbiamo firmato tutto . Convinto di essermi liberato di tutto sono andato dalla mia banca per vedere se era possibile avere un mutuo di una nuova casa e scopro che sono ancora legato al vecchio mutuo . Alla luce di ciò chiedo posso avere un mutuo con questo accollo in corso.? Come faccio a liberarmi da questo accollo ? Quale procedure devo attivare? .
    Con la presente vi ringrazio per la vostra attenzione.

    Cordialmente

    Alberta

    1. Gentile Alberta,
      per ottenere un nuovo mutuo bisogna contestualizzare la richiesta con la tua situazione economica-finanziare e con l’ammontare/scadenza del mutuo della casa venduta (e del mutuo richiesto).
      Se da una valutazione del merito creditizio dovessero esserci problemi, è necessario eliminare la tua obbligazione nel precedente mutuo.
      Le strade sono due; e non dipendono da te:
      – ottenere la liberatoria dalla Banca creditrice nel vecchio mutuo (molto difficile)
      – chiedere a chi ha acquistato la tua casa di estinguere il mutuo, magari stipulando un nuovo contratto.
      Con il senno di poi, posso dirti che sei stata molto imprudente a vendere la casa senza chiedere la “tua liberazione dal contratto” alla tua banca.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi

      1. Buonasera Dottore Palombelli, la ringrazio infinitamente per la sua risposta lampo …..
        Purtroppo sono stata molto imprudente ed mi trovo in una situazione molto delicata. Ora …. essendo sola con un reddito con un contratto a tempo indeterminato credo sarà difficile ottenere un mutuo lo stesso. A tal proposito mi chiedevo se mi rivolgo all’arbitrario bancario avrei qualche possibilità? oppure se chiedo un colloquio con la mia banca quali sono le procedure da svolgere per ottenere la liberatoria. Fermo restando che il compratore della mia vecchia casa e un uomo facoltoso , quindi la banca non avrebbe rischi di nessun genere nel lasciarmi andare .. o no?
        Ringrazio nuovamente lei e il suo sito per i buoni consigli

        Distinti Saluti

        Alberta

        1. Provi a spiegare la situazione con la persona “facoltosa” che ha acquistato la casa.
          Insieme andate dal direttore di Filiale / Capo Area della Banca per ottenere la liberatoria o magari sostituire il mutuo senza la sua firma. Potrebbe essere utile parlare in quell’incontro del suo nuovo mutuo alla stessa Banca dell’accollo, che conosce bene la situazione.
          saluti GP

        2. Buonasera la ringrazio per la sua risposta tempestiva .
          Andare insieme al compratore davanti al direttore della banca potrebbe essere una soluzione , sempre se la banca da il via libera per la liberatoria .
          Se invece il compratore facesse una surroga passando in un altra banca e stipulando un nuovo contratto , riuscirei a liberarmi .
          Tale surroga comporta costi?

          Buona serata
          Distinti saluti
          Alberta

  26. Buongiorno,
    Sono Laura e avrei un quesito. Dovrei vendere casa e con chi ho pattuito la vendita abbiamo accordato un anticipo e la rimanenze sarà pagata con un accollo del mio mutuo. Io so che l’accollo deve essere liberatorio e specificato nel rogito notarile, ma il direttore della banca del futuro probabile acquirente dice che al momento del rogito sarà cumulativo e in seguito sarà lui a farlo diventare liberatorio….assicurandomi che io sarò svincolata da ogni responsabilità. È vera questa cosa? Voglio specificare che l’acquirente farà una surroga dalla mia alla sua banca.
    Grazie mille
    Cordialmente
    Laura

    1. Gentile Laura, a tutti gli effetti rimarrai co-obbligata nel mutuo che si accollerà l’acquirente della tua casa. E’ necessario avere la liberatoria prima del rogito. voglio aggiungere che la surroga normalmente viene accompagnata dalle medesime garanzie e – di conseguenza – dalla tua fideiussione. In assenza di liberatoria, nel tuo caso è preferibile che la Banca dell’acquirente eroghi un nuovo mutuo contestualmente al rogito, che andrà ad estinguere il tuo finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Salve mi chiamo Gianna! Ho comprato la mia prima casa direttamente dal costruttore facendo l’accollo. L’atto notarile è avvenuto il 6 luglio e ad oggi ancora la banca non ha fatto le volture per l’accollo.. Ma ho chiamato e mi ha garantito che dopo il 15 agosto le fará
    Nel frattempo al costruttore hanno addebitato la prima rata del mutuo e vuole essere rimborsato da me!! Cosa devo fare? Come faccio a rimborsarlo se ancora non ho firmato per l’accollo e non so nemmeno il tasso?? Se lo rimborso poi la banca conteggierá, mi scalerá questa rata?? Ho chiamato la banca e sono stati poco chiari!! Mi serve una risposta!!
    Grazie in anticipo

    1. Gentile Gianna,
      come proprietaria hai di fatto hai l’onere del mutuo anche se la Banca non ha effettuato la pratica di accollo.
      Quindi:
      – accertati che il costruttore abbia effettivamente pagato la rata passate (controlla in banca) e rimborsalo
      – tieni la documentazione per la detrazione fiscale degli interessi (detestabile se abitazione principale entro 12 mesi dal rogito).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Buongiorno vorrei porre un quesito. I miei genitori e mio fratello hanno acquistato una villetta insieme. Per varie discordie i miei genitori andranno via lasciando a mio fratello e alla compagna il mutuo rimanente e la proprietà della casa. Il punto è che il notaio farà firmare l accollo ma non ci sono clausole che tutelino i miei genitori nel caso in cui poi la banca non dia l’ok alla fuoriuscita dal mutuo dei miei genitori che in questo caso si troverebbero con la proprietà ceduta ma dentro il mutuo. Si può inserire hna clausola nell’atto notarile che specifichi che l accollo e la cessione andranno a buon fine solo una volta che la banca darà l’ok per l’uscita dal mutuo? Grazie mille

    1. Gentile Ilaria, la clausola di cui scrivi ha poco senso. Tanto vale aspettare la liberatoria dalla banca e poi procedere. Comunque è il notaio che vi potrà assistere nel modo migliore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. Buonasera signor Comelli,
    Trovo molto interessante il suo articolo e chiara la spiegazione di questo particolare tipo di mutuo. Tuttavia ho un dubbio riguardo il mio caso.
    Ho acquistato casa nel 2010 accendendo un mutuo particolarmente vantaggioso: tasso variabile e rata fissa di circa 400€ per 25 anni (se non sbaglio).
    Ora ho cambiato città e vorrei che mia sorella si accollasse il mutuo ma ho timore che la banca non le conceda il mutuo liberatorio per la sua situazione. Ho letto che per legge la banca non può rifiutarsi ma può decidere di rinegoziare le caratteristiche del mutuo.
    Mi potrebbe gentilmente dire qualcosa in merito.
    Grazie

    1. Gentile Fernando, la banca deve prendere atto del trasferimento della proprietà e intestare il mutuo al nuovo proprietario, anche se non è d’accordo nel rilasciare la liberatoria. Non esiste una legge che obbliga la banca a “rinegoziare”. Il mutuo è un contratto volontariamente sottoscritto dalle parti. Se il mutuatario (debitore) vende la casa con il debito, senza liberatoria la banca aumenta le garanzie: all’ipoteca e alla garanzia dell’originario mutuatario, si aggiunge la garanzia del nuovo proprietario; per questo il codice civile regola l’accollo. Detto questo, il mutuo è un libero contratto; la Banca potrebbe proporre la stipula di un nuovo mutuo, escludendo così il venditore (mutuatario originario). Chiaramente la banca lo fa per convenienza economica applicando condizioni più onerose. Inoltre con un nuovo contratto è necessario tornare dal notaio e sostenere relativi costi (onorario, imposte, istruttoria). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Salve, Ho acquistato casa con il mio fidanzato l’anno scorso ma ora
    Ci siamo lasciati ed entrambi vorremmo la casa acquistata insieme. Abbiamo firmato un mutuo ipotecario della durata di 30 anni senza mettere alcun garante poiché abbiamo aderito all’iniziativa erogata dalla Cassa Depositi e Prestiti è dedicata alle Giovani coppie che desiderano acquistare la prima casa. Stiamo pagando puntualmente il mutuo ogni mese e dividiamo l’intera rata 50 e 50. Ma dato che non stiamo più insieme è giusto che uno dei due prendi la casa. Io sarei più propensa di lui a riscattarla poiché avrei una maggiore disponibilità economica e la
    Mia idea è quella di richiedere un accollo di mutuo liberatorio. Ma come posso fare a convincere il mio ex che è comunque determinato a non perdere quella casa? Come
    Potrei convincerlo a lasciare che sia io a riscattarla? Lui ha un contatto di lavoro full time mentre il mio e part time… avrebbe più possibilità di me per avere l’accollo? Grazie in anticipo per la risposta.

    1. Gentile Chiara, visto il poco tempo trascorso e la garanzia giovani credo sia impossibile ottenere la liberatoria della banca. Per non essere più “impegnato” in alcun modo nel mutuo le strade sono due: 1) vendere a terze persone ed estinguere il mutuo; 2) che uno di voi due compri la casa stipulando un nuovo mutuo (eventualmente con garanzie aggiuntive) che andrà ad estinguere il precedente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. Salve, ho acquistato casa con atto notarile il 19/01/17 attraverso un accollo non liberatorio.
    La stipula del mutuo è il 29/03/17, tale mutuo è congelato dato che la banca ha sbagliato, anzichè farlo mensile mi ha fatto la rata semestrale e quindi sto aspettando.
    La mia domanda che mi cervella è questa: vorrei sapere da quando dovrei cominciare a pagare il mutuo, uno dei funzionari della banca mi ha detto che si conteggia dal giorno della stipula del contratto d’acquisto (19/01) un altro mi dice dal giorno di stipula del mutuo in banca (29/03).
    oggi invece mi hanno detto che devo pagare dall’inizio dell’anno 01/01/17 (antecedente all’acquisto di casa) pagando quindi la prima volta la semestrale e successivamente le mensilità. ringrazio anticipatamente. E’ molto importante.

    1. Gentile Francesco, con l’accollo del mutuo si paga dalla data del rogito di acquisto. Nel tuo caso il rogito è avvenuto e, da quella data, rate con rimborso capitale e interessi sono a carico tuo, salvo diverso accordo stabilito nel rogito stesso. In altre parole: non puoi chiedere al precedente proprietario di pagare interessi su un mutuo di una casa regolarmente venduta il cui prezzo è stato regolato in parte con accollo del finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. La ringrazio per aver messo chiarezzo nel mio caso. Ergo dovrò quindi tener conto della data del rogito al notaio del 19 gennaio 2017.
      La saluto e non mancherò nel porLe altre domande in futuro
      Francesco

  32. salve mi chiamo bartolomeo sono socio di una cooperativa edilizia finalmente gli immmobili sono stati realizzati quindi siamo giunti al momento del rogito e dell accollo del mutuo.Presento la documentazione alla banca creditrice per poter accedere all accollo ma la banca me lo nega.Cosa posso fare ? Tra prima mio padre e ora io siamo soci da 40 anni ora che dovevamo scrivere la parola fine mi viene negato l accollo da premettere che non ho nessun tipo di pendenza con la cooperativa ho sempre pagato le mie quote gli interessi passivi pero’ purtroppo ora sono disoccupato come garante ho mio padre eta’ 69 anni con un reddito netto di 25milaeuro annui

    1. Gentile Bartolomeo, capisco il momento difficile che state passando. Ho solo 2 idee. 1) rafforzare la garanzia nel mutuo con un’altra firma 2) cercare d risolvere la questione all’interno della cooperativa con un contratto che preveda una acquisto tramite dilazione con versamenti che copriranno le rate di mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Buon giorno!
    Il mio nome è Gabriella .
    Ho chiesto un mutuo nove anni fa a una banca.
    Quattro anni fa mio marito e deceduto. Il mutuo e ancora intestato a tutti due , anche se sto pagando soltanto io. Sono andata alla banca l’anno scorso e ho chiesto l’accollo per passare il mutuo soltanto sul mio nome. Ma neanche adesso non ho ricevuto una risposta da parte loro. Che cosa dovrei fare?
    La ringrazio in anticipo.
    Buona giornata!

    1. Gentile Gabriella, la banca deve prendere atto della variazione della proprietà della casa, ora intestata solo a te. Consegna la documentazione che attesta la tua esclusiva proprietà (successione) e richiedi di dar seguito alla varizione di intestazione del mutuo. Scrivi formalmente all’ufficio Reclami della Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. Salve…nel 2011 ho comprato casa con il mio ex poi nel 2013 ci siamo lasciati…L’anno scorso io mi sono accollata il mutuo e ho comprato la casa liquidando la parte che lui aveva investito e sono diventata unica proprietaria dell’immobile! Nel momento in cui lui voleva fare un’altro acquisto ci siamo accorti che il mutuo non era liberatorio! Non essendo esperti nel campo! Nell’atto notarile c’è scritto che la parte acquirente libera la parte venditrice! Ora io ho timore che lui possa farmi qualcosa dato che minaccia di denunciarmi perché convinto che l’errore è stato il mio! Devo preoccuparmi?

    1. Gentile lettore “Anonimo”, solitamente agli “Anonimo” non rispondiamo, ma l’argomento è di interesse generale. Quando si vende casa, l’accollo del mutuo è un accordo tra le due parti, in cui la Banca non può mettere bocca ma solo prenderne atto. La Banca però può decidere di non liberare dall’impegno il debitore o fideiussore anche se non è più proprietario e se l’acquirente si è “accollato” il mutuo. E’ quanto avvenuto nel tuo caso. Ora nell’atto di compravendita che avete stipulato eravate tutti e due consapevoli di quanto stavate sottoscrivendo. Tu correttamente ti sei impegnata alla restituzione del debito e hai “.. liberato la parte venditrice”. La Banca è un terzo soggetto che avreste dovuto interpellare ma non l’avete fatto. Tutto si è svolto in buona fede e non hai motivo di preoccuparti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  35. Ho comprato casa 3 anni fa come unico proprietario ma mutuo cointestato con i miei genitori. Oggi vorrei continuare a pagare solo io e chiedere l’accollo, anche se non liberatorio. E’ possibile? Dopo potrò detrarre gli interessi su tutta la quota? Dopo l’accollo come sarà gestita la questione eredità della parte che mi iaccollo dei miei genitori? Grazie

    1. Gentile Valeria, nel tuo caso l’accollo ha poco senso. Normalmente viene effettuato quando una casa viene venduta. Dubito che la banca poceda con la tua richiesta. Escludendo i tuoi genitori andrebbe a diminuire la garanzia. Ai fini di una futura successione, la casa è già intestata a te e pertanto stai pagando il mutuo per una tua proprietà. Ha poco senso dire che paghi la quota dei tuoi genitori. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Buongiorno, abbiamo richiesto di accollarci il mutuo esistente sull’immobile che stiamo acquistando dal proprietario. Dopo un’iniziale risposta positiva della banca senza delibera ufficiale però (da notare che l’affidabilità del nuovo intestatario del mutuo è stata valutata migliore di quella dell’attuale intestataria) abbiamo aperto due nuovi conti corrente presso tale banca e stipulato un’assicurazione vita (praticamente estorta perché l’accollo potesse andare a buon fine). Circa una settimana prima della data fissata per l’atto di compravendita la banca ha negato l’accollo, motivando la decisione con l’esistenza di un presunto vizio nel precedente atto di mutuo oggetto dell’accollo. Malgrado una verifica da parte del notaio e una sua scrittura relativa al fatto che tale vizio non preclude né l’accollo né la compravendita, la banca insiste a negare l’accollo offrendoci un nuovo mutuo. Ovviamente la compra-vendita è bloccata per questo motivo.
    C’è qualcosa che possiamo fare per convincere la banca? Grazie

    1. Gentile Rita, la banca con il proprio ufficio legale ha diritto a non dar corso un accollo. La soluzioni sono 2. Primo: chiedere un mutuo ad un’altra banca e richiedere contemporaneamente il rimborso del premio assicurativo pagato. La seconda più veloce: calcolare i maggiori costi della stipula del nuovo mutuo con la stessa banca (notaio, imposta sostitutiva, istruttoria, etc) e trovare un accordo economico con il venditore per arrivare a rogito. Ad esempio ripartire la maggiore spesa a metà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  37. Salve, sono titolare di un mutuo prima casa insieme al mio ex compagno. Ho richiesto alla mia banca di potermi accollare il suo 50% liberandolo dal debito, contemporaneamente lui mi cederebbe le sue quote di proprietà della casa di fronte ad un notaio. Versero’ una somma aggiuntiva per abbassare la quota capitale così da rientrare nei parametri adeguati al mio reddito personale. La banca accetta la mia richiesta ma modificherà i tassi di interesse ricalcolando le rate da versare ovviamente facendomi pagare di più. Cosa posso fare? Vorrei mantenere le condizioni iniziali, molto convenienti. Sono obbligata a subire la decisione della banca? Grazie

    1. Gentile Rita, da quanto scrivi non si tratta di un accollo mutuo. Si tratta di un nuovo contratto vero e proprio. Nell’accollo si subentra in un contratto in essere mantenendo invariate le condizioni. Chiedi alla Banca se è necessario stipulare un nuovo contratto che comporterà spese notarili, imposta sostitutiva, spese, etc… tutti oneri che con l’acollo non si hanno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Cortesemente può spiegarmi Perché si tratta di un nuovo mutuo se io sono già intestata e mi accollo solo la parte del mio ex compagno?
        Al limite cosa mi consiglia di fare per mantenere lo stesso mutuo e intestati tutto?
        Grazie per la disponibilità

        1. Gentile Rita, penso di aver già risposto. Nell’accollo il contratto rimane in vigore e NON CAMBIANO LE CONDIZIONI ECONOMICHE PRATICATE. Siccome la banca vuole modificare i tassi probabilmente vorrà redigere un nuovo contratto. Se non è così indispensabile liberare dal debito il tuo ex-compagno, puoi semplicemente comunicare alla banca la variazione di intestazione della casa e continuare te a pagare le rate. La Banca finchè paghi regolarmente non può opporsi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Buongiorno, sono in fase di vendita della casa con relativo accollo del mutuo . Premetto che sia io che l’acquirente siamo correntisti presso lo stesso istituto bancario.
    Il nuovo acquirente è stato dichiarato solido dal punto di vista del pagamento delle rate ma da quello che mi ha riferito potrebbe esserci la possibilità che non facciano l’accollo liberatorio… in quanto a detta della banca, recentemente hanno deciso di non fare più accollo liberatorio. C’è qualche cosa di oggettivo (es. reddito del nuovo acquirente o altro) che potrei far valere qualcosa davvero la banca non voglia liberarmi ?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Simone, l’accollo liberatorio viene concesso a discrezione e insindacabile giudizio della Banca. Ti sconsiglio di rimanere obbligato nel contratto dopo la vendita. L’acquirente è opportuno che stipuli un nuovo contratto e che il tuo mutuo venga estinto prima della vendita o contestualmente con parte del ricavato del mutuo dell’acquirente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. Salve, oggi è stato deliberato il mutuo da parte della banca per un accollo. Visto che la rata passa il primo del mese e il rogito però sarà effettuato dopo tale data, chi e come dovrà pagare la rata?

  40. Buongiorno,
    nel 2010 ho venduto la mia prima casa.
    Questo è successo prima dello scadere dei 5 anni e non ho riacquistato niente entro l’anno.
    Il notaio allora mi aveva fatto aprire un conto cointestato con l’acquirente dove ho messo la cifra che lui aveva conteggiato che l’agenzia delle entrate mi avrebbe poi richiesto (circa 8000 euro)
    L’acquirente ha preso un accollo il mio mutuo
    Iran sono arrivati i conteggi dell’agenzia delle entrate che richiedono il pagamento degli 8000 euro (come da conteggi notaio) ed in più l’impostazione di registro per il mutuo (altri 4000 euro)
    Possibile che il notaio abbia sbagliato i conti?
    Oppure avendo venduto con accollo del mutuo non devo pagare questa cifra aggiuntiva?
    Grazie

    1. Gentile Danilo, il debito verso l’Agenzia delle Entrate è tuo. Il notaio come prassi ha calcolato il deposito a garanzia sulla base dell’imposta dovuta+sanzioni+interesssi in caso di decadenza dalle agevolazioni all’acquisto prima casa. I notai non possono entrare nel merito dalle decadenza dalle agevolazioni del mutuo prima casa i cui accertamenti andrebbero fatti in Banca. L’accollo di un debito (il mutuo) non è altro che il pagamento di una parte del prezzo liberamente concordato tra acquirente e venditore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. sono l’accollato (erede di un mutuo ipotecario) la banca mi vuole far firmare una richiesta di affidamento e rilascio del consenso all’accesso alla centrale rischi banca d’italia. per quale motivo , visto che ho chiesto l’accollo liberatorio e sara’ l’accollante a pagare le rate del mutuo? A breve ci sara’ il rogito. e la banca dice che e’ per procedere con l’accollo e mi vuol far firmare per richiedere un affidamento di 1000 ,00 euro, dicendo che e’ l’importo minimo per ricevere l’aggiornamento da Banca Italia. Grazie in anticipo per la gentile risposta

    1. Gentile Dante, non capisco completamente quanto scrivi. Ti esprimo la mia opinione. La questione non è il costo della Centrale Rischi (potresti anche richiederla tu personalmente come privato cittadino alla Banca d’Italia, ad un costo molto basso, per sapere le segnalazioni delle Banche a tuo nome ..). Penso che il costo di 1.000 euro si riferisca all’istruttoria bancaria per poterti rilasciare una liberatoria nell’obbligazione della restituzione del debito; istruttoria legata alla pratica di accollo. Normalmente la spesa dell’accollo viene sostenuto dall’accollante quando acquista la casa. Ma forse tu ti trovi in una situazione diversa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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