Come funziona il contratto di affitto a canone concordato

Cos’è l’affitto a canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato si differenzia dall’affitto a canone libero perché il canone non è liberamente concordato tra proprietario e affittuario ma calmierato: non può superare un tetto massimo stabilito per legge.

Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Ha una durata:

• di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni
• da 6 mesi a 3 anni, per gli studenti universitari
• da 1 a 18 mesi, per i contratti transitori

Dove si può applicare

Dal 2017 il canone concordato si può applicare in tutto il territorio nazionale; in precedenza era riservato ai comuni con alta densità abitativa.

Come determinare il canone di affitto e redigere il contratto

Il canone viene stabilito (per legge) da accordi territoriali tra le principali Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. In mancanza di accordo territoriale, si applicano i valori indicati nel Decreto ministeriale 14/7/2004.

Il contratto deve essere redatto secondo il modello contrattuale appositamente predisposto nell’allegato A del Decreto ministeriale 16.01.2017. Riguarda i contratti ad uso abitativo, ma anche ad uso transitorio o per gli studenti universitari.

I vantaggi del contratto di locazione a canone concordato

A fronte del “sacrificio” di un minore canone di locazione, il proprietario ha il vantaggio di un forte beneficio fiscale, sia per le imposte sui redditi che sulle imposte della proprietà (IMU/TASI).

Per le imposte sui redditi, esiste l’opzione tra cedolare secca e tassazione ordinaria.

Con la cedolare secca (flat tax), il proprietario paga un’imposta del 10%, anziché il 21% dei contratti a canone libero (legge di bilancio 2020 – articolo 1, comma 6, del Bilancio 2020 -legge n. 160/2019). La cedolare secca non solo sostituisce l’IRPEF (e le addizionali regionali), ma evita anche l’imposta di bollo e registro anche per rinnovi, proroghe e risoluzioni. Con la cedolare secca i proprietario sospende il diritto alla rivalutazione dei canoni, se prevista in contratto.

Se il proprietario sceglie di pagare l’IRPEF tradizionale (cumulo dei redditi da locazione con gli altri redditi), esiste una detrazione fiscale che riduce l’imposta al 65% dei corrispettivi (anziché l’85% del contratto a canone libero).

Per quanto riguarda l’imposta comunale sulla proprietà IMU / TASI (che tanto pesa nelle tasche dei proprietari), lo sconto nel 2019 è stato quantificato nel 25%. L’IMU / TASI si calcolano applicando un’aliquota ridotta pari al 75% di quella stabilita nel comune.