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L’estinzione anticipata del mutuo

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Come fare estinzione anticipata (rimborso anticipato) del mutuo

La Legge Bersani (n. 40/2007) riconosce al mutuatario il rimborso anticipato del mutuo ossia la possibilità di enstinguere il mutuo in anticipo, restituendo alla banca in tutto o in parte il capitale residuo e risparmiando sugli interessi delle rate rimanenti.

Quando il mutuatario tiene un comportamento scorretto come ad esempio non rispetta le scadenze delle rate, anche la banca può richiedere l’estinzione anticipata del contratto di mutuo, costringendo il cliente a pagare tutto e subito.

Nessuna penale per estinguere i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007

Dal 2007 la legge Bersani vieta qualunque tipo di penale in caso di estinzione anticipata per i mutui finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di una casa, anzi riconosce al mutuatario anche la possibilità di surrogare/trasferire il mutuo in un altro istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose.

Penali ridotte per estinguere i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007

In caso di mutui contratti prima del 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno accordato una riduzione delle penali. Le misure massime delle penali di estinzione anticipata variano a seconda:

  • della tipologia del tasso di interesse (variabile, fisso o misto);
  • dell’ anno in cui è stato sottoscritto il mutuo;
  • dell’ anzianità del mutuo (a seconda che il mutuo sia nella prima o nella seconda metà del periodo di ammortamento, nel terzultimo anno o negli ultimi 2 anni).

L’ accordo ABI – Associazioni dei Consumatori del 2 maggio 2007 vale per i seguenti mutui:

  • per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed in essere a tale data;
  • per i mutui per l’acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, da parte di persone fisiche, stipulati prima del 3 aprile 2007 ed in essere a tale data

L’accordo prevede che la misura massima per l’estinzione sia:

1. per i contratti di mutuo a tasso variabile

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

2. per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

3. per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dopo il 31 dicembre 2000

  • 1,90 punti percentuali nella prima m età del periodo di ammortamento del mutuo
  • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

4. per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati fino al 31 dicembre 2000

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

5. per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati dopo il 31 dicembre 2000 con adeguamento del tasso di interesse a cadenza inferiore o uguale a 2 anni

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

L’estinzione del mutuo casa e la cancellazione automatica dell’ipoteca

La Legge Bersani (40/2007) ha introdotto la cancellazione automatica d’ufficio dell’ipoteca. Quando si estingue il mutuo con il pagamento dell’ultima rata, l’ipoteca si cancella automaticamente dopo 30 giorni dall’estinzione del mutuo attraverso un’apposita comunicazione da parte della banca alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun costo per il mutuatario. Fanno eccezione i casi in cui la stessa banca decida di mantenere l’ipoteca a fronte di un motivo giustificato come ad esempio la revoca dei pagamenti effettuati dal debitore.

Quando conviene richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Al mutuatario conviene estinguere il mutuo – anche parzialmente per ridurre la rata periodica – nella prima metà del piano di ammortamento, quando la quota interessi è ancora alta.

Alcune banche non accettano l’estinzione anticipata se prima non sono passati almeno 18 mesi dall’inzio del mutuo, proprio perché le rate nel primo periodo corrispondo alla quota interessi e non alla quota capitale.

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