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L’estinzione anticipata del mutuo

di 2 commenti in

Come fare estinzione anticipata (rimborso anticipato) del mutuo

La Legge Bersani (n. 40/2007) riconosce al mutuatario il rimborso anticipato del mutuo ossia la possibilità di enstinguere il mutuo in anticipo, restituendo alla banca in tutto o in parte il capitale residuo e risparmiando sugli interessi delle rate rimanenti.

Quando il mutuatario tiene un comportamento scorretto come ad esempio non rispetta le scadenze delle rate, anche la banca può richiedere l’estinzione anticipata del contratto di mutuo, costringendo il cliente a pagare tutto e subito.

Nessuna penale per estinguere i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007

Dal 2007 la legge Bersani vieta qualunque tipo di penale in caso di estinzione anticipata per i mutui finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di una casa, anzi riconosce al mutuatario anche la possibilità di surrogare/trasferire il mutuo in un altro istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose.

Penali ridotte per estinguere i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007

In caso di mutui contratti prima del 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno accordato una riduzione delle penali. Le misure massime delle penali di estinzione anticipata variano a seconda:

  • della tipologia del tasso di interesse (variabile, fisso o misto);
  • dell’ anno in cui è stato sottoscritto il mutuo;
  • dell’ anzianità del mutuo (a seconda che il mutuo sia nella prima o nella seconda metà del periodo di ammortamento, nel terzultimo anno o negli ultimi 2 anni).

L’ accordo ABI – Associazioni dei Consumatori del 2 maggio 2007 vale per i seguenti mutui:

  • per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed in essere a tale data;
  • per i mutui per l’acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, da parte di persone fisiche, stipulati prima del 3 aprile 2007 ed in essere a tale data
Leggi  La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa

L’accordo prevede che la misura massima per l’estinzione sia:

1. per i contratti di mutuo a tasso variabile

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

2. per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

3. per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dopo il 31 dicembre 2000

  • 1,90 punti percentuali nella prima m età del periodo di ammortamento del mutuo
  • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

4. per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati fino al 31 dicembre 2000

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

5. per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati dopo il 31 dicembre 2000 con adeguamento del tasso di interesse a cadenza inferiore o uguale a 2 anni

  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

L’estinzione del mutuo casa e la cancellazione automatica dell’ipoteca

La Legge Bersani (40/2007) ha introdotto la cancellazione automatica d’ufficio dell’ipoteca. Quando si estingue il mutuo con il pagamento dell’ultima rata, l’ipoteca si cancella automaticamente dopo 30 giorni dall’estinzione del mutuo attraverso un’apposita comunicazione da parte della banca alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun costo per il mutuatario. Fanno eccezione i casi in cui la stessa banca decida di mantenere l’ipoteca a fronte di un motivo giustificato come ad esempio la revoca dei pagamenti effettuati dal debitore.

Leggi  Il documento di sintesi del mutuo

Quando conviene richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Al mutuatario conviene estinguere il mutuo – anche parzialmente per ridurre la rata periodica – nella prima metà del piano di ammortamento, quando la quota interessi è ancora alta.

Alcune banche non accettano l’estinzione anticipata se prima non sono passati almeno 18 mesi dall’inzio del mutuo, proprio perché le rate nel primo periodo corrispondo alla quota interessi e non alla quota capitale.

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2 commenti su “L’estinzione anticipata del mutuo
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  1. Devo vendere una casa a Bolzano, ho il mutuo su una banca di Varese
    la mia banca si rifiuta di presenziare al contratto di vendita dal notaio di Bolzano adducendo come motivo l’indisponibilità di funzionari
    mi ha detto che se voglio posso pagare io estinguendo in anticipo, ma io ovviamente non ho i mezzi e rischio di perdere l’affare se passa troppo tempo
    ho chiesto di delegare un notaio o un avvocato di loro fiducia a mie spese ma non rispondono
    cosa posso fare?
    Grazie

    1. Gentile Giovanni,
      non è necessario che partecipi all’atto fisicamente un funzionario della banca.
      E’ prassi estinguere il mutuo utilizzando il saldo prezzo che pagherà l’acquirente il giorno del rogito, con l’assistenza del notaio.
      Richiedi alla banca un conteggio di anticipata estinzione alla data esatta del giorno del rogito; se possibile chiedi che nel conteggio vengano calcolati i “dietimi” per avere più margine.
      Stipula di mattina direttamente in banca (magari dell’acquirente) così da effettuare l’estinzione allo sportello direttamente al momento della vendita (o presso la filale della banca che ti ha erogato il mutuo se presente in zona).
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi Contatti per consulenza mutui

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