La riforma del condominio

La legge n. 220 del 2012 e la nuova riforma del condominio

La legge n. 220 del 2012, nota come Riforma del Condominio è entrata in vigore il 18 giugno del 2013, dopo oltre 70 anni in cui la disciplina del condominio era rimasta immutata.

Molte delle innovazioni introdotte, quindi, sono frutto dell’evoluzione tecnologica e sociale conosciuta dal Paese. Essa si compone di 32 articoli che, nella pratica, modificano altrettanti articoli del codice civile che regolavano la materia.

Vediamo quindi quali sono state le principali novità introdotte.

L’amministratore di condominio

L’incarico di amministratore di condominio dura un anno ed è rinnovato tacitamente per un altro, se non viene revocato. Questa figura professionale diventa obbligatoria per i condomìni formati da più di 8 condòmini.

 

I requisiti per svolgere l’attività sono “elevati” rispetto al passato, in quanto è richiesto il possesso di un diploma di scuola superiore, oltre che il superamento di un corso di formazione specifico e lo svolgimento di una formazione periodica.

Questi requisiti sono però ridotti se l’attività di amministratore viene svolta da uno dei condomini, oppure da una persona che ha svolto tale attività per almeno un anno consecutivo.

L’amministratore, come altri professionisti, dovrà stipulare una polizza assicurativa per responsabilità civile. Inoltre avrà l’obbligo di far transitare tutte le somme di denaro ricevute dai condòmini per la gestione del condominio, attraverso un conto corrente specifico, intestato allo stesso.

L’assemblea condominiale

Sono stati aggiornati i sistemi con i quali si potrà convocare l’assemblea di condominio. Con la riforma si potranno utilizzare il fax, la posta elettronica certificata e l’invito recapitato a mano, mentre non sarà più valido l’invito conferito a voce.

Sono stati introdotti inoltre dei limiti numerici alle deleghe, che comunque non potranno essere attribuite all’amministratore. Nei condomini con più di 20 appartamenti, un singolo condomino non potrà rappresentare più di 1/5 dei condomini o di 1/5 dei millesimi.

Sono stati modificati i quorum per la validità delle assemblee in tal modo:

per la costituzione:
• in prima convocazione 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi
• in seconda convocazione 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi

per le delibere:
• in seconda convocazione 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Condòmini morosi

I condòmini in ritardo con i pagamenti delle loro quote avranno 6 mesi di tempo per regolarizzare la loro posizione. Terminato questo termine, l’amministratore potrà procedere con un decreto ingiuntivo, senza passare per l’assemblea.

Inoltre il condomino non in regola con i pagamenti oltre il termine fissato, sarà inibito dall’uso dei servizi comuni. Sono previste anche sanzioni per chi non rispetta il regolamento condominiale, che vanno dai 200 agli 800 euro.

Animali domestici

Un altro cambiamento della società di cui la riforma tiene conto è l’importanza dell’affetto di un animale domestico per molte persone.Non sarà possibile più vietare nel regolamento la possibilità di ospitare un animale da compagnia .

 

Tuttavia questo non deve esimere i possessori di animali dai propri doveri e dal rispetto delle regole. Dovranno quindi provvedere alla pulizia delle aree da questi attraversate, dotarli di guinzaglio o museruola se necessario, e saranno sempre responsabili civilmente e penalmente per eventuali danni cagionati.

Impianti tecnologici e riscaldamento

La riforma, oltre ad ampliare il novero delle parti ricadenti nella dizione di “parti comuni”, contempla anche delle novità impiantistiche conseguenti all’evoluzione tecnologica.
Tra queste, tutti i sistemi di ricezione radiotelevisiva e di flusso di informazioni, sia da satellite che via cavo.

Viene offerta la possibilità a singoli condomini di installare impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni, ma previo consenso dell’assemblea che dovrà pronunciarsi in merito alla sicurezza statica dell’edificio e al suo decoro architettonico.

I condòmini che vogliono staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, potranno farlo senza il consenso dell’assemblea, purchè non arrechino danno agli altri condòmini e continuino a pagare le spese di manutenzione straordinaria.

Sito Internet condominiale

La riforma introduce la possibilità che il condominio possa dotarsi di un sito Internet di carattere informativo, in cui i singoli condomini possano accedere per estrarre tutti i documenti relativi alla gestione dello stesso, come delibere e verbali. Il sito dovrà essere progettato in modo da avere, accanto alla sezione in chiaro, una parte accessibile ai soli condòmini tramite username e password.