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Requisti igienico-sanitari delle abitazioni

di Architetto 18 commenti in

L’importanza dei requisiti igienico-sanitari per il rilascio dell’agibilità

In fase di progettazione di un’abitazione, il tecnico deve rispettare per i vari locali precisi requisiti dimensionali, che rappresenteranno un presupposto indispensabile ai fini del rilascio del certificato di agibilità.

Il decreto ministeriale del 5 luglio 1975

La principale norma di riferimento a questo proposito è il decreto ministeriale del 5 luglio 1975, intitolato “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione”.
Tuttavia, ogni singolo Comune può avere dei requisiti più restrittivi previsti nel proprio Regolamento Edilizio: in tal caso è a questi ultimi che bisogna fare riferimento.
Solo per i comuni montani ubicati a quote superiori ai 1.000 metri, sono concessi requisiti meno restrittivi, ad esempio per le altezze utili interne, in considerazione delle condizioni climatiche differenti.

I requisiti fissati dal decreto ministeriale del 1975

Tra i requisiti fissati dal d.m. del 1975 c’è proprio l’altezza interna dei locali di abitazione, che non può essere inferiore a 2,70 m perché un locale possa essere considerato “abitabile”. L’altezza minima si riduce a 2,40 m per quei locali considerati “accessori”, come corridoi, disimpegni, bagni, e ripostigli.

Il decreto prescrive dei requisiti minimi anche per quel che riguarda la superficie dell’alloggio. In particolare, stabilisce che debbano essere assicurati 14 mq utili per ogni abitante, e 10 mq ulteriori per ogni abitante in più. Ciò vuol dire, per fare un esempio, che un alloggio per 4 persone deve avere una superficie minima di 56 mq, per 5 persone di 66 mq e così via.

Altre prescrizioni inerenti le superfici minime riguardano gli alloggi monostanza, i cosiddetti monolocali. Questo tipo di alloggio deve avere una superficie minima di 28 mq se destinato ad una sola persona, e di 38 mq se per due persone.

Passando alle dimensioni di ogni singolo locale, la legge stabilisce che le camere da letto debbano avere una dimensione minima di 9 mq se per una persona, quindi stanza singola, e di 14 mq se per due, quindi camera doppia o matrimoniale. Pertanto un locale di dimensione inferiore a 9 mq non potrà mai essere utilizzato come camera da letto, ma potrà essere al massimo uno studiolo o una stanza per gli hobby.

La stanza di soggiorno deve avere i una dimensione minima di 14 mq e in essa può essere compreso anche l’angolo cottura, dotato di impianto di aspirazione forzata per il piano cottura.

Per quanto riguarda i bagni, almeno uno di quelli presenti deve avere una dotazione completa di tutti i pezzi igienici, vale a dire vaso, bidet, lavabo, vasca o doccia.

Un altro requisito igienico sanitario importante è che sia rispettata un’adeguata illuminazione ed aerazione naturale. Per questo motivo, camere, cucine e soggiorno devono essere dotate di finestre apribili che abbiano una superficie pari ad almeno 1/8 della superficie di pavimento della stanza. Per i bagni in genere sono ammesse aerazione ed illuminazione artificiale, anche se alcuni Regolamenti locali prescrivono che, dei due bagni di un alloggio, almeno uno deve essere aeroilluminato naturalmente, così come quando è l’unico bagno dell’alloggio.

Il regolamento d’igiene prescrive anche che un immobile, per essere abitabile, debba essere dotato di un impianto di riscaldamento, funzionante in maniera costante in tutti gli ambienti ad una temperatura compresa tra i 18 e i 20 gradi.

Questi elencati sono solo alcuni dei principali requisiti igienico sanitari. Come detto in precedenza, ogni Comune ha una propria normativa ed è a questa che occorre fare riferimento per verificarne il rispetto in caso di immobili esistenti, ed effettuare una corretta progettazione nel caso di immobili ancora da realizzare.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Il suo sito è "GuidaxCasa".

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18 commenti su “Requisti igienico-sanitari delle abitazioni”
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  1. Buongiorno,
    Potrei destinare un locale seminterrato di altezza 2,40 a sala hobby? I rapporti illuminanti rispettano le normative grazie a delle aperture a bocca di lupo. L’immobile è destinato ad una casa rifugio per minori.
    Grazie per le, eventuali, risposte.

    1. Gentile Mark, può chiedere ad un tecnico o in comune l’attuale destinazione del seminterrato (ritengo cantina) e se è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso. Questo se vuole regolarizzare urbanisticamente il seminterrato.
      Stiamo comunque parlando di un locale accessorio, non utilizzato per dormire, cucinare o vivere abitualmente. La luce può essere integrata da illuminazione artificiale.
      Credo che la sicurezza sia più importante rispetto alla destinazione urbanistica. E’ importante valutare il ricambio d’aria e la presenza di eventuali caldaie che possano creare pericoli.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno sto costruendo una casa in bioedilizia alimentata solo a corrente, con pompa di calore e fotovoltaici. Devo lo stesso fare la canna fumaria? Da cosa dipende? A chi devo rivolgermi? Grazie mille

    1. Ritengo di si. La canna fumaria interessa non solo gli impianti di riscaldamento o eventuali camini tradizionali, ma anche i vapori della cucina e vapori bagni ciechi. Se la casa è in costruzione le consiglio di predisporre canne fumarie in surplus. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buon pomeriggio. In un’alloggio compreso in condominio il proprietario obietta
    sul mancato rispetto del FmLd (fattore medio di luce diurna) che il D.M.75
    all’articolo 5 stabilisce non debba essere inferiore al 2%. Il comune non ha
    riferimenti ed il regolamento edilizio non riporta condizioni specifiche.
    Il progetto risponde al R.A.I di 1/8 per ogni singolo ambiente.

  4. salve,
    sto’ acquistando un bilocale di 34 mq comprensivo di camera,bagno, soggiorno cucina,piccolo ripostiglio in ex convento con costruzione credo intorno agli anni 40 e vorrei sapere se puo’ essere locato a 2 persone. Detto immobile e’ stato soggetto di recente sanatoria per lavori fatti nel 63 di cui non risultavano più i documenti.
    l’immobile risulta avere i requisiti di abitabilità nonchè di certificazione degli impianti.
    grazie

  5. Salve, sto acquistando un immobile a Roma che ha un vano considerato ‘deposito’ in planimetria, dove è indicata altezza di 2,55m. La vera altezza invece è 2,25m. I mq di questo deposito possono essere inclusi nella superficie catastale totale? Se sì, in che percentuale? Vorrei anche sapere se richiedendo l’abitabilità questo fatto mi creerà problemi e come posso tutelarmi prima di concludere l’acquisto. Grazie dell’aiuto

    1. Gentile Annachiara,
      per scrupolo puoi contattare un tecnico.
      Probabilmente si tratta di un mero errore materiale del tecnico che ha effettuato l’accatastamento, o magari è stato rialzato il pavimento.
      Trattandosi di deposito, ritengo che la diversa altezza non incida sull’abitabilità.
      E’ comunque il venditore a dover fornire l’abitabilità se rilasciata e a rettificare la planimetria catastale se difforme.
      E’ necessario comunque acquisire copia dei titoli edilizi, in particolare copia del progetto approvato (con elaborati grafici) e la relativa concessione edilizia / permesso a costruire. Nel caso non fosse in possesso del proprietario, questa documentazione è conservata negli archivi dell’ufficio tecnico comunale (per i fabbricati storici chiaramente non esiste un itolo edilizio originario…).
      A Roma acquisire questa documentazione richiede molto tempo.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  6. Buongiorno, vorrei sapere se la cucina in una civile abitazione, deve essere per forza allestita con i classici elettrodomestici di una cucina o se (dato il non utilizzo della stessa) posso arredare detto vano con degli armadi senza mettere gli elettrodomestici.

    1. Gentile Maria, se si tratta di collaudo o altre verifiche a fine lavori e/o per l’abitabilità di un’abitazione, la cucina deve avere a vista:
      – allacci alla rete idrica (e alla rete gas se esistente)
      – canna fumaria
      – aerazione di sicurezza (griglia).
      Detto ciò, il vano può essere utilizzato e arredato dal proprietario a piacimento.
      In caso di vendita o locazione, allacci e aerazioni devono essere riportati a vista.
      un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Buon giorno Architetto,volevo chiederLe se è possibile eliminare il bagno che ho all’interno della casa per poter allargare la sala ed utilizzare il bagno che ho in taverna la quale non è direttamente collegata alla casa,inoltre è classificata come locale accessorio.
    Grazie per la risposta
    Distinti saluti

  8. Salve arch., vorrei sapere se ho un locale con copertura a falda singola, la cui altezza media è 2,50 m (2.20 m gronda-2.80 m colmo) lo posso adibire a bagno?

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