Cosa sapere per comprare casa. Documentazione per la compravendita

Consigli utili per comprare e vendere casa. Prima parte: documentazione per compravendita.

Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi.it sulla vendita e sull’acquisto di un immobile.

CasaNoi: Immaginiamo di essere in una situazione in cui proprietario e acquirente hanno finalmente raggiunto un accordo. In particolare il secondo è in procinto di formulare la proposta d’acquisto. Che consigli darebbe in merito? Quali devono essere i contenuti salienti?

Notaio Giovanni Alcaro: Innanzitutto è molto importante che il compratore abbia tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è regolare sotto il profilo edilizio, libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore.

CasaNoi: Quali sono i documenti atti a provare tutto questo?

Notaio Giovanni Alcaro: Riassumendo si tratta di tutta la documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società), la documentazione edilizia (la copia della licenza di costruzione, certificato di abitabilità, la dichiarazione che l’immobile è stato costruito prima del ’67, supportata dalle risultanze degli atti di provenienza).

CasaNoi: Questa data del 1967 che lei ha citato come spartiacque, che significato ha?

Notaio Giovanni Alcaro: Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; questo significa presentare l’autorizzazione del Comune a costruire. Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile.

CasaNoi: Questa norma ci assicura che  l’immobile in oggetto non ha problemi?

Notaio Giovanni Alcaro: Assolutamente no. Se un immobile era abusivo rimane abusivo.  Se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se, invece, l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67  è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, in caso di verifica, dovrà sopportarne tutte le conseguenze.

CasaNoi: Quindi cosa accade quando si ha a che fare con un immobile abusivo?

Notaio Giovanni Alcaro: E’ indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi, che può essere o la concessione in sanatoria o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione. A quest’ultima va unita la copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

CasaNoi: E la documentazione riguardante le varianti edilizie è indispensabile?

Notaio Giovanni Alcaro: Certamente. Licenze in variante, concessioni in variante, le DIA (denunce di inizio attività), la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Si tratta di tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata.

CasaNoi: Quando invece ci troviamo di fronte a un immobile di valore artistico cosa accade?

Notaio Giovanni Alcaro: Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini. Nella pratica, se il venditore ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali, (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative. Per i beni di maggiore importanza, infatti, lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

CasaNoi: Esiste anche una documentazione relativa a immobili includenti anche dei terreni?

Notaio Giovanni Alcaro:  In questo caso ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Questo è molto importante perchè informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

CasaNoi: Cosa ci può dire invece della documentazione di tipo energetico?

Notaio Giovanni Alcaro: Il venditore, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, deve sentire un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica. Questo attestato serve a dire se l’appartamento è ben isolato oppure no, quanta energia perde, quanta elettricità consuma.

CasaNoi: Un altro punto importante è la certificazione degli impianti tecnologici…

Notaio Giovanni Alcaro: Esatto. In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che gli impianti sono stati realizzati in conformità alla normativa di sicurezza vigente. In genere, comunque, chi vende un appartamento nuovo ha con sè tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle, pena il pagamento di sanzioni pecuniarie.

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