La cedolare secca sugli affitti

Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze.

La cedolare secca è un regime facoltativo previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 e si applica in alternativa a quello ordinario.

Come si calcola la cedolare secca?

La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti che non può essere inferiore alla rendita catastale. L’imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad Irpef (e relative addizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti.

Se si sceglie di aderire al regime opzionale di tassazione, sul canone d’affitto viene applicata un’aliquota del 21% al posto dell’aliquota Irpef che invece varia a seconda del reddito.

L’aliquota scende al 15% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano all’interno dei territori dei comuni con carenze di disponibilità ed in comuni ad alta tensione abitativa.

I soggetti che hanno effettuato l’opzione devono versare la cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti entro i termini previsti per il versamento dell’Irpef.

Chi può scegliere la cedolare secca? Quali sono i requisiti degli immobili per esercitare l’opzione?

Il locatore (il proprietario) può decidere di avvalersi del nuovo regime e deve darne comunicazione al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata (e ricevuta di ritorno), con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

I soggetti interessati sono, quindi, i proprietari o i titolari di diritti reali di godimento di immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Mentre non possono accedere al regime della cedolare secca: le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali, oltre ai soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.

Quando si esercita e quanto dura l’opzione?

In linea generale, l’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto, salvo revoca da parte del locatore. In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dal momento della proroga. Se l’opzione non è stata esercitata né in sede di registrazione del contratto di locazione, né in sede di proroga, il locatore può esprimere la scelta per il regime fiscale agevolato entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

L’applicazione della cedolare secca non influenza l’applicazione di altre deduzioni e detrazioni d’imposta, le quali restano applicabili, secondo la specifica disciplina, a prescindere dalle modalità di tassazione del reddito fondiario, mediante Irpef e relative addizionali o mediante cedolare secca.