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Mutuo casa: la fase contrattuale del mutuo

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Come funziona la fase contrattuale del mutuo

 
Casa - La Stipula del contratto di mutuo

Conclusa positivamente l’istruttoria della domanda di mutuo, si passa alla fase contrattuale del mutuo vera e propria.
 

La banca ha quindi espresso parere favorevole sia sui mutuatari, sia sull’immobile su cui iscrivere ipoteca e quindi è pronta ad erogare il denaro.
La stipula vera e propria del contratto di mutuo dal notaio (il mutuo deve avere la forma di atto pubblico), dovrebbe essere anticipata dall’informativa contrattuale. In questo ambito, purtroppo, il comportamento tenuto dalle banche non è molto limpido in quanto ciò che accade nella realtà è abbastanza diverso da quello che dovrebbe essere secondo la norma.
 

L’ESIS

Il prospetto Esis (European standardised information sheet), vale a dire il Prospetto Informativo Standardizzato a livello europeo, rende disponibili, in modo uniforme e comparabile tra istituti bancari diversi, tutte le informazioni sul mutuo richiesto.

In anticipo rispetto al giorno della sottoscrizione del contratto dal notaio, la banca (o il consulente creditizio) dovrebbe consegnare ai mutuatari le condizioni economiche e contrattuali aggiornate del mutuo, redatte secondo il prospetto europeo standardizzato chiamato ESIS e una bozza del contratto stesso con gli allegati.
 
Infatti, la banca è tenuta ad informare in maniera esaustiva mutuatari e garanti sul contratto che andranno a sottoscrivere e sulle condizioni aggiornate di tasso, spread, spese, penali, obblighi assicurativi e relativi costi ( … etc); condizioni che possono essere anche molto diverse rispetto al preventivo, o alle condizioni inizialmente deliberate dalla banca, soprattutto se è passato molto tempo tra l’inizio dell’istruttoria e la prevista data di stipula notarile.

 

Il Documento di Sintesi

Il documento di sintesi è un documento che riassume le principali condizioni del contratto di mutuo e riporta l’applicazione delle condizioni economiche pubblicizzate nel foglio informativo.

In realtà, capita spesso che i mutuatari si ritrovino dal notaio a vedere per la prima volta quello che sono chiamati a firmare, con anche la beffa di dover dichiarare di aver già preso visione del contratto e degli allegati oppure di dover dichiarare di aver deciso preventivamente di non volersi avvalere del diritto di visionare il contratto prima della stipula.
 
Stessa situazione irritante si viene a creare con i prodotti assicurativi abbinati al mutuo. Anziché essere scelti dopo una valutazione corretta e soprattutto legata alla propria situazione familiare, vengono in realtà presi a scatola chiusa in quanto “caldamente” consigliati dalla banca, già magari in sede iniziale dell’ istruttoria del mutuo. 

Foglio informativo della Banca

Contiene informazioni sulla Banca, sulle condizioni applicate, sulle principali caratteristiche e i rischi tipici del mutuo e, soprattutto, tutti gli elementi relativi alle condizioni economiche dell’offerta (tassi, costi, eventuali penali, spese accessorie) e al costo complessivo.
Il contenuto deve essere sempre aggiornato.

 
Che fare, quindi, come clienti sottoscrittori di un mutuo? Sicuramente provare ad imporre alla banca il rispetto dei propri diritti – perché comunque riconosciuti dalla legge – nell’ottica non di fare polemica gratuita, ma di mantenere un rapporto equilibrato banca-cliente. È vero che è il cliente a chiedere soldi alla banca quando si parla di mutui, ma è altrettanto vero che, per questa attività di prestito di denaro, la banca è remunerata con un congruo interesse.

La stipula del contratto e l’ammortamento del mutuo

Dopo la fase pre-contrattuale, fatta più o meno bene, ci si ritrova dopo qualche giorno dal notaio e lì viene letto e sottoscritto il contratto di mutuo: è l’atto che sancisce il “matrimonio” tra la banca ed i mutuatari.
 
Il denaro è messo nelle disponibilità dei mutuatari i quali ne fanno immediatamente l’uso previsto dalla finalità del contratto: nel caso di mutuo acquisto casa, per esempio, il denaro erogato ai mutuatari viene dato ai venditori dell’immobile a mezzo assegno circolare o bonifico bancario
(in alcuni casi, il venditore riceve il denaro solo dopo l’iscrizione e il consolidamento dell’ipoteca).
 
Lo stesso giorno dell’atto o dopo un certo periodo tempo – a seconda della banca – inizia l’ammortamento del mutuo, ovvero lo sviluppo del piano di rimborso del capitale preso a debito e degli interessi su di esso maturati. Mensilmente, trimestralmente o semestralmente si avviano poi le rate di rimborso.
 
A mio parere, vi dovrebbe anche essere una fase post-contrattuale del mutuo, ovvero un monitoraggio almeno una volta l’anno fatto dalla banca assieme al mutuatario dell’andamento del mutuo e della sua rispondenza alle esigenze ed alle caratteristiche della famiglia che lo ha sottoscritto.
C’è da dire che questa ulteriore fase di consulenza creditizia, più che di vendita in senso lato di un mutuo, è completamente disattesa dalle banche e – purtroppo – anche da molti consulenti creditizi.
 
È un vero peccato perché rappresenterebbe, invece, per la banca una relazione importante e continuativa nel tempo con i mutuatari, avente anche la funzione di prevenire per tempo eventuali problemi di rimborso del mutuo. In questa direzione c’è ancora molto da lavorare nel mondo dell’ intermediazione bancaria.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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