I pericoli dell’affitto in nero

A chi conviene l’affitto in nero?

Stipulare un contratto di affitto “in nero”, ovvero senza registrare il contratto, è una violazione della legge.

La registrazione del contratto è infatti obbligatoria.

E’ considerato affitto in nero anche quello relativo a un contratto registrato dichiarando un canone inferiore a quello effettivamente percepito. Le imposte sono infatti commisurate al reddito ricavato.

Si pensa che un affitto in nero possa essere conveniente solo per il proprietario, che in questo modo evade le tasse, non dichiarando un reddito percepito.
In realtà, anche l’affittuario può trarne un vantaggio, perché il locatario può essere propenso a praticargli uno sconto sul canone da pagare.

Il malcostume è piuttosto diffuso, anche perché per il Fisco non è semplice andare a stanare chi contravviene le regole. Eppure, prima di mettere in atto un tale comportamento, sappiate che sono diverse le conseguenze a cui potete andare incontro.

Affitto in nero: le conseguenze

L’affitto in nero può causare due tipi di conseguenze:

• civilistiche
• fiscali.

Dal punto di vista civilistico un contratto non registrato è nullo. Ciò significa che se una delle due parti contravviene agli accordi non sarà possibile fare ricorso alla legge.

Per il proprietario, ad esempio sarà molto difficile ottenere una sentenza di sfratto se l’inquilino smette di pagare, mentre per l’inquilino sarà difficile farsi rimborsare eventuali spese anticipate per una manutenzione, se il proprietario non vuole saperne.

La Corte di Cassazione ha stabilito che le conseguenze della mancata registrazione di un contratto di affitto, gravano su entrambe le parti in causa, a meno che si dimostri che è stato il locatore (cioè il proprietario) a imporla.

Ma come fare a dimostrarlo? Ebbene, se gli accordi prevedono che a occuparsi materialmente della registrazione è il proprietario, l’inquilino che scopre, dopo qualche mese, che questa registrazione non è mai avvenuta, può dimostrare di essere stato in buona fede.

In una situazione simile, l’inquilino può lasciare la casa senza dare alcun preavviso, come è previsto dalla legge, può non pagare l’affitto e può restare senza il pericolo di essere sfrattato. La legge prevede, infatti, che per mettere in atto un procedimento di sfratto deve esserci un contratto scritto e registrato.

A onor del vero, il proprietario potrà sempre far valere una sentenza di occupazione senza titolo, ma questa, oltre a essere una procedura più lunga di un normale sfratto, comporta che si possa ottenere in cambio solo un indennizzo e non la somma corrispondente al canone stabilito.

In caso di affitto registrato con canone inferiore, inoltre, l’inquilino può chiedere alla scadenza la restituzione di quanto versato in più.

Dal punto di vista fiscale, invece, l’affitto in nero rappresenta come detto un’evasione delle imposte.
In particolare sono due le imposte evase:

1. imposta di registro, che si paga all’atto della registrazione
2. Irpef dovuta dal proprietario sul canone.

L’imposta di registro compete in solido a entrambe le parti, per cui è sbagliato pensare che l’evasione fiscale avvenga solo da parte del proprietario.

Il Fisco, in caso di accertamenti, applica dunque delle sanzioni che possono essere comminate all’uno o all’altro soggetto.
Per il mancato versamento dell’imposta di registro si paga:

• dal 60% al 120% dell’imposta in caso di mancata registrazione (con un minino di 200 euro)
• dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella reale.

Per il mancato versamento dell’IRPEF, invece, è responsabile solo il locatore, che può essere soggetto ad accertamenti fiscali fino a 5 anni dalla dichiarazione dei redditi di riferimento.

Sanatoria per registrazione tardiva dell’affitto in nero

E’ possibile evitare almeno in parte le conseguenze descritte, effettuando una registrazione tardiva del contratto (dopo 60 giorni dalla stipula).

In questo modo, le sanzioni fiscali sono ridotte perché si fa valere il ravvedimento operoso, mentre il contratto non è più nullo perché la registrazione tardiva opera retroattivamente.