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Proposta di acquisto. Le informazioni e l’assegno

di 23 commenti

Prima di fare una proposta di acquisto per la casa che corrisponde alla proprie esigenze, occorre avere un quadro preciso della situazione. Quali dati dell’immobile occorre conoscere? A chi va intestato l’assegno da rilasciare con la proposta?

Le informazioni da ricevere dal proprietario prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto

Se la vendita è curata da un’agenzia, questa si occuperà di fornire tali informazioni. Non solo! Un’agenzia seria deve verificare preliminarmente chi è l’effettivo proprietario della casa in vendita, l’esistenza di vincoli (ipoteche, etc), conformità catastali e urbanistica. Ha inoltre il dovere di sottoporre la proposta all’accettazione della proprietà. Abbiamo stilato un elenco di dati e informazioni che il possibile acquirente ha il diritto ad avere, anche perché possono incidere sul prezzo della casa:

  • come è accatastata la casa
  • qual è la rendita catastale, su cui calcolare le imposte da pagare
  • se c’è conformità tra la pianta catastale e lo stato di fatto dell’immobile
  • se l’immobile è regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico
  • se ci sono pratiche in corso non ancora concluse (esempio: condono)
  • se gli impianti hanno le relative certificazioni o meno
  • se esiste l’abitabilità
  • la certificazione energetica (APE)
  • se esistono vizi nella costruzione
  • a quanto ammontano le spese condominiali
  • se esistono cause condominiali o comunque particolari situazioni.

L’assegno da lasciare alla sottoscrizione della proposta d’acquisto

Una proposta d’acquisto prevede un assegno a dimostrazione della reale volontà all’acquisto (5.000 euro sono normalmente sufficienti). L’assegno va sempre intestato al proprietario; sicuramente non va intestato all’agenzia. L’assegno dato alla proposta può essere incassato dal proprietario, ma generalmente viene trattenuto “in deposito”, in attesa delle verifiche notarili a garanzia della transazione.

Leggi  Come comprare o affittare casa da privati, senza agenzie

La scelta del notaio

Accettata la proposta, ovvero trovato l’accordo sul prezzo, i tempi di pagamento e altre condizioni particolari, l’acquirente ha il diritto di scegliere il notaio che preferisce, il quale farà tutte le verifiche del caso. Normalmente la fase successiva è la stipula di un contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso): solo in quel momento l’acquirente versa una caparra più sostanziosa pari al 20 – 25% del prezzo concordato.

Per saperne di più: Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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23 commenti su “Proposta di acquisto. Le informazioni e l’assegno
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  1. Buonasera, a breve ho fissato l’appuntamento dal notaio per la sottoscrizione dell’atto di acquisto di un appartamento. L’immobile che andrò ad acquistare è di due coniugi che ne detengono la comproprietà.
    La mia domanda è: dovendo far emettere un assegno circolare, per la parte non coperta dal mutuo, posso intestarlo solo al marito?
    Oppure devo farne emettere due per il 50% di pertinenza di ciascun coniuge?
    Grazie per l’eventuale risposta.

    1. Consiglio di saldare singolarmente i venditori. Si confronti con il notaio che l’assiste nel suo acquisto per definire sia per il saldo che deve pagare sia per l’intestazione degli assegni del mutuo, tenuto conto de pagamenti già effettuati. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno, ho una domanda molto importante da porre: ieri abbiamo firmato la proposta di acquisto per un appartamento. La sera ci siamo resi conto che in una voce, ci potrebbe essere qualcosa che non torna.
    L’articolo dice : “ La parte venditrice si obbliga a consegnare alla parte acquirente l’attestato di prestazione energetica entro la data della stipula del preliminare e la certificazione di conformità urbanistica e catastale entro la data di stipula del rogito notarile. “ Ora il nostro dubbio e preoccupazione è questo: cosa succede se al rogito, il venditore non ha il certificato di conformità urbanistica e catastale? Perché prima di arrivare al rogito, dobbiamo versare un altro assegno, consistente, come acconto. Non vorrei che in caso di problemi, possa perdere questa parte. L’agenzia ci ha detto che di solito è così e di non preoccuparci. Mi date un consiglio? Grazie infinte.

    1. Nella proposta avete previsto il massimo delle garanzie a tutela del vostro acquisto: il venditore dovrà comprovare la regolarità catastale e urbanistica. Tutto questo è corretto- Vi suggerisco di far effettuare al vostro notaio di fiducia tutte le verifiche del caso quando verserete un secondo acconto consistente (immagino che stipuliate un compromesso,). Se necessario chiamate anche un tecnico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buona sera,
    Stò acquistando una casa tramite agenzia, ma una settimana prima del rogito ho saputo che il venditore ha un debito di oltre 5’000,00 euro, l’agenzia mi dice che l’assegno della caparra può essere intestato all’atto al condominio debitore.
    mi sapete consigliare come muovermi per non cadere nel debito del venditore e assicurarmi che paghi tutto?

    1. Gentile Peppe, devi meglio capire il contesto. Il venditore è fallibile? e’ ipotizzabile che la vendita vada a danno di creditori? Questo debito (esiguo per una transazione immobiliare, 5.000 euro) grava in qualche modo sulla casa che acquisti? c’è un’ipoteca legale? Intestare una caparra ad uno solo dei venditori non risolve il problema. Tutti i venditori dovranno accettare la proposta, sottoscrivere compromesso e rogito definitivo, ricevendo il corrispettivo per la propria quota di proprietà. Se sei veramente intenzionato ad acquistare: lascia in DEPOSITO un assegno intestato a tutti i proprietari, da considerare caparra dopo le verifiche notarili e rimandando l’incasso al compromesso. Una volta accettata proposta chiedi assistenza al tuo notaio di fiducia che potrà tutelarti anche nei pagamenti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera,
    Mi trovo ad affrontare (ancora per quasi) la mia prima compravendita immobiliare. La particolarità della mia situazione è che il venditore dell’immobile deve chiudere ancora una pratica di sanatoria e cessare la concessione di usufrutto ad una terza persona sull’immobile in questione. Io sto per avviare la pratica di mutuo ma il compratore, in mancanza di soldi, mi chiede un anticipo corrispondente al costo della sanatoria da saldare ma senza avere io acquirente la certezza di concessione se non a parole. Ora, una cosa è certa, pretendere la sistemazione della regolarità della casa ma a fronte di questo il venditore credendo che io, acquirente, mi stia vedendo solo i miei interessi, ha intenzione di alzare il prezzo di vendita così da ‘recuperare’ il costo degli interessi applicati pre il prestito richiesto per il pagamento delle varie regolarità sull’immobile. In alternativa e dietro accordi, prima della concessione del mutuo, emettendo un assegno con la clausola salvo buon fine mutuo, mi conferma che il venditore non avrà la possibilità di riscuotere lo stesso? Anche se a questo punto, per tutelarsi, sarà bene chiedere la sistemazione di tutto..

    1. Gentile Martina, sconsiglio vivamente la soluzione proposta dal venditore, che non trovo corretta. L’onere per regolarizzare la casa è a suo carico e non può pretendere interessi o somme aggiuntive. Se tu versi delle somme al venditore (necessarie per terminare delle pratiche edilizie), l’unica vera garanzia è un compromesso da sottoscrivere alla presenza di un notaio. Al compromesso dovranno intervenire tutti i titolari di diritti reali compreso l’usufruttuario. Fai visionare accuratamente la documentazione al notaio (ed eventualmente ad un tuo tecnico) per valutare la difformità urbanistica: se è sanabile, in quanto tempo e a quali costi (che dovranno essere a carico del venditore). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve vorrei sapere di più visto inesperienza del campo. Ho messo in vendita la mia casa tramite agenzia e ho firmato la proposta dell’acquirente che ha depositato un assegno di 10000 all’agenzia con scadenza per il compromesso entro il 31 luglio. Ma siamo arrivati a oggi che non ha avuto risposta dalla Banca. Naturalmente ho venduto per acquistare e il proprietario stufo di aspettare settimane dopo settimane sto quasi per perdere la mia nuova casa. Quali sono i miei diritti e la mia tutela? Avrei bisogno di anticipare per poi aspettare tranquillamente esito e rogito. Quale funzione ha quellassegno ?

    1. Il proponente l’acquisto della sua casa non ha rispettato il termine del compromesso. Previa verifica della proposta d’acquisto controfirmata, lei può uscire dal contratto ed eventualmente chiedere il risarcimento del danno. Le consiglio di avvalersi di un legale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno,
    abbiamo messo in vendita la nostra casa ed abbiamo stipulato un accordo preliminare con tanto di assegno di 5000,00 euro datoci dall’acquirente e tenuto presso l’agenzia immobiliare. Arrivati al giorno del compromesso però l’acquirente si rifiuta di procedere perchè l’immobile non ha la conformità urbanistica che purtroppo non si può avere ma ha un atto del comune di residenza dell’immobile, supportato dai relativi articoli normativi, che ne attesta la commercializzazione e la legittimità dal punto di vista urbanistico, atto che, come confermato all’acquirente dal notaio stesso è equipollente alla conformità urbanistica. A conclusione l’acquirente si rifiuta quindi di procedere all’acquisto ed ha strappato l’assegno lasciato a caparra all’agenzia. come dobbiamo procedere? Possiamo almeno pretendere la caparra inserita nell’accordo preliminare?
    grazie

    1. Gentile Francesca, eventualmente avevate diritto ad incassare i 5.000 euro. Ma l’assegno è stato strappato. L’unica strada che posso immaginare è quella giudiziale per vie legali e chiedere l’esecuzione del contratto (proposta) sottoscritto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Salve ho visto una casa per la quale vorrei fare una proposta ma ci sono due aspetti poco chiari:
    1 l’agenzia vuole due assegni uno per un proprietario l’altro per l’agenzia stessa
    2 l’appartamento non corrisponde alla piantina catastale perché furono fatti degli abusi (che peraltro potrebbero anche interessarmi)

    1. Gentile Flavia,
      ti consiglio prudenza. Verifica bene la regolarità edilizia e catastale dell’immobile possibilmente con un tecnico. Puoi subordinare la proposta alle verifiche tecniche e notarili. Puoi negoziare con l’agenzia il pagamento delle provvigioni al compromesso, dopo le verifiche. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno, stiamo preparando una scrittura privata. L’acquirente vorrebbe depositare l’assegno che funge da caparra confirmatoria dal notaio. A quanto ammonterebbe la spesa indicativamente per il deposito, tenendo presente che il notaio sarebbe quello designato per il rogito?
    grazie

  9. Buongiorno,ho stipulato una proposta d’ acquisto immobiliare dando come caparra un assegno.
    Per errore l’ assegno è di un conto corrente chiuso,quindi chiedo se la proposta è nulla, o bisogna rifarla correttamente con un corretto assegno. Grazie

    1. Gentile Paolo, potete integrare la proposta citando il nuovo assegno bancabile o redigere una nuova proposta. L’assegno è consigliabile che sia circolare per dare tutte le garanzie al venditore. L’integrazione o la nuova proposta devono essere firmate da entrambe le parti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno, vorrei sapere se il notaio ha l’obbligo di indicare nell’atto di compravendita,quando si paga messo assegno (non circolare), di indicare oltre al numero e alla banca, anche il numero dell’assegno. Qualora fosse omessa la data e fosse riportato solo ‘in data odierna’ la data da interdrersi per l’assegno è quella della data dell’atto? grazie

    1. Gentile Serena, l’atto di compravendita deve indicare il corrispettivo pattuito e modalità di pagamento. Da quanto scrivi ritengo che sostanzialmente le modalità di pagamento sono indicate e che la data dell’assegno corrisponde alla data dell’atto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buonasera,
    mi potreste dire se in fase di vendita il venditore è obbligato a fornire al notaio l’ atto di trascrizione?
    O è un documento che deve ricavare il Notaio stesso della parte acquirente?
    Grazie mille

    1. Gentile lettore,
      è il venditore che deve fornire al notaio di fiducia dell’acquirente tutti i documenti della casa in suo possesso. Non c’è motivo di non consegnare l’atto di proprietà e la successiva trascrizione. Se il proprietario ha smarrito dei documenti informerà il notaio, il quale potrà acquisirne copia presso i registri immobiliari o presso il notaio che ha eseguito la trascrizione (o presso l’Archivio notarile se il notaio ha cessato l’attività). Gli estremi della trascrizione si ricavano molto facilmente da una semplice visura catastale.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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