I rischi del debitore delle spese condominiali

lI morosi del condominio

In tutti i condomìni esistono purtroppo i morosi, quei condòmini che non partecipano, in tutto o in parte, al pagamento delle spese condominiali.

Nella maggior parte dei casi, basta qualche sollecito dell’amministratore per risolvere la questione.

Se ciò non è sufficiente, però, bisogna ricorrere alle vie legali e se neppure l’azione da parte di un avvocato è efficace, occorre richiedere al giudice un decreto ingiuntivo.

Ma andiamo per ordine e vediamo per prima cosa quando l’amministratore, a seguito di un debito, può iniziare a prendere un provvedimento verso i condòmini morosi. Quali i rischi per il debitore delle spese condominiali?

Responsabilità dell’amministratore per i condòmini in debito

Per legge l’amministratore ha l’obbligo (e non la facoltà!) di agire contro il debitore delle spese condominiali.
Sono fissati anche dei termini di tempo: 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.

La legge non è però precisa su cosa debba fare, se cioè inviare semplicemente la lettera di messa in mora o procedere con il decreto ingiuntivo.

C’è comunque una sentenza della Corte di Cassazione che prevede possano agire direttamente i condomìni se l’amministratore è inadempiente.

Cosa si può fare contro chi non paga?

I rischi per il condomine debitore delle spese condominiali sono diversi, ma non è necessario andare subito per vie legali e, ragionevolmente, occorre procedere per gradi:

1. iniziare con un tentativo bonario (telefonate, solleciti, raccomandate)
2.  in caso negativo l’amministratore, anche senza richiedere il consenso all’assemblea, può dare dare un incarico a un avvocato
3. dopo che l’avvocato ha notificato un ultimo invito a versare il dovuto entro 10 giorni (il cosiddetto atto di precetto), si procede con l’esecuzione forzata, chiedendo l’emissione del decreto ingiuntivo.

L’amministratore può inibire al moroso l’uso dei servizi o delle parti comuni (ad esempio togliergli le chiavi del giardino).

Non ci sono invece opinioni certe sull’interruzione dell’erogazione di acqua e gas per il riscaldamento. Secondo alcuni giudici non può essere messa in atto, perché si tratta di servizi essenziali per la sopravvivenza. Secondo un’altra giurisprudenza, invece, è possibile, ma solo dopo richiesta al giudice con provvedimento d’urgenza.

Il moroso ha 40 giorni di tempo per proporre un ricorso al decreto ingiuntivo, ma il decreto è immediatamente efficace, per cui già dal giorno dopo può subire un pignoramento.

Pignoramento dei beni

Ci si rivale quindi su ciò che il condomino possiede:

• conto corrente
• stipendio
• pensione
• TFR.

Il moroso può nascondere i beni eventualmente posseduti, nonché rapporti di lavoro o somme di denaro, ma non potrà mai negare di essere proprietario dell’appartamento per cui risulta far parte del condominio.

Pertanto, l’appartamento può essere pignorato anche per debiti di poche migliaia di euro.

Come è noto, infatti, il divieto di pignoramento della casa per debiti al di sotto dei 120.000 euro riguarda unicamente l’agente della riscossione per debiti verso lo Stato.

Cosa può fare il debitore per evitare il pignoramento della casa?

Il debitore che si vede quindi pignorata la casa, non può fare appello nemmeno al fondo patrimoniale, perché questo copre soltanto debiti di natura voluttuaria o investimenti e non spese fatte per esigenze familiari, come quelle di gestione della casa.

A ogni modo, il pignoramento immobiliare è una procedura lunga e costosa che neanche al creditore fa piacere intraprendere.
Così, anche se il procedimento è già in atto, il moroso può proporre al condominio un pagamento a saldo e stralcio ed estinguere in tal modo l’esecuzione forzata.