Vendere casa con il mutuo in essere
16 commenti
Una nostra lettrice è rimasta vedova recentemente.
Deve vendere l’appartamento che aveva cointestato con il marito. I due figli hanno rinunciato all’eredità, per cui lei è l’unica erede.
Ha ancora in essere il mutuo sull’appartamento, ma ha trovato un acquirente. Ci chiede se può vendere casa con il mutuo in essere, in quanto i soldi dell’acquirente le servono proprio per estinguerlo insieme all’ipoteca.
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it, le ha spiegato che quando si vende un immobile con ipoteca, se il venditore non può chiudere il mutuo prima, è prassi estinguere il mutuo con parte del prezzo incassato al momento del rogito.
L’operazione di chiusura del mutuo viene coordinata dal notaio.
In sede di rogito, l’acquirente consegna un assegno circolare intestato alla banca con importo pari al debito da estinguere. Tale importo viene calcolato dalla stessa banca alla data della stipula, attraverso un conteggio di estinzione anticipata del mutuo. L’assegno viene immediatamente versato alla banca che rilascia la quietanza o la ricevuta del versamento.
È consigliabile effettuare la stipula negli orari di apertura delle banche, ovvero stipulare direttamente in banca per versare in tempo reale l’assegno.
Per quanto riguarda la cancellazione dell’ipoteca, con l’estinzione del mutuo, per i privati la cancellazione viene effettuata dalla banca senza costi a carico del venditore.
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Salve, vorrei chiedervi: per la vendita di una nuda proprietà con un mutuo in essere, a chi devo rivolgermi per i conteggi ( ho 65 anni) e quindi sapere se è conveniente per me tale soluzione? Molte grazie
Patrizia
Gentile Patrizia, il valore della nuda proprietà è fondamentalmente dato dal mercato. Per fini legali (esempio per le imposte) esistono delle tabelle per calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto. Per il mutuo verifica nel contratto chi è il debitore: tu o l’usufruttuario o entrambi? Il mutuo dovrà necessariamente essere estinto con la vendita. E’ irragionevole pensare che possa esistere un acquirente della nuda proprietà che si voglia accollare un mutuo, dove rimarrebbero co-obbligati anche dopo la vendita, gli originai debitori/fideiussori. Il conteggio per l’estinzione del mutuo si chiede alla Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Salve sono proprietaria per 1/2 di un’immobile comprato con mutuo ipotecario cointestato fra me e il mio compagno dal quale vorrei comprare la nuda proprietà. Vorrei sapere se questo fosse possibile senza estinguere il mutuo che vige sull’immobile. Vi ringrazio.
Gentile Daniela, certamente puoi acquistare la nuda proprietà (50%) dal tuo compagno. Successivamente informa la Banca e consegna una copia del rogito. La Bancane prende atto della variazione dell’intestazione dell’immobile ipotecato, mantenendo le medesime garanzie contrattuali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Salve, vorrei vendere casa perché ho perso il lavoro è non riesco più a pagare il mutuo, di conseguenza vado vivere da mia mamma. Ho comprato casa nel 2007 costruita quel’anno, i prezzi erano altissimi. Ho pagato 10 anni di mutuo e mi sono rimasti altri 10. Con i prezzi di adesso mi tocca abbassare tantissimo se no non si vende, però facendo dei conti io perdo molto. A questo punto non so cosa mi conviene fare vendere o cercare di affittare per salvare la casa. Cordiali saluti Anna
Gentile Anna, la tua situazione è frutto della crisi economica ed è molto frequente: perdita di lavoro, riduzione dei redditi, perdita di valore degli immobili. Anche quest’anno i prezzi delle case si sono abbassati, anche se le compravendite hanno registrato un aumento. Non sono in grado di darti un consiglio definito. Se riesci a pagare il mutuo con l’affitto potresti aspettare tempi migliori per la vendita, e intanto il tuo debito con la banca scenderà molto più velocemente ora che sono passati i primi 10 anni del rimborso dove molto hanno pesato gli interessi. L’importante è avere un affituario solvibile e serio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Salve vorrei sapere se e possibile vendere la mia casa tramite accollo del mutuo da parte di un compratore..se si il compratore si accolla l intero mutuo o solo una parte a seconda se la banca eroga per un mutuo l 80 .% ad esempio?
Cordiali saluti marzia
Gentile lettrice, sicuramente è possibile vendere con accollo del mutuo da parte dell’acquirente. L’importante per te è che la Banca ti svincoli dall’obbligazione alla restituzione delle rate di mutuo. Ti sconsiglio di vendere senza liberatoria. In caso di accollo del mutuo, l’importo del debito accollato andrà in “conto prezzo”. Questo vuol dire, ad esempio, che se vendi a 100.000 e il debito del mutuo è di 60.000, l’acquirente ti dovrà corrispondere 40.000 euro in quanto i restanti 60.000 euro vengono “pagati” con accollo del mutuo.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve, io e mio marito vogliamo acquistare casa. Abbiamo trovato la banca che può offrirci la somma che ci serve ( mutuo al 100%) precisando però di sottolineare al venditore che i soldi li avrà dopo circa 20 giorni dal rogito. Il venditore della casa che abbiamo trovato ci ha detto che, per quel l’appartamento, ha ancora in corso un mutuo con ipoteca che vorrebbe estinguere col nostro acquisto. La mia domanda è: ritiene possibile questa vendita? La banca mi offrirebbe il mutuo su una casa già ipotecata?
Grazie
Gentile lettrice,
il vostro acquisto è assolutamente possibile. Vi trovate in una situazione piuttosto frequente. Acquistate con un mutuo che verrà erogato dalla vostra banca solo al consolidamento dell’ipoteca. Tecnicamente il consolidamento avviene all’11° giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria. Con parte di questa somma andrete ad estingure il mutuo ipotecario del venditore. Provo ad illustrare i passaggi che verranno effettuati, anche se per i non addetti ai lavori non sono facilmente comprensibili. Prima di tutto é molto importante fissare il giorno della stipula con molto anticipo e chiedere, per tempo, alla banca del venditore, un conteggio di anticipata estinzione a circa 20 gg dalla prevista per il rogito. Nel contratto di mutuo la vostra Banca non eroga ma si impegna ad erogare il mutuo per saldare il debito del venditore. Questo impegno è rappresentato da una disposizione irrevocabile di pagamento, che avverrà solo al consolidamento dell’ipoteca. Vediamo i tempi. Nei 20 giorni quindi ci sono: i tempi del notaio per iscrivere la nuova ipoteca; gli 11 giorni del consolidamento: i tempi tecnici della banca per dare esecuzione alla disposizione di pagamento. E’ facile comprendere come i tempi siano strettissimi. Il notaio dovrà isrivere ipoteca entro 2-3 gg dalla stipula; la banca passati i 10 gg dall’iscrizione dovrà immediatamente eseguire il pagamento alla data indicata nel conteggio di anticipata estinzione. E cosa succede se il funzionario della banca è in ferie o malattia? Il ruolo di coordinamento “attivo” del notaio è quindi fondamentale: nella redazione dell’atto di compravendita per specificare le modalità di pagamento del prezzo, e, soprattutto, nel farsi carico degli adempimenti e dialogare con le banche coinvolte affinchè rispettino i tempi di quanto pattuito.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve sono andrea, volevo sapere se posso vendere la mia attuale casa anche se non riuscirei ad estinguere il mutuo in essere dalla vendita (purtroppo il valore di casa non copre l’ammontare del mutuo) e chiaramente con successivo acquisto di altro immobile piu grosso quindi piu costoso. Grazie
Gentile Andrea,
da quanto scrivi il prezzo ricavato dalla vendita della casa non è sufficiente a chiudere il mutuo. Purtroppo l’operazione non produce disponibilità finanziarie, anzi: assorbe risparmi. Il nuovo acquisto di conseguenza dovrà essere totalmente finanziato da risparmi+nuovo mutuo. La fattibilità è legata quindi dal possedere disponibilità finanziarie sufficienti e a un finanziamento a lungo termine la cui rata sia compatibile con il reddito. Altrimenti bisogna stringere la cinghia e rimandare a tempi migliori, augurandosi di riuscire a vendere a prezzi più alti.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve e scusate il disturbo….potrei chiedere una consulenza? vi spiego: dopo la nascita di nostra figlia io e mia moglie abbiamo l’esigenza di cambiare casa con una più grossa(con una camera in più). al momento abbiamo una casa con mutuo e purtroppo dalla sua vendità non si riuscirebbe ad estinguere il mutuo…. chiaramente vorremmo vendere e comprare….ce un modo per procedere? nn so come muovermi…… spero di ricevere chiarimenti da parte Vs. grazie!!!
Gentile lettore, da quanto scrivi il prezzo ricavato dalla vendita della casa non è sufficiente a chiudere il mutuo. Purtroppo l’operazione non produce disponibilità finanziarie, anzi: assorbe risparmi. Il nuovo acquisto di conseguenza dovrà essere totalmente finanziato da risparmi+nuovo mutuo. La fattibilità è legata quindi dal possedere disponibilità finanziarie sufficienti e a un finanziamento a lungo termine la cui rata sia compatibile con il reddito. Altrimenti bisogna stringere la cinghia e rimandare a tempi migliori, augurandosi di riuscire a vendere a prezzi più alti.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno mi chiamo Marco vorrei sapere se posso vendere la mia casa sulla quale ho acceso 2 mutui con relative ipoteche,uno riguarda l’acquisto della casa l’ altro ho dovuto farlo x motivi di lavoro che mi è andato male.La mia intenzione era di vendere casa x poter estinguere i 2 mutui e qualche piccolo debito con finanziarie grazie cordiali saluti
Gentile Marco,
è sempre possibile vendere un immobile su cui ci sono ipoteche. Chi acquista chiaramente richiede che i mutui vengano estinti e le ipoteche cancellate. E’ possibile che il corrispettivo pattuito per la vendita venga versato direttamente alle banche creditrici. L’operazione viene coordinata dal notaio a garanzia della regolarità della transazione.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi