Vendo casa senza agibilità, cosa rischio?

Una casa priva di agibilità non è commerciabile

Con la sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017 la Corte di Cassazione ha sancito che una casa priva di certificato di agibilità non può essere messa in commercio.

In realtà, il trasferimento dell’immobile resta pure valido, quindi la compravendita non è nulla, ma la mancanza di questa importante certificazione rappresenta una inadempienza contrattuale da parte del venditore.

Su questo soggetto grava infatti l’onere di consegnare all’acquirente un immobile avente le caratteristiche di abitabilità previste per l’uso che se ne deve fare.

Conseguenze della vendita di una casa senza agibilità

Quali sono allora le conseguenze che rischia chi vende una casa priva di agibilità?

Innanzitutto, l’acquirente può chiedere al Giudice lo scioglimento del contratto, anche se firmato davanti al notaio. Il magistrato può ordinare, in tale sede, anche la restituzione della somma pagata.
Oltre a questo, però, il venditore può essere condannato a versare un’ulteriore somma, a titolo di risarcimento.

Da parte sua, comunque, l’acquirente ha un tempo limitato per muoversi e far valere i propri diritti, fissato in 10 anni dalla scoperta del vizio. Una volta accertata l’irregolarità, l’acquirente deve rivolgersi comunque al Tribunale per far valere i propri diritti.

Una piccola osservazione personale

Quotidianamente mi trovo ad avere a che fare con persone che hanno acquistato, diciamo così, “a cuor leggero”. Non si sono preoccupate, in poche parole, di verificare se l’immobile acquistato era veramente una casa o piuttosto un sottotetto, se aveva l’altezza necessaria per l’abitabilità, la quantità di aperture richieste per l’aerazione e l’illuminazione e così via, perché allettati da un prezzo economicamente conveniente.
Peggio ancora quando l’acquirente è consapevole di queste irregolarità ma si ostina a voler acquistare per non perdere l’affare.

Solo successivamente ci si rende conto di quanto sia importante l’agibilità, magari quando occorre effettuare lavori di ristrutturazione o si vuole rivendere l’immobile.

In fase di acquisto, dunque, è fondamentale farsi assistere da un architetto, o altro tecnico qualificato, che verifichi preventivamente la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

Ma come verificare se una casa ha l’agibilità?

Agibilità di un immobile

Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sicurezza, la salubrità e l’igiene di un bene immobile.

In passato, il proprietario doveva farne richiesta entro 15 giorni dal termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione importante.

A partire dal 2016 il certificato è stato sostituito da un documento detto “Segnalazione certificata di agibilità”.

Non è più necessario quindi presentare l’istanza al comune e attenderne la risposta, ma sarà lo stesso direttore dei lavori o altro tecnico incaricato a presentare, sotto la propria responsabilità, questo documento che attesta la rispondenza ai requisiti prescritti.

Il certificato deve essere presentato comunque entro 15 giorni dalla fine dei lavori, ma i tempi si sono notevolmente ridotti, perché da quel momento stesso la casa potrà essere considerata agibile e quindi abitabile.

L’agibilità deve essere comunque richiesta (anzi oggi è meglio dire attestata) per qualunque tipo di immobile, non solo dunque per quelli a uso abitativo e, come abbiamo visto, la sua assenza può inficiarne la commerciabilità.