Compravendite immobiliari: il notaio custodirà i soldi del venditore
49 commentiCompravendite immobiliari: il commento di CasaNoi sul nuovo ruolo del notaio
Una delle novità più rilevanti, inserite nella Legge di Stabilità 2014, riguarda il ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari, sulle quali puoi leggere i nostri consigli.
Il notaio assume il ruolo di garante della transazione “tout court”, depositando in un conto corrente dedicato le somme versate dall’acquirente al momento del rogito e custodendole fino a quando quest’ultimo non diventa l’effettivo proprietario.
Di seguito, illustriamo nel dettaglio la nuova normativa che sarà operativa da quando verrà emanato il decreto di attuazione, cioè entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Stabilità (art. 1, comma 67).
Comma 67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalita’ di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.
A) Il prezzo o corrispettivo versato dal venditore al momento del rogito viene depositato dal notaio in un conto corrente dedicato e costituisce patrimonio separato dal patrimonio personale del notaio (art.1, comma 63-64-65).
Al momento del rogito, il venditore non incasserà le somme versate dall’acquirente (normalmente il saldo prezzo). Queste somme vengono pagate dall’acquirente e trattenute dal notaio, il quale ha l’obbligo di versarle unitamente alle imposte su un conto corrente dedicato.
Il ricevimento di queste somme viene annotato sul libro notarile Registro somme e valori e il notaio ne dà ricevuta al venditore.
Vengono escluse da questo obbligo le dilazioni di pagamento previsti nel contratto di compravendita (art.1, comma 64).
Le somme depositate presso i conti correnti dedicati costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio personale del notaio e, di conseguenza, sono impignorabili (art.1, comma 65).
Comma 63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche’ a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita’ immobiliare, ovvero in relazione ad attivita’ e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorita’ giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Comma 64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
Comma 65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque e’ altresi’ il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
B) Consegna al venditore delle somme custodite (art.66)
Il notaio consegnerà le somme al venditore solo dopo che l’atto è stato registrato e trascritto, a condizione che non siano intervenuti eventi negativi (esempio nuove iscrizioni ipotecarie) e che siano state soddisfatte le pattuizioni economiche (estinzione mutuo del venditore, pagamento spese condominiali, etc).
Comma 66. Eseguita la registrazione e la pubblicita’ dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di formalita’ pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalita’ probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Cosa cambia? Vantaggi e svantaggi
Con questa nuova procedura, l’intero processo della compravendita verrà garantito al 100%.
Non ci saranno più le truffe di chi vende la stessa casa più volte a più persone o di chi acquista immobili ipotecati o pignorati nel delicato periodo che intercorre tra la data di stipula e quella di trascrizione.
Se da una parte ci saranno maggiori garanzie, dall’altra aumenteranno gli adempimenti e i costi notarili.
Il processo diventerà più complicato: basti pensare al venditore che, a sua volta, dovrà ricomprare un immobile immediatamente dopo la stipula.
Considerazioni finali di Giuseppe Palombelli: un acquisto più tutelato per la tranquillità del settore
Contrariamente alla solita levata di scudi da parte degli operatori del settore, che vedono ostacoli in qualunque nuova normativa, il giudizio non può essere che positivo. Si tratta solo di prendere le misure.
Già oggi il venditore (privato o impresa) deve normalmente aspettare circa 20 giorni per incassare il saldo prezzo tramite il mutuo dell’acquirente. Questo non è mai stato un ostacolo per il successo della compravendita!
Possiamo dire in definitiva che chi acquista casa avrà le stesse tutele della Banca. Le somme dell’acquirente verranno versate al venditore solo dopo che l’atto è stato trascritto regolarmente, così come il mutuo erogato della banca viene oggi versato al venditore solo dopo l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca.
Guarda la video guida del notaio
L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega l’importanza e il ruolo del notaio come garante nelle compravendite immobiliari.
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
Contatti per consulenza mutui bancari
Sto vendendo un immobile, l’acquirente vuole usufruire della legge 124/2017 per sua garanzia. Come venditore come posso tutelarmi? Al rogito debbo firmare l’atto di vendita, il denaro viene depositato presso il notaio. Mi trovo così senza immobile e senza il denaro, non si sa per quanti giorni. Posso trattenere le chiavi o sono costretto a consegnarle?
Gentile Francesco,
potete liberamente concordare tutti gli aspetti della compravendita.
Si tratta di modulare le garanzie. Il notaio potrà esservi d’aiuto.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Se l’acquirente insiste (come ha già detto ) posso rifiutarmi di stipulare con la legge 124/2017 senza ricevere immediatamente il denaro? grazie
Gentile Francesco, le consiglio di dialogare con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
abbiamo venduto una proprietà con rogito notarile del 14 dicembre 2017. Ad oggi 10 gennaio 2018 non abbiamo ricevuto alcun pagamento da parte dell’acquirente, nè alcuna comunicazione relativa. Siccome nel contratto preliminare era indicato che in caso di mancato pagamento entro i termini di legge il contratto veniva a decadere ed il compratore doveva corrisponderci il doppio della caparra come risarcimento danni, quale procedura dobbiamo seguire ??
Grazie anticipatamente
Gentile Salvo, il compromesso viene “superato” dal rogito definitivo;: dovete quindi far riferimento a quest’ultimo. Nell’atto di compravendita stipulato avete sicuramente stabilito le modalità di pagamento e le relative garanzie per un pagamento differito a dopo la stipula. Non si parla più di caparra ma di corrispettivo (prezzo). E’ quindi molto strano che abbiate venduto senza incassare nulla. Forse state aspettando che la banca dell’acquirente completi le formalità prima di erogare un mutuo? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Salve. Sto per acquistare un appartamento e vorrei sapere se la modalità di pagamento del saldo al momento del rogito (pagamento al venditore o al notaio) deve essere indicata nel preliminare.
Se non viene indicata basta comunicarlo al notaio e venditore poco prima dell’atto? Oppure il pagamento per gli atti che avvengono dopo l’entrata in vigore della legge deve essere necessariamente fatta solo al notaio?
E’ possibile avere un’indicazione del maggior costo che potrebbe chiedere il notaio nel caso in cui si decidesse di versare le somme sul suo conto corrente dedicato, come previsto dalla L 124/2017?
Se la ratio della legge è la maggior tutela della parte debole (acquirente), perchè questa tutela dovrebbe comportare maggiori spese al compratore?
Grazie
Roberto
Gentile Roberto,
le modalità di pagamento dell’intero prezzo devono essere indicate al notaio rogante l’atto definitivo. Questo vale dunque sia per il saldo che si paga innanzi al notaio sia per tutte le somme date a titolo di acconto o caparra e poi imputate al prezzo complessivo.
Pertanto le consiglio di trattenere copia di tutti i pagamenti fatti, così da avere vita più facile nel raccogliere la documentazione da dare al notaio.
La sua domanda poi verte sulla necessità o meno di indicare fin dal preliminare se una delle parti si avvarrà della disciplina del “deposito del prezzo presso il notaio”.
La risposta è senz’altro negativa. Da nessuna parte è previsto un obbligo ed anzi, la legge stabilisce un diritto potestativo per entrambe le parti (il diritto di chiedere il deposito non spetta solo al compratore ma anche al venditore) di attivare la nuova disciplina.
Tuttavia è certamente opportuno fare una espressa riserva al preliminare, nell’ottica di agevolare il successivo sviluppo della trattativa e della stipula.
Infine in merito alla sua ultima domanda: la nuova disciplina del “deposito prezzo” comporta per il notaio rogante una serie di attività in più rispetto a quanto tradizionalmente fatto.
Si tratta peraltro di attività che possono portare a contestazioni e responsabilità.
Richiedere un compenso aggiuntivo per una aggiuntiva attività mi sembra del tutto naturale. E’ chiaro che si vedrà di volta in volta e detto compenso sarà calibrato in base alle attività richieste: da un minimo anche vicino allo zero quando si tratta solo di “parcheggiare” la somma per pochi giorni a cifre anche importanti se il notaio dovrà curare il saldo di passività che gravano sul proprietario dell’immobile.
Cordiali saluti
Federico Alcaro – Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA – Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
Buonasera! Sto vendendo un immobile e l’acquirente avvalendosi della legge di stabilità 2014,al rogito consegnerà al notaio la somma dovuta . Sono tenuto a consegnare contestualmente al rogito le chiavi dell’immobile o ho facoltà di consegnargliele successivamente quando riceverò materialmente i soldi, quindi a iter concluso ?? Grazie!
Gentile Gina, chi ha acquistato ha pagato il prezzo, anche se parte del denaro è in deposito dal notaio. Devi quindi consegnare le chiavi al rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Dopo aver scambiato i contratti conclusivi, quando deve dare le chiavi della casa al nuovo proprietario? Grazie.
Gentile Ellen, le chiavi si consegnano generalmente al rogito notarile quando il prezzo è interamente pagato. Potete accordarvi per una consegna anticipata delle chiavi. Come venditore ti assumi dei rischi legati all’incertezza del pagamento del saldo prezzo e dalla responsabilità civile per eventuali danni a persone o cose. Dipende tutto dai vostri accordi. Giuseppe Palombelli CeO casaNoi
Spett.le Casa Noi, ho letto con vivo interesse il Vs articolo e vi vorrei porre un quesito: firmato il rogito può l’acquirente bloccare l’erogazione, a favore del venditore, dell’importo versato su questo conto eccependo dei vizi dell’immobile (p. es. presenza di muffa) che nulla hanno a che vedere con il passaggio di proprietà? Perché in questo modo l’acquirente potrebbe fare “il furbo” e bloccare il pagamento del prezzo attaccandosi a qualche pretestuosa eccezione.
Gentile Marco, normalmente il saldo prezzo va regolato contestualmente alla stipula proprio per evitare questi problemi. Se ci sono dubbi sulla casa vanno chiariti prima del rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Grazie mille, preciso e puntuale nella risposta. Cordiali saluti.
buongiorno ho fatto tempo fa il preliminare per la vendita di una casa,prima del rogito mi è stato detto che il compratore esige il deposito delle somme dal notaio fino alla trascrizione dell’atto ora domando:sono obbligato ad accettare o è mia facoltà dire no,se per questo non facciamo l’atto dovrò pagare il doppio della caparra e le spese? grazie
Gentile Daniele, con il saldo prezzo della vendita tramite assegni circolari lei ha la certezza del pagamento. Prima di ipotizzare una risoluzione del contratto con tutte le conseguenze del caso, le consiglio di confrontarsi con il notaio per capire quando potrà avere la disponibilità somme. Se il notaio trascrive velocemente si tratta di pochi giorni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Buongiorno,
domani ho fissato atto di rogito, ho però un dubbio, volevo far mettere in atto di voler lasciare una somma in deposito dal notaio in quanto la consegna della casa è per metà settembre. Il notaio però mi ha detto che non si può fare. E’ vero? oppure il notaio non può rifiutarsi di trascrivere quello che chiedo?
Inoltre in atto viene messa una penale giornaliera in caso di ritardo consegna chiavi, mi è stato detto che devo pagare 200 euro per la sottoscrizione di questa penale, è corretto?
grazie mille!
Gentile Laura, è possibile lasciare in deposito al notaio eventuali somme ricevute dal venditore in conto prezzo, da svincolare successivamente al verificarsi di determinate condizioni, come ad esempio la consegna delle chiavi, a tutela dell’acquirente. Il notaio registra le somme ricevute nel “Registro somme a valori” e rilascia ricevuta. Questa procedura non è obbligatoria. Inserire una penale giornaliera è corretto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Buongiorno,
vi pongo il mio quesito: se il venditore spontaneamente si è accollato le spese notarili della compravendita ha il diritto dopo 2 anni di richiedermi il rimborso di tale cifra?
Anticipatamente grazie per la risposta.
Gentile Riccardo, quanto scrivi non mi risulta assolutamente. A meno che non sia stato pattuito tra le parti (rileggi bene il rogito). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Buongiorno non trovo più l atto di successione ma ho quello di divisione redatto da un notaio da cui risaltano gli estremi della successione e la divisione dei locali tra i 2 eredi… É sufficiente per stipulare l atto di venduta?
Grazie
Gentile lettore, è opportiuno richiedere copia della successione all’Ufficio del Registro. Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno,
ho letto attentamente tutto l’articolo e volevo soffermarmi su questa frase “Il notaio consegnerà le somme al venditore solo dopo che l’atto è stato registrato e trascritto, a condizione che non siano intervenuti eventi negativi e che siano state soddisfatte le pattuizioni economiche (estinzione mutuo del venditore, pagamento spese condominiali, etc).”. Qui mi fermo e sollevo un dubbio.
Io per avere l’immobile ho dovuto chiedere un mutuo che naturalmente potrò estinguerlo entro 10-15 anni oppure a colpo secco vendendo la proprietà (come spesso si fa). Se oggi decidessi di vendere il mio immobile e per avere quei soldi devo prima estinguere il mutuo, dal mio punto di vista si innescherebbe una serie di problematiche da parte del venditore nel caso in cui l’intenzione fosse quella di comprare a sua volta un’altro immobile.
Per favore, potete darmi delucidazioni su questo punto? E’ possibile che io debba aspettare 10-15 anni per avere i soldi della vendita perché prima devo (giustamente) estinguere il mutuo? Mi sembra troppo assurdo tutto questo.
Ringrazio sin d’ora per la vostra gentile risposta.
Gentile lettrice, in caso di vendita con mutuo da estinguere, una parte del prezzo verrà utilizzata per l’estinzione. Il notaio coordina l’estinzione e trattiene i rimanenti soldi per il tempo strettamente necessario. Parliamo al massimo di qualche settimana. Ci mancherebbe che occorrono 10-15 anni!
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
buonasera, avrei il piacere di avere delle delucidazioni sull’acquisto di un secondo box.
Ho sentito che c’è o , meglio, entrerà in vigore una legge che prevede il passaggio di proprietà senza la presenza e l’onere di un notaio, quando la cifra non supera i 20mila euro.
grazie per lì’attenzione
Caro Andrea,
La sua domanda meriterebbe pagine intere di risposte. Ma le do quella che considero la migliore: lasci stare. Perchè privarsi della tutela offerta da un pubblico ufficiale che sottoscrive con lei l’atto e ne diventa compartecipe, per gli aspetti sostanziali e fiscali; un soggetto che è tenuto alla conservazione dell’originale per sempre, al rilascio delle copie; un professionista che è anche pubblico ufficiale e che in quanto tale è soggetto a controlli periodici, che coprono ogni atto stipulato, da parte dell’agenzia delle entate, del minister di giustizia, degli organi di disciplina notarile; e che anche in virtù di questi controlli ha dei “paletti” entro i quali deve necessariamente stare ?
E tutto per cosa ?
Lei pensa che un avvocato non si farà pagare per scriverle un contratto di vendita ? E se deve anche analizzare gli aspetti fiscali (augurandosi che li conosca come serve) non si farà pagare di più ? E se deve ulteriormente curare le formalità di pubblicità e voltura… il suo onorario… non sarà simile a quello chiesto oggi dai notai ? Ma a fronte di una prestazione oggettivamente diversa ? Senza diventare compartecipe dell’atto ? Senza obblighi di conservazione dell’originale ? Senza potere rilasciare copie ?
Ovviamente aggiunga a tutto ciò che le spese (imposte, visure, bolli, tasse…) ci sarebbero lo stesso.
MA ALLORA DOVE E’ IL VANTAGGIO PER IL CITTADINO ????
L’unica vera risposta, caro Andrea, è che dovremmo cercare di capire che le cose che funzionano (e funzionano da centinaia di anni), in questo paese, sono le uniche che NON dovremmo toccare.
Cordiali saluti,
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912
Buongiorno, i costi relativi alla consegna fisica da parte del notaio dell’assegno circolare per l’estinzione del mutuo parte venditrice, è corretto che siano a carico della stessa?
Grazie
Gentile lettore,
non posso rispondere alla tua domanda direttamente. Ritengo che sia corretto affermare in linea generale che tutti gli oneri per l’estinzione del mutuo, cancellazione ipoteca etc sono un carico del venditore.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
GRAZIE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Buongiorno, sono un Architetto L.P. che si è sempre interessato di compravendite immobiliari.
Nella mia vita in effetti ne ho viste di tutte i colori in termini di possibilità di truffe, mancate visure ipotecarie e catastali. Ho sempre visto tra l’altro grandi garanzie verso gli Istituti Bancari che danno la disponibilità dei soldi del mutuo prima del consolidamento dell’ipoteca che mi pare si consolidi dopo 11 giorni (ma forse oggi con la telematica questo dato non è più aggiornato).
Comunque mi sembra che la norma messa in campo come sempre avviene da parte dei nostri legislatori poco preparati e soprattutto non a conoscenza dei reali problemi delle trattative immobiliari.
Hanno generato una norma che troverà un sacco di ostacoli e difficoltà nell’applicazione generando ancora maggior empasse alle compravendite.
Oggi più di ieri chi compra un immobile nell’80% dei casi deve vendere il suo immobile o fare un mutuo anche cospicuo. Spesso si generano delle famose catene dove gli unici soldi che girano sono quelli del primo acquirente che dà al primo venditore che dà al secondo venditore, divenuto a sua volta acquirente e via così.
Questa norma paralizzerebbe queste situazioni in maniera paradossale.
Allora io avrei invece obbligato gli studi notarili (anziché ingolfarli di conti correnti ecc.) di essere collegati telematicamente con gli uffici del registro e delle trascrizioni immobiliari. Essere tutti in rete oggi è possibile, cosicché senza muoversi dagli uffici possono garantire:
1) che l’immobile al momento dell’atto sia pulito da ipoteche,
2) che se ne esistono anche di formali siano cancellabili con la verifica del pubblico ufficiale che il debito è estinto (notaio garante quale pubblico ufficiale),
3) che pertanto il nuovo istituto bancario abbia la certezza di poter ipotecare a suo favore l’immobile e svincolare la cifra al venditore che DATO CHE FIRMA IN REALTA’ HA VENDUTO L’IMMOBILE E’ HA TUTTI I DIRITTI DI PRENDERE I SOLDI PATTUITI.
E’ così difficile lavorare seriamente a favore dei cittadini! Buona giornata!
Gentile architetto,
pubblichiamo volentieri il suo intervento-proposta a beneficio di tutti i lettori del blog di CasaNoi.
Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Che i notai siano obbligati a utilizzare strumenti telematici per avere la situazione in tempo reale, su questo non ci piove e lo davo già scontato.
Per quanto riguarda il conto corrente di transizione, fintanto che l’acquirente non avrà l’assoluta garanzia di non poter essere truffato, ritengo sia un provvedimento assolutamente indispensabile.
Molte negoziazioni di compravendite immobili, ma non solo, diventano proprio ostiche e difficili da terminare proprio perchè l’acquirente finale non si sente per nulla tutelato.
La situazione immobiliare attualmente e rigorosamente penalizzata,mettiamoci ancora altre pene ed il crollo delle compravendite sarà ancora più visibile.
Saluti
Giovanni
Non mi è chiaro se a mani notaio vada versato solo il saldo e se si possano sempre erogare direttamente al venditore importi a titolo di caparra confirmatoria. Grazie
Gentile Francesca,
al notaio non vanno versate assolutamente le caparre. Il notaio infatti interviene nella stipula definitiva dell’atto di compravendita, dove normalmente vengono versate cifre molto importanti a saldo della transazione.
La caparra confirmatoria viene versata dall’acquirente al venditore al momento del compromesso. Rappresenta una somma quale garanzia della conclusione di un contratto. La garanzia vale per entrambe le parti. Se l’acquirente non acquista, il venditore può trattenere la somma. Se il venditore non vende, l’acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra. Il compromesso può essere preparato dal notaio, ma non è un atto notarile.
Ciò detto, ti informo che la norma a cui fa riferimento questo post non è ancora operativa perché manca il decreto di attuazione. Grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Peccato che la garanzia vera la dia solamente l’acquirente mettendoci realmente la caparra, mentre dall’altra parte nulla di nulla
“Se il venditore non vende, l’acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra”
Grazie tante, deve chiedere!!!! Ma l’altro il venditore nemmeno ti risponde se vuole, e i soldi te li sogni se costui è un manigoldo.
Ma certo lo citi in tribunale, ma certo allora anticipa 5000 euro all’avvocato più spese varie di tribunale ed altro, ma certo magari aspetti anche 10 anni prima di poter avere una sentenza a tuo favore. Ma il venditore magari nel frattempo chissà dov’è andato, chissà se è ancora vivo. Buonanotte a tutti quanti!!!!
Ma volete una volta ogni tanto mettervi anche nei panni dell’acquirente??? Alemeno una volta???
Finiamola con queste affermazioni a dir poco superficiali.
La lobby dei notai almeno questa volta non c’entra proprio… tutti siamo stati colti di sorpresa dalla legge. Ho già scritto un elenco dei principali problemi sul mio blog e ne parlerò ad un convegno organizzato dalla Fiaip Abruzzo il prossimo mese, e che potrete sentire poi sul mio canale Youtube. Certo è che le nobili intenzioni di tutela dell’acquirente corrono il rischio di penalizzare fortemente il mercato immobiliare. Ve la sentireste voi di vendere casa senza incassare il prezzo? Se la sentirà l’acquirente di comprarsi un immobile ipotecato non potendo estinguere il vecchio mutuo contestualmente all’acquisto?
Notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara
questa assurdità è stata sicuramente sfornato dalla lobby dei notai. copiamo dai francesi sempre il peggio, lei può dire ciò che vuole ma la deriva che stiamo prendendo è illiberale ed indifendibile
Gentile sig. Palombelli, ho letto con attenzione le risposte ai vari commenti e mi sto domandando… Perché, secondo il suo parere, queste garanzie sulla tutela delle transazioni immobiliari che a vista di tutti rallentano e rendono più complesso il trasferimento di proprietà, se realmente applicate come richiesto da legge, dovrebbero essere uno stimolo e non un freno alla ripresa immobiliare?
All’interno di questa nuova normativa c’è anche scritto che le banche aiuteranno i giovani o le neo famiglie ad acquistare casa?
In questa nuova normativa c’è scritto che gli istituti di credito daranno alle imprese e agli imprenditori dei prestiti con più facilità di come stanno facendo in questi ultimi anni??
In questa nuova normativa è riportato per caso che da parte dello stato ci sarà un agevolazione per i cittadini italiani che vogliono comprare una prima casa?
Chiamiamo questo col suo nome: esproprio temporaneo da parte dello stato del denaro del cittadino… denaro su cui lo stato si ruberà gli interessi ed esattamente per il periodo di ALMENO 15 GIORNI LAVORATIVI, perché è questo il tempo che necessita al notaio per far completare alla conservatoria le procedure di trascrizione immobiliare.
Le confermo che le banche oggi erogano contestualmente, concordando con lei che non lo fanno solo nel caso in cui una delle due parti sia un soggetto fallibile o ci siano dei contenziosi in essere, ma questo, come capirà è solo uno dei casi.
Rimango del parere che questa situazione complicherà ulteriormente le compravendite immobiliari nel caso di vendite concatenate (come le chiamiamo nel gergo a catena). Immagini solo se il primo degli acquirenti, quindi l’elemento base della catena,è in affitto…. cosà farà pagherà affitto e rata di mutuo finchè tutta la situazione non si sarà sbrogliata???
CIO’ CHE SI DEVE VELOCIZZARE SONO I TEMPI BUROCRATICI DI TRASCRIZIONE!
E’ questo che si deve fare, non leggi e leggine che bloccano o ritardano delle situazioni già troppo delicate.
Perché la trascrizione non può essere fatta in un solo giorno??? Oggi e’ tutto telematico.. esiste la posta certificata e la firma digitale!
Spero di essere stato chiaro, non troppo noioso e/o offensivo verso nessuno.
Buona serata
Emiliano Oriana
Gentile Arch. Oriana,
abbiamo inoltrato la sua domanda al Notaio Federico Alcaro, che così le risponde:
Gentile Architetto,
non è questo il luogo per discutere di questa riforma, che sicuramente contiene alcuni spunti interessanti e di maggior tutela, che potrebbero senz’altro fungere da stimolo (la maggiore sicurezza è sempre considerata elemento che favorisce una determinata contrattazione) ed altri che lasciano quantomeno perplessi. E non solo lei, ma anche e soprattutto la categoria notarile, la quale, per legge, come spesso accade nel silenzio degli operatori, viene sobbarcata di ulteriori responsabilità ed oneri (e costi: basti pensare che in una delle stesure attuali si parla di tre conti correnti – per il prezzo, per le imposte, per gli onorari notarili, ciascuno con sub-conti per ciascuna pratica).
Non è questo il luogo, dicevo, anche perché occorre vedere come saranno scritti i regolamenti attuativi in corso di elaborazione.
Come saprà benissimo, tra il dire (la legge) e il fare (i decreti attuativi) c’è di mezzo il mare (cioè le contrattazioni, politiche e non, che determinano in concreto la lettera della legge).
Tengo però a precisare alcune questioni da lei sollevate.
I tempi medi di trascrizione degli atti notarili non superano i 4 giorni lavorativi dalla stipula dell’atto.
Spesso e volentieri, quando c’è anche un mutuo in mezzo, tali tempi si riducono a 2 giorni. E tutto ciò solo perché i notai fanno il loro lavoro come si deve.
Perché non si può trascrivere in un solo giorno, chiede lei. Perché per trascrivere occorre prima registrare, ossia pagare le imposte. Dunque occorre che il notaio abbia i fondi disponibili sul suo conto. In sei anni di notariato e quattro di praticantato ho visto clienti che abbiano accettato di versare in anticipo al notaio almeno le spese dell’atto in pochissimi ed estremi casi.
Dunque la normalità vede il pagamento, nove su dieci con assegni bancari, effettuato il giorno dell’atto. Dunque sappia che in tutti i casi, e le ripeto sono la maggioranza, in cui l’atto viene trascritto entro due/tre massimo quattro giorni lavorativi, il notaio sta anticipando di tasca sua le tasse a carico dei clienti. Comprenderà come non sia una situazione piacevole, soprattutto quando gli importi salgono e soprattutto quando il cliente non è noto al notaio.
Sa, all’atto della registrazione i soldi vengono prelevati dal conto corrente del notaio in automatico… anche se poi l’assegno versato risulta scoperto. E badi bene che questi tempi si rispettavano serenamente anche prima della trascrizione telematica, quando la legge consentiva la trascrizione PRIMA della registrazione, cosa che adesso non è possibile. I notai trascrivevano entro due/tre giorni, poi registravano con calma nei venti giorni dall’atto.
Oggi invece tutti gli adempimenti sono simultanei, con la conseguenza che per poter inviare il plico telematico contenente sia la documentazione per la registrazione che quella per le formalità pubblicitarie, il notaio ed il suo staff devono, in sequenza: collazionare l’atto; scannerizzare la documentazione; creare il titolo digitale, predisporre l’ex “modello 69” per la registrazione, predisporre la nota di trascrizione, predisporre la domanda di voltura catastale, firmare digitalmente il tutto ed inviarlo telematicamente.
Le assicuro che non è poi così semplice. Né rapido. E soprattutto ha dei costi che nessuno si preoccupa di considerare.
Quanto alla erogazione contestuale dei mutui, magari fosse come dice lei. Qualche anno fa era così. Oggi come oggi, almeno 4 mutui su 5 non vengono erogati contestualmente, e parlo di mutui in favore di privati.
Le banche richiedono la preventiva iscrizione dell’ipoteca, se non il suo consolidamento.
La invito a non semplificare troppo dunque.
Quanto infine alla sua conclusione relativa all’<< esproprio dei soldi dei cittadini >>, sono sicuramente d’accordo con lei. Quegli interessi sono una forma di tassazione mascherata. Ed a scanso di equivoci: dal momento che l’attuale norma prevede il deposito anche degli onorari del notaio, lo Stato si approprierà anche degli interessi sulla prestazione professionale.
Dunque, io attendo di vedere cosa succederà, come saranno scritti i regolamenti.
Personalmente, come una grandissima parte del notariato, non sentivo la mancanza di questa normativa.
Cordiali saluti
Federico Alcaro notaio in Roma
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Gentile sig.Palombelli sono un operatore del settore e mi domando cosa succederà con quelle che noi definiamo “vendite concatenate”; laddove chi vende un 2 locali compra un 3, che a sua volta compra un 4, che a sua volta acquista una villetta!? attualmente è un operazione che si concretizza in 1 settimana circa e con la nuova legge non si chiuderà prima di 4 o 5 mesi(se tutti i clienti avranno mezzi e pazienza)…mi sembra un ulteriore freno alla già drammatica situazione del mercato immobiliare, non trova?
Gentile Gregorio,
già attualmente esistono molte difficoltà nelle cosiddette vendite concatenate: basta un piccolo imprevisto e si allungano i tempi. Già ora quando una banca non eroga il mutuo alla stipula, ma lo eroga dopo che è stata iscritta (e “consolidata”)l’ipoteca, il successivo rogito “slitta”.
Per esperienza, so che bravi professionisti (notai, operatori immobiliari) trovano sempre il modo di portare a conclusione i contratti, organizzando e coordinando le tempistiche di rogiti, rilascio ed entrata in possesso degli immobili, sulla base delle esigenze e possibilità delle parti.
Ma un bravo notaio è anche efficiente: in pochi giorni può trascrivere l’atto, aggiornate le ispezioni in Conservatoria, verificare che non ci siano problemi e liberare le somme custodite nelle mani del venditore.
Aggiungo una considerazione sul mercato immobiliare. E’ noto che famiglie acquistano casa quando c’è sicurezza e stabilità economica. E’ la fiducia nel sistema e nel futuro che stimola le famiglie a impegnarsi in un investimento così importante, ricorrendo ai risparmi di una vita e magari indebitandosi. Al contrario sono i periodi instabili (come quello che stiamo vivendo) che deprimono il mercato.
In conclusione, perché non considerare la nuova procedura come un’opportunità piuttosto che un problema? Perché non giudicarla come un fattore che, aumentando la sicurezza, può contribuire, nel suo piccolo, alla ripresa del mercato?
Ringrazio per averci scritto e invio i migliori saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Pongo una domanda specifica:
Se come venditore ho una casa con mutuo, che dovrei estinguere contestualmente all’atto di vendita, come farò nei confronti della mia banca erogatrice se non ho ancora a disposizione l’importo della vendita?
Gentile Maria Cristina,
è piuttosto frequente che il mutuo della casa venduta venga estinto contestualmente alla stipula, con i pagamenti dello stesso compratore.
Se a sua volta il compratore accende un mutuo, il mutuo verrà chiuso, in tutto o in parte, con l’erogazione del nuovo mutuo. Il notaio presiede e coordina quest’operazione.
E’ importante che tu chieda alla banca il “conteggio di anticipata estinzione” calcolato alla data del rogito.
La banca rilascia questo conteggio specificando:
– l’importo da corrispondere a una data esatta ed eventuali”dietimi”(interessi giornalieri, espressi in valuta) per ogni giorno successivo;
– la validità del conteggio;
– le modalità di pagamento per l’estinzione (es bonifico, assegno circolare, etc).
In pratica, in questi casi, il notaio coordina l’estinzione del mutuo a garanzia delle parti.
Il rogito di compravendita avviene molto spesso all’interno della banca dell’acquirente (o del venditore) in orario di sportello, così che si possano effettuare le operazioni di estinzione contestuale al rogito.
Grazie per seguirci, un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
E’ evidente che si tratta di esproprio temporaneo da parte dello Stato (attraverso il notaio che è appunto un suo pubblico ufficiale)che incamererà gli interessi che matureranno. Contesto le considerazioni finali di questo articolo citando ad esempio i miei 2 casi negli ultimi 12 anni dove, in entrambi in casi, 1 da compratore e 1 da venditore, implicanti operazioni di mutuo, i delegati delle banche si sono presentati con gli assegni circolari, così come d’accordo e così
come credo sia giusto che debba essere. Probabilmente se in futuro dovrò essere parte venditrice di una compravendita soggetta a questa normativa, chiederò la condizione di ipoteca di secondo grado che sarà svincolata solo dopo che le somme pagate dal venditore mi saranno rese disponibili. E’ giusto che, altrimenti, un venditore stia alla mercè di
notai e/o delle banche (che possono anche essere in procedure concorsuali)?. Se questo provvedimento entrerà in vigore così come è,
il settore edilizio, trainante dell’economia italiana già oggi in ginocchio,
sarà messo sotto terra.
Gentile Enrico,
ti ringrazio per il tuo aver dato la tua opinione competente al nostro articolo.
A quanto scrivi vorrei fare delle osservazioni:
– non tutte le banche attualmente erogano contestualmente al rogito, soprattutto importi di mutuo di una certa entità e nel caso in cui il venditore è un’impresa fallibile;
– nel caso di truffe o iscrizioni pregiudizievoli tra la data di rogito e quella di trascrizione, o comunque di mancata iscrizione di valida ipoteca di primo grado da parte della banca, è l’acquirente che ne subisce completamente le conseguenze, ivi compreso il paradosso di essere obbligato al rimborso del debito contratto per l’acquisto per cause imputabili al venditore;
– le somme custodite dal notaio (imposte e saldo prezzo) costituiscono, con la nuova normativa, un patrimonio separato da quello del notaio stesso e di conseguenza avranno maggiori garanzie di legge rispetto a quanto avviene attualmente.
Ritengo quindi che maggiori garanzie sulla tutela delle transazioni immobiliari rappresenteranno uno stimolo, e non un freno, alla ripresa del settore.
Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio i più cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Perfettamente d’accordo.
Sono un privato che vorrebbe acquistare un immobile e sono molto titubante proprio perchè mancano le più elementari garanzie. E poichè è la mia prima compravendita immobiliare mi stupisco davvero e mi scandalizzo pure che nel 2014 ancora non ci sia una vera tutela per l’acquirente pur trattandosi di importi molto elevati, che spesso sono il frutto di risparmi accumulati dopo molti anni di lavoro e sacrifici.
Basta leggere i forum online in materia immobiliare per capire quanti siano i possibili compratori che denunciano queste assenze di essenziali di garanzie. Molti di questi sono sicuro che prima di procedere ci penseranno molto ma molto e credo che qualcuno di questi pure decida di non rischiare affatto.
Sbagli completamente e spero tu non sia in totale malafede.
Innanzitutto tu hai solo la visuale del venditore o al limite dell’agente immobiliare amico spesso del venditore.
La procedura è perfetta, corretta, e indispensabile per tutelare la parte acquirente che fino a oggi infatti è sempre stata a rischio in queste compravendite di immobili. Di truffe a danno degli acquirente ce ne sono state purtroppo un’infinità.
Se la questione sono gli interessi in quell’arco di tempo, allora vuoldire che sei solo in malafede, visto e considerato invece l’importanza dell’atto di compravendita.
Direi che interessa veramente per nulla ad entrambi le parti se la banca potrà benificiare di qualche euro di interesse per qualche giorno di deposito.
E’ esattamente il contrario di quanto tu affermi, il settore immobiliare ne benificerà di tutto questo.
Se la parte del possibile acquirente si sente finalmente garantita, anche se dovrà sborsare 2-300 euro in più per il deposito del conto corrente tramite notaio, non potrà che essere contento e senza nessun timore potrà firmare l’atto di acquisto.
Probabilmente nemmeno hai la minima idea di quante persone non arrivano all’atto di acquisto proprio perchè non si sentono garantiti e hanno paura di essere truffati.
Quindi per favore, non diciamo sciocchezze e cerchiamo di essere obbiettivi nelle cose e non guardare solamente il proprio esclusico orticello.
Di tutto questo ne beneficiano tutti.
C’è un onere in più per il notaio, comunque facilmente e velocemente svolgibile, e un costo in più per l’acquirente.
Bisognerebbe che questo onere fosse limitato al massimo a euro 100 per l’apertura e chiusura del conto corrente.